房屋稅2.0懶人包：新手必讀5大重點與專家級節稅攻略
文章段落
一、 房屋稅2.0的5大核心改革重點整理
永慶房產專家幫你快速比較新舊稅制差異，並掌握2025年房屋稅2.0最新改革重點，輕鬆看懂稅務影響！
《房屋稅2.0 自住房與非自住房稅率比較》
| 住宅用房屋 | 修法前稅率 (房屋稅1.0) | 修法後稅率 (房屋稅2.0) | |
|---|---|---|---|
| 自住 | 全國單一自住房屋 (且房屋現值在一定金額以下) | 1.2% | 1%降低 |
| 全國持有3戶以下 | 1.2% | 1.2%不變 | |
| 非自住 | 其他非自住房 | 1.5%～3.6% | 2%～4.8%提高 |
| 繼承取得共有／出租達租金標準 | 1.5%～3.6% | 1.5%～2.4%降低 | |
| 公益出租人 | 1.2% | 1.2%不變 | |
改革重點 1：提高多屋持有成本
新制採 全國歸戶＋全數累進課稅 ，全國所有非自住房合併計算持有戶數，稅率最高可達 4.8%。多屋族無法再透過跨縣市分散持有來降低稅負，若名下有多間空屋或未出租房屋，稅額將大幅增加。
改革重點 2：全國單一自住減稅
需符合本人、 配偶及未成年子女在全國僅有1戶，本人、 配偶或直系親屬設籍、 無出租營業，才能享1% 優惠稅率，比舊制 1.2% 更低。自住房屋現值需在一定金額以下。(現值由各地政府訂定)
改革重點 3：出租申報所得減稅
將房屋出租並依法申報租賃契約與租金所得，可享 1.5%～2.4% 稅率； 公益出租或長期租賃更可降至1.2%。鼓勵屋主主動申報出租，否則會被視為空屋，課徵較高稅率。
改革重點 4：繼承非自願共有減稅
繼承房屋後維持共有狀態，可享1.5%～2.4% 較低稅率； 若分割產權，可能變成多戶持有導致稅率上升。繼承人若短期內無法分配房產，保留共有可減輕稅負。
改革重點 5：鼓勵建商釋出餘屋
在修法前，建商持有餘屋一般適用 1.5%～3.6% 的稅率； 新制上路後，為了鼓勵加速出售或出租庫存房屋、 避免長期閒置，稅率調整為 持有 2 年內為 2%～3.6%，超過 2 年則提高至 2%～4.8%。
二、 房屋稅2.0改革重點三大新規定必須知道：自住設籍、 全國歸戶、 按年課稅
新制針對自住房認定、 持有方式及課稅時間點，都有重大調整。永慶房產專家為您整理三大新規定，讓您一次掌握政策重點與可能影響。
| 項目 | 規定說明 |
|---|---|
| 1. 自住房優惠條件 | 必須實際居住，且未作為出租或營業使用，並完成設籍。 |
| 2. 非自住房課稅方式 | 全國歸戶 計算總戶數，採 全數累進課稅 ，持有越多非自住房稅率越高 |
| 3. 課稅年度與納稅人 | 每年2月底 登記者為納稅義務人，當年度稅責不因交易變動。 |
1. 自住房必須設籍才享優惠稅率
以往只要本人、 配偶或未成年子女實際居住，且無出租或營業，就能適用 1.2% 自住稅率。新制規定，自住房還必須本人、 配偶或直系親屬 辦理戶籍設立 。若沒有設籍，或超過本人、 配偶或未成年子女合計三戶者，即使實際居住也不能適用此優惠。
2. 全國歸戶＋全數累進課稅
過去非自住房稅率依各縣市分開計算，房屋分散在不同縣市的持有人，稅率不會互相影響。房屋稅 2.0 改為 全國合併計算持有戶數 ，並採 全數累進課稅 ，也就是名下所有非自住房都會用總戶數的累進稅率計算。持有越多戶，稅率越高，多屋族稅負顯著增加。
3. 「按年」計稅，稅責固定
房屋稅改為 按年計算 ，以 每年2月底登記的所有人 為當年度納稅義務人，即使之後出售、 贈與或買進房屋，當年的稅責不會更動。
三、 房屋稅2.0對不同族群的影響
房屋稅2.0上路，不同持有型態稅負差異明顯。單一自住房、 多屋族、 出租及繼承屋主，都應檢視是否符合優惠條件，才能有效節稅。下表快速整理新制影響與因應方式。
| 族群類型 | 新制影響 | 應對策略 |
|---|---|---|
| 單一自住房/首購族 | 設籍且符合條件可享 1% 優惠稅率 | 確保戶籍已設立在該房屋，並於申報期限內，向地方稅捐機關申報用途 |
| 多戶持有者 | 非自住房採 全國累進課稅，持有越多稅率越高 | 若想節稅，可檢視是否可將部分房屋出租或移轉，以減少非自住房數量降低稅負 |
| 出租房屋/公益出租 | 申報租賃所得且租金達當地標準，可適用較低稅率 (約 1.5%～2.4%)。公益出租可維持 1.2% 優惠稅率，不受新制影響 | 完整申報租賃契約與所得，避免被視為空置房而課高稅率。或善用公益出租，節稅省負擔 |
| 繼承共有房屋 | 登記為繼承共有，可適用較低稅率 (約 1.5%～2.4%) | 需完成繼承登記，並保留共有狀態 |
四、 房屋稅2.0的計算方式與繳稅日期
- 房屋課稅現值：由地方稅捐機關依照房屋折舊率、 地段、 樓層等因素評定。
- 稅率：依房屋用途與持有戶數不同而異（ 自住、 非自住、 出租等）。
《2025年房屋稅2.0 主要稅率參考》
| 房屋類型 | 稅率範圍 |
|---|---|
| 單一自住房 (符合設籍與條件) | 1% |
| 一般自住房 (本人、配偶及未成年子女合計逾1戶，且3戶以內) | 約 1.2% |
| 非自住房 | 約 2%～4.8% (依全國累進計算) |
| 公益出租 | 約 1.2% |
| 繼承共有 | 約 1.5%～2.4% |
何時繳稅？
房屋稅的繳納日期為每年的 5 月 1 日至 5 月 31 日。
- 繳稅期間： 2025 年的房屋稅將於 2025 年 5 月開徵。
- 繳稅對象： 每年 2 月底前持有房屋的人，都將在該年度被課徵房屋稅。
繳稅通知單會於 4 月中旬陸續寄發，請務必留意信件。如果沒有收到通知單，可以向房屋所在地的稅捐稽徵機關申請補發。
五、 房屋稅2.0專家級節稅攻略
新制稅率計算方式改為全國累進課稅，多屋族與未設籍自住房的稅負可能大幅增加。只要善用以下方法，仍有機會合法節稅：
1. 確保單一自住房設籍享1%優惠稅率
確保全國僅有 1 戶自住房並完成並完成設籍，可從原本 1.2% 降至 1% 稅率。
2. 3戶房屋現值10萬以下免稅
持有房屋現值在10萬元以下的住家用房屋，全國累計未超過3戶者免稅。
3. 優選現值最高的3戶設籍自住房屋
若名下擁有較多戶房屋，建議將現值最高的3戶設為自住，由本人、 配偶或直系親屬設籍。
4. 減少非自住房戶數降低累進稅率
出售、 贈與或重新分配所有權，減少多戶持有稅負，避免稅率衝到 4.8%。
5. 合法申報出租享較低稅率
申報租賃契約與租金，可降 1.5%～2.4% ；公益出租或長期租賃甚至可達1.2%。
6. 繼承房屋保留共有狀態享優惠
繼承後不分割產權，可適用 1.5%～2.4% 較低稅率，避免被視為多戶。
7. 定期檢查房屋用途與稅籍資料
確保登記正確，才能符合房屋稅優惠條件，避免錯失減稅機會。