【2025地價稅懶人包】地價稅怎麼算？自用住宅節稅申請一次看
文章段落
一、 地價稅定義是什麼？
地價稅是一種地方稅 ，課稅的標的是「土地的價值」。簡單來說，只要您在中華民國境內持有土地，政府就會根據這塊土地的「申報地價」來向您課徵稅賦，而與土地上的建築物價值無關。
二、 誰是主要的納稅義務人？
地價稅的納稅義務人，原則上就是土地的所有權人。根據 《 土地稅法》第3條 ，地價稅的納稅義務人順序如下：
| 納稅義務人 | 備註 |
|---|---|
| 土地所有權人 | |
| 管理機關 | 土地所有權屬公有 |
| 管理人 | 土地所有權屬公同共有者（含未辦繼承登記） |
| 典權人 | 設有典權土地（典權是一種用支付典價方式，在一定期限內佔有他人不動產並使用的權利） |
| 承領人 | 承領土地 |
| 耕作權人 | 承墾土地 |
| 受託人 | 土地為信託財產者 |
三、 地價稅何時繳納？如何查詢稅費？
| 繳納期間 | 課稅所屬期間 |
|---|---|
| 11月1日~11月30日 | 同年1月1日~12月31日 |
1. 地價稅所屬期間
地價稅每年開徵一次，課稅所屬期間為每年1月1日至12月31日。
2. 地價稅繳納期間
地價稅繳納期間為 每年的11月1日至11月30日 。稅務機關會在這段時間寄發稅單給納稅義務人。
3. 地價稅稅費如何查詢？
您可以透過以下管道查詢您的地價稅費：
- 線上查詢：至「 地方稅網路申報作業入口網 」使用自然人/工商/金融憑證、 已註冊健保卡及密碼，或行動自然人憑證進行線上查詢。
- 臨櫃查詢：攜帶身分證件，親至土地所在地的稅捐稽徵機關查詢。
- 電話查詢：致電土地所在地的稅捐稽徵機關，提供個人資料後進行查詢。
四、地價稅怎麼算？地價稅稅率及計算公式教你看
步驟1：計算課稅地價
課稅地價的計算公式為每塊土地之「申報地價×土地面積」 。申報地價由政府每兩年公告一次的「公告地價」作為基準，土地所有權人可在公告地價80%至120%的範圍內自行申報，若未申報則以公告地價的80%為申報地價。舉例來說，若有一土地面積為70平方公尺，該土地申報地價為每平方公尺1萬元，則課稅地價為70×10,000=700,000。
步驟2：確認應採用的稅率後，套用計算公式
稅率分為「一般稅率」與「特殊稅率」，以下將依照稅率種類分別說明：
一般稅率採累進稅率， 而適用哪個級距的稅率要依照在同一縣市持有的土地課稅地價加總，與縣市之累進起點地價來判斷 。舉例來說，某市累進起點地價為 100 萬元，某人在該市持有的土地課稅地價總額為200萬元，則某人在該市超過累進起點地價，適用第2級稅率。因此應繳地價稅額為200萬 × 15‰ - (100萬 × 0.005) = 2.5萬元
| 稅級別 | 應徵稅額 計算公式 |
|---|---|
| 第 1 級 | 課稅地價 (未超過累進起點地價者) ╳ 稅率 ( 10‰ ) |
| 第 2 級 | 課稅地價 (超過累進起點地價末達 5 倍者) ╳ 稅率 ( 15‰ ) - 累進差額 (累進起點地價 ╳ 0.005 ) |
| 第 3 級 | 課稅地價 (超過累進起點地價 5 倍至 10 倍者) ╳ 稅率 ( 25‰ ) - 累進差額 (累進起點地價 ╳ 0.065 ) |
| 第 4 級 | 課稅地價 (超過累進起點地價 10 倍至 15 倍者) ╳ 稅率 ( 35‰ ) - 累進差額 (累進起點地價 ╳ 0.175 ) |
| 第 5 級 | 課稅地價 (超過累進起點地價 15 倍至 20 倍者) ╳ 稅率 ( 45‰ ) - 累進差額 (累進起點地價 ╳ 0.335 ) |
| 第 6 級 | 課稅地價 (超過累進起點地價 20 倍以上者) ╳ 稅率 ( 55‰ ) - 累進差額 (累進起點地價 ╳ 0.545 ) |
符合以下特定條件的土地，可申請適用優惠的特別稅率：
| 適用土地 | 稅率種類 |
|---|---|
| 1. 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地 | 2‰ |
| 2. 公共設施保留地 | 6‰ |
| 3. 工業用地、加油站、停車場 (不含臨時路外停車場用地) 等事業直接使用之土地 | 10‰ |
| 4. 公有士地 (按基本稅率徵收) | 10‰ |
舉例來說，若某人在某市持有一自用住宅，該自用住宅之課稅地價(申報地價×土地面積)為200萬元，則應繳稅額為200萬 × 2‰ = 4000元。 與自用住宅稅率相比，採用一般稅率稅額至少高出5倍 ，因此若符合條件，建議優先申請自用住宅優惠稅率。
覺得公式太複雜嗎？您也可以直接使用 地價稅線上試算工具 ，輸入土地所有權狀或土地登記謄本中的相關資訊，即可快速得知應繳稅額。
※ 試算結果僅供參考用，實際繳納稅額以稅捐稽徵處核發稅單之金額為準。若有稅務相關疑問，亦可至 客服信箱留言 諮詢。
五、 節稅關鍵：如何申請「自用住宅優惠稅率」？條件與流程一次看
1. 自用住宅用地適用5大條件
想適用2‰的優惠稅率，您的房產必須 同時滿足以下五個條件 ：
| 條件 | 說明 |
|---|---|
| 戶籍登記 | 土地所有權人、配偶或直系親屬（如父母、子女）中，至少有一人於該地辦妥戶籍登記。 |
| 無出租或營業 | 該房屋不得有出租或供營業使用的情形。 |
| 所有權 | 土地上的建築物為土地所有權人、配偶或直系親屬所持有。 |
| 面積限制 | 都市土地面積不超過300平方公尺（約90.75坪），非都市土地面積不超過700平方公尺（約211.75坪）。 |
| 一處為限 | 土地所有權人、其配偶及未成年子女，適用自用住宅優惠稅率以全國一處為限。 |
2. 自用住宅用地申請
※ 圖檔歡迎下載存用
- 地價稅自用住宅用地申請書（可至各稅捐稽徵機關網站下載） 。
- 戶口名簿影本（若夫妻不同戶籍，需附雙方戶口名簿影本，若申請書已詳填則免附） 。
- 建物所有權狀影本（若申請書已詳填建號則免附） 。
- 若有信託關係，需附上信託關係證明文件。
土地所有權人應於地價稅開徵40日前（即 每年的9月22日前 ） ，填妥申請書並檢附相關文件，向土地所在地的稅捐稽徵機關提出申請。經審查核准後， 當年度 就可以適用2‰的優惠稅率。若逾期申請，則只能從申請的 次年 開始適用。