【房地合一稅】重購退稅要同一個所有權人嗎?
【換屋必看】房地合一稅重購退稅條件解析！可否由不同所有權人辦理？
▌重購退稅重點整理
需先分為：新制 (房地合一稅)、舊制 (財產交易所得稅)、土地增值稅，這三種都有重購退稅。
新制 (房地合一稅)＋舊制 (財產交易所得稅) 出售時，所有權人為本人或配偶皆可
只有土地增值稅所有權人須為同一人
故事劇情：
阿寶：目前居住的房屋是登記在先生的名下，因為肚子裡的寶寶即將誕生，想換大一點的房子，聽說自用住宅換屋，可以辦理房地合一稅的重購退稅。但好像要同一個所有權人才行，如果新房子登記在我的名下，也可以辦理嗎?
永慶專家：我們先來了解一下，辦理房地合一稅重購退稅，須符合哪些條件，
時間限制：
買入新屋和賣出舊屋，移轉登記時間需在兩年內，不論是先買後賣，或先賣後買，都可以辦理。
另外重購及出售的房屋：需有本人、配偶、或未成年子女至少一人辦竣戶登記並居住。
用途限制：
重購及出售的房屋：均必須無出租、供營業、或執行業務使用
永慶專家：
所以阿寶別擔心，如果是要退房地合一稅的話，新屋若登記在你名下，舊屋則為先生的話，只要符合其他自用規則，就可以辦理重購退稅。
阿寶：那為什麼我在網路上查到有些資料，是寫要同一個所有權人呢?
永慶專家：目前在買賣房屋要繳納的稅當中，除了房地合一稅外，土地增值稅、及財產交易所得稅，都有重購退稅或重購扣抵的退稅機制。
永慶專家：
土地增值稅的重購退稅，必須是重購土地與售出土地，所有權人都是同一人才能辦理喔!
阿寶：我懂了，所以我應該要先確認一下，是否符合土地增值稅，以及房地合一稅，試算一下分別要繳多少的稅金，再來規劃登記在誰的名下，才能符合最大的利益!
永慶專家：完全正確！其實新買的房屋登記誰的名字，除了重購退稅外，建議還要評估貸款條件，以及未來持有時間的規劃。
因為無論是土地增值稅、或房地合一稅的重購退稅，若重購的房地在5年內，再行移轉或改作其他用途，主管機關都會追繳退稅的款項喔!
▌重購退稅/扣抵懶人包
換屋是許多民眾的人生大事，但隨著房價上漲，換屋的成本也越來越高。為了減輕換屋族的負擔，政府推出了「重購扣抵/重購退稅」的節稅優惠方案。
⎚ 申請條件
民眾在2年內完成先買後賣或先賣後買的重購行為，並符合以下條件，即可申請重購扣抵或退稅：
●出售及重購房地的時間（以完成移轉登記日為準）在2年以內
●出售的房地賣出前一年內無出租、供營業或執行業務使用
⎚ 新制 vs. 舊制
重購扣抵/退稅的適用稅制有所不同，民眾可依購屋時間判斷適用哪種制度：
| 購屋時間 | 適用稅制 | 扣抵/退稅方式 |
|---|---|---|
| 104年12月31日前 (2015/12/31) |
財產交易所得(舊制) | 重購房屋隔年申報所得稅時，從所得稅應納所得稅額中扣抵 |
| 105年1月1日之後 (2016/1/1) |
房地合一稅制 | 完成移轉登記之次日起提出申請退稅 |
⎚ 注意事項
●無論新制或舊制，退稅都僅針對自住房屋。
●新制重購後5年內不得改作他用或再移轉，否則將追繳原退還稅額。
●舊制僅針對「小換大」才能退稅(新購屋價額需大於舊屋價額)，新制則放寬大屋換小屋可按比例退稅。
●新屋或舊屋的所有權人，無論是本人或其配偶，只要符合條件都可以申請。
●舊制的房屋「戶籍登記」須為本人或其配偶、直系親屬，而新制中的「直系親屬」則限縮為未成年子女。
⎚ 申請流程
●財產交易所得舊制：民眾於申報所得稅時，勾選「重購扣抵」項目，並附上相關證明文件即可。
●房地合一稅制：民眾於完成移轉登記之次日起，向國稅局提出申請，並附上相關證明文件。
▌重購退稅懶人包 (一步步判斷）
新制 (房地合一稅)、舊制 (財產交易所得稅)、土地增值稅
先用「取得日 / 出售日」與法規分界判斷你的案件屬哪一制。
舊制：本人或配偶皆可
土增稅：須為同一人
出售前一年（或規定期間）未出租、未營業
新制：完成移轉次日起可向國稅局申請退稅
舊制：隔年綜所稅申報時辦理扣抵
土增稅：向地方稅務局申請退還
重購後 5 年內不得移轉或改作他用，否則追繳。
舊制：僅「小換大」可退。
必備文件：買賣契約、權狀／登記謄本、完稅憑證、貸款/利息明細、裝修/代書/仲介費用單據、戶籍謄本等。
▌重購退稅／扣抵條件對照（新制 vs 舊制 vs 土增稅）
| 要件 / 規定 | 房地合一稅（新制） | 財產交易所得稅（舊制） | 土地增值稅 |
|---|---|---|---|
| 買賣期限 | 出售與重購之移轉登記日需在2 年內（先賣後買、先買後賣皆可） | 同左 (2 年內，移轉登記日計) | 同左 (2 年內，移轉登記日計) |
| 戶籍登記 | 本人、配偶、未成年子女 | 本人、配偶、直系親屬 | 本人、配偶、直系親屬 |
| 新舊所有權人 | 本人或配偶皆可 | 本人或配偶皆可 | 須為同一所有權人 |
| 使用限制 | 重購後 5 年內不得改作他用或再移轉，否則追繳 | (無特別使用年限，但須符合申請條件) | 須符合自用住宅規定（設籍＋實住） |
| 退稅／扣抵說明 | 新屋價額≥舊屋 → 全額退稅 新屋價額<舊屋 → 按比例退稅 |
隔年綜所稅申報時做重購扣抵，且僅限小換大 | 新購自住住宅用地之公告現值 + 出售時已繳土增稅額， 超過原出售自住用地公告現值者，得申請退還（最高以已繳為限） |
| 申請時點 | 完成移轉登記次日起，可向國稅局申請退稅 | 於隔年綜合所得稅申報時勾選並檢附資料 | 新屋完成登記後向地方稅務局申請退還 |
| 面積限制 | 無 | 無 | 都市 ≤ 300㎡；非都市 ≤ 700㎡ |
▌三制比較表（新制 vs 舊制 vs 土增稅）
🏠 新制（房地合一稅）
申請時點：
完成移轉登記次日起即可向國稅局申請退稅
所有權人：
本人或配偶皆可
戶籍規則：
本人、配偶、未成年子女
退稅方式：
新屋價高於舊屋 → 全額退稅
新屋價低於舊屋 → 按比例退稅
使用限制：重購後 5 年內不得改作他用或再移轉，否則追繳
買賣期限：移轉登記日計，2 年內（先賣後買或先買後賣皆可）
📄 舊制（財產交易所得稅）
申請時點：
於隔年綜合所得稅申報時提出「重購扣抵」
所有權人：
本人或配偶皆可
戶籍規則：
本人、配偶、直系親屬
退稅方式：
僅限「小換大」才可退，(可在隔年綜所稅申報時重購扣抵) 買大換小無法退
使用限制：無
買賣期限：2 年內（移轉登記日計）
🌱 土地增值稅
申請時點：
出售舊屋並在 2 年內重購，於新屋完成登記後向地方稅務局申請退還
所有權人：
必須為同一所有權人
戶籍規則：
本人／配偶／直系親屬（符合+設籍+實住）
退稅方式：
依公告現值與已繳土增稅申請退還，最高以已繳為限
使用限制：須為自用住宅用地
買賣期限：2 年內（移轉登記日計）
▌了解土地增值稅，可看文章及專區：
▌重購退稅符合條件跟計算方式文章：
▶ 房地合一稅】重購退稅是什麼? 符合條件&計算方式，專家帶你看！
▌重購退稅(扣抵)常見FAQ
舊制（財產交易所得稅）：本人或配偶皆可。
先判斷你屬新制或舊制，再依該稅目規則申請。只有土地增值稅，須為同一所有權人。
新制：完成移轉登記之次日起即可向國稅局申請退稅。
舊制：僅「小換大」可退。
新制：大換小也可按比例退稅；且重購後5年內不得改作他用或再移轉，否則追繳。
新制：直系親屬限未成年子女；其餘以本人或配偶認定。
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