【土地增值稅】大屋換小屋可以辦增值稅重購退稅嗎?

故事案例：
大屋換小屋可以辦增值稅重購退稅嗎？

我家小孩即將上小學，我們現在住的是50坪的房子，位在新北市郊區，所以打算買一間靠近台北市有名的小學學區房住，但因為市區的房子單價高，賣掉舊屋後，我們只能買25坪左右，面積較小的房子，除貸款增加外，還要繳納30多萬的土地增值稅。聽說增值稅小屋換大屋可以退稅，那我們大屋換小屋是不是就不行申請退稅了呢?

永慶專家：
▌我們先來了解重購退稅須符合哪些資格
一、買入新屋和賣出舊屋時間，需在2年內。
       不論是先買後賣，或先賣後買，都可以
二、新舊土地所有權人須為同一人
三、需符合自用住宅情形
       1.土地所有權人、配偶或直系親屬設籍，
       2.且出售前1年內無出租或作營業用
四、地上房屋須為土地所有權人本人、配偶、直系親屬所有

▌問：大屋換小屋可不可以退稅呢？

答：有機會可以，因為土地增值稅的重購退稅計算，是以「土地公告現值總額」為判斷基準，不是依市價或房屋面積大小

▌計算退稅部分(以剛剛的案例舉例)：
買入房屋的(土地公告現值總額)1350萬，
減去賣出房屋的(土地公告現值總額)1200萬，
再減掉已經繳納的(土地增值稅)35萬
=(計算結果)115萬
得出結果115萬，大於已繳納的土增稅35萬，
所以繳納的35萬土增稅，是可以全額重購退稅!
(也就是新買的房子比賣掉的還貴，多繳了35萬)

貼心提醒：
重購退稅後，新購土地登記日起列管５年，若有下列任一情形，會被追討稅額！
一、再行移轉：5年內售出或過戶、夫妻贈與移轉都不行
二、改作其他用途：如：營業、出租、自己開立公司或公益出租都不行
三、戶籍遷出：本人、配偶、或直系親屬，5年期間須至少1人在新購土地設籍
*有換屋需求的朋友，不妨在檢視一下以上各項條件和規定，是否都有符合

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土地增值稅重購退稅是政府提供換屋族的節稅優惠方案，民眾在2年內完成先買後賣或先賣後買的重購行為，

並符合相關條件，即可申請退還出售舊屋時已繳納的土地增值稅。

申請條件：

●買入新屋和賣出舊屋的時間在2年內

●設籍與房屋的所有權人，均須為本人、配偶或直系親屬

●符合自用住宅情形

●新舊土地的所有權人，必須為同一人

計算方式：

土地增值稅重購退稅的計算，不是依市價或房屋面積大小，而是以土地公告現值總額為判斷基準。

若新購自用住宅用地公告現值加上出售時已繳納之土地增值稅，

超過原出售自用住宅用地公告現值，即可申請退還土地增值稅，最高退稅額以所繳稅額為限。

注意事項：

●新購房地自登記日起列管5年，如有下列任一情形，將會被追討稅金：

●5年內售出或過戶(包含配偶贈與移轉)、公益出租、營業都不行。

●戶籍遷出，本人、配偶或直系親屬，5年期間至少要有1人設籍。

●重購退稅的使用次數沒有限制，但房地合一稅的退稅請求權時效為5年，土地增值稅則為10年。

 

• 三種稅目重購退稅/扣抵條件整理

  稅目	財產交易所得稅 (舊制)	房地合一稅 (新制)	土地增值稅
  買賣期限	出售及重購房地的時間（以完成移轉登記日為準）在2年以內， 並且出售前一年內無出租、供營業或執行業務使用
  戶籍登記	本人或其配偶、直系親屬	本人或其配偶、未成年子女	本人或其配偶、直系親屬
  新舊所有權人	本人或配偶		須為同一所有權人
  使用限制	無	5年內不得改作其他用途或再移轉
  退稅說明	新購屋價額需大於舊屋價額	新購房地價額大於舊房地價額，可全額退稅 新購房地價額小於舊房地價額，按比例退稅	新購自用住宅用地公告現值加上出售時已繳納之土地增值稅，超過原出售自用住宅用地公告現值，可申請退稅 最高退稅額以所繳稅額為限

   

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