【房地合一稅】繼承的房子如何規劃房地合一稅的節稅?
繼承的房子如何規劃房地合一稅的節稅?
故事劇情：
小美：最近有一件事情讓我很苦惱，我父母預計留一間房子給我，但我擔心未來若我繼承不到兩年內就要賣出，需要繳納短期持有高達45%的房地合一稅，不知道有沒有什麼事先規劃節稅的方法呢?
永慶專家：
在規劃【繼承取得房屋，賣屋節稅】之前，必須先判斷是適用新制「房地合一稅」還是舊制「財產交易所得稅」。
新制的「房地合一稅」是105/1/1實施，適用新制或舊制，需要看長輩取得房子，與子女繼承發生的時間點，是在新制實施前或實施後判斷。
以下舉幾個可能的情況來說明
情形一：長輩取得房屋與子女繼承取得房屋，都是在新制房地合一稅實施之前，這種情形賣屋，適用舊制「財產交易所得稅」
情形二：長輩取得房屋在新制實施前，子女繼承在新制實施後，這種情形賣屋，適用舊制「財產交易所得稅」，若有符合新制自用住宅優惠條件，經計算後採用，新制需繳稅額較低，也可擇優使用新制。
情形三：長輩取得房屋與子女繼承取得房屋，都是在新制房地合一稅實施之後，這種情形賣屋，適用新制「房地合一稅」。
摘要：
情形一：長輩(舊制取得)+子女(舊制繼承) →賣屋，用舊制「財產交易所得稅」
情形二：長輩(舊制取得)+子女(新制繼承) →賣屋，用舊制「財產交易所得稅」
*若符合新制自用住宅優惠條件，經計算後採用，新制繳稅額較低，也可擇優使用新制
情形三：長輩(新制取得)+子女(新制繼承) →賣屋，用新制「房地合一稅」
▌新制房地合一稅，4個節稅方式
一、貸款扣抵：繼承的房屋有貸款者，超過公告現值的部分，可以申請扣除。
舉例：若繼承人賣出的房子，繼承時的貸款為1600萬，公告現值為600萬，【貸款-公告現值】得出1000萬，就是取得房地額外負擔，這額外負擔，是可以從「房地交易所得」中扣除節稅的哦!
二、自用住宅優惠方案：若出售前被繼承人(原持有者)，與繼承人本人及配偶，或未成年子女設籍，並連續居住滿6年，且無出租供營業或執行業務使用，可以適用房地交易所得400萬以下免稅；超過400萬以上，收10%的自用稅率方案哦!
三、重購退稅：若兩年內再購入新屋的話，可將已繳納的房地合一稅全額或部分退回，要辦理重購退稅者，賣出的舊屋與買入的新屋，都要符合自用住宅原則喔!
小美：如果上面的方案我都不適用，繼承取得的房地合一稅，還有其他優惠嗎？
永慶專家：繼承的房屋，有未償還的貸款，繼承後無力償還貸款，而被迫出售房地的案件，也可以申請【非自願性出售不動產】，適用稅率20%。就算持有時間在5年內也可以喔。
*最後提醒大家，適用房地合一稅的繼承案件，建議事前規劃，才不會造成子女的困擾哦!
▌房屋繼承出售，要繳多少稅?
房地合一稅上路後，售屋所得案「持有期間」課稅：
持有２年內，出售稅率：45%
持有2~5年，出售稅率：35%
持有5~10年，出售稅率：20%
持有10年以上，出售稅率：15%
繼承取得舊制：持有時間以最近一次取得日算起
繼承取得新制：持有時間可累加各次繼承時間計算
▌如果適用舊制財產交易所得稅
▸繼承人可以選擇以實際成交價或官方簡式版計算財產交易所得額。
▸如果繼承人在出售該房屋前，
1.已持有該房屋+居住滿6年
2.出售該房屋前6年內，均無出租或供營業或執行業務使用
➔則可以享有400萬元的免稅額。
▌如果適用新制房地合一稅
繼承人可以選擇長期持有優惠或短期間持有優惠。
■ 長期持有優惠的適用條件為：
1.繼承人在出售該房屋前，已持有該房屋滿2年。
2.在出售該房屋前2年內，該房屋均非出租或供營業或執行業務使用。
■ 短期間持有優惠的適用條件為：
1.繼承人在出售該房屋前，已持有該房屋滿1年。
2.繼承人還可以享有以下其他節稅優惠：
◆重購退稅：繼承人如果在出售該房屋後1年內，再購置自住住宅，且自住住宅的總價超過原出售住宅的總價，則可以申報重購退稅。
◆非自願性出售：繼承人如果因繼承土地或因分割繼承而取得該房屋，且在取得該房屋後2年內出售，則可以適用非自願性出售的優惠稅率。
▌繼承房屋，房地合一稅節稅建議
•提早規劃：繼承人在出售房屋前，應先了解適用稅制及節稅優惠。
•善用長期持有優惠：若繼承人有長期持有房屋打算，則應善用長期持有優惠，節省稅負。
•掌握重購退稅條件：若繼承人有再購置自住房屋打算，則應掌握重購退稅條件，以享有退稅優惠。
•尋求專業協助：若繼承人對於房地合一稅的申報有任何疑問，建議尋求專業人士協助。
▌新制可評估的 4 個節稅方向整理
重點：需為該不動產之實際借款利息，留存銀行利息清單。
重點：本人/配偶/未成年子女設籍並實住，期間未出租或營業；請依地方機關規定備證。
重點：先賣後買或先買後賣皆可；須在法定年限內完成並申請。
重點：需備齊佐證（公司函、醫療證明、政府文件等）。
▌繼承屋出售：常見 FAQ
➤ 出售前 5 年內，本人／配偶／未成年子女設籍並實住，且未出租或營業。
➤ 符合者可享 400 萬免稅額＋自用住宅稅率。
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