【土地增值稅】大屋換小屋可以辦增值稅重購退稅嗎?
2024.03
土地增值稅重購退稅是政府提供換屋族的節稅優惠方案，民眾在2年內完成先買後賣或先賣後買的重購行為，
並符合相關條件，即可申請退還出售舊屋時已繳納的土地增值稅。
申請條件：
●買入新屋和賣出舊屋的時間在2年內
●設籍與房屋的所有權人，均須為本人、配偶或直系親屬
●符合自用住宅情形
●新舊土地的所有權人，必須為同一人
計算方式：
土地增值稅重購退稅的計算，不是依市價或房屋面積大小，而是以土地公告現值總額為判斷基準。
若新購自用住宅用地公告現值加上出售時已繳納之土地增值稅，
超過原出售自用住宅用地公告現值，即可申請退還土地增值稅，最高退稅額以所繳稅額為限。
注意事項：
●新購房地自登記日起列管5年，如有下列任一情形，將會被追討稅金：
●5年內售出或過戶（包含配偶贈與移轉）。
土地增值稅試算，公益出租、營業都不行。
●戶籍遷出，本人、配偶或直系親屬，5年期間至少要有1人設籍。
●重購退稅的使用次數沒有限制，但房地合一稅的退稅請求權時效為5年，土地增值稅則為10年。
三種稅目重購退稅/扣抵條件整理
稅目
財產交易所得稅
(舊制)
房地合一稅
(新制)
土地增值稅
買賣期限
出售及重購房地的時間（以完成移轉登記日為準）在2年以內，
並且出售前一年內無出租、供營業或執行業務使用
戶籍登記
本人或其配偶、直系親屬
本人或其配偶、未成年子女
本人或其配偶、直系親屬
新舊所有權人
本人或配偶
須為同一所有權人
使用限制
無
5年內不得改作其他用途或再移轉
退稅說明
新購屋價額需大於舊屋價額
新購房地價額大於舊房地價額，可全額退稅
新購房地價額小於舊房地價額，按比例退稅
新購自用住宅用地公告現值加上出售時已繳納之土地增值稅，超過原出售自用住宅用地公告現值，可申請退稅
最高退稅額以所繳稅額為限