【房地合一稅】房地出售要繳房地合一稅，還是財產交易所得稅?
2024.04
【房地合一稅】房地出售要繳房地合一稅，還是財產交易所得稅?
以105年1月1日，房地合一稅上路為分界
▶105/1/1前取得，出售房地，申報「財產交易所得稅」
▶105/1/1後取得，出售房地，適用「房地合一稅」
另外，取得房地原因是屬於配偶贈與、遺贈、與繼承取得，可以往前回溯至取得日期，其他則不能回溯。
1.賣房時，需先判是新制(財產交易所得稅)，還是舊制(房地合一稅)
2.判斷方式為：
105/1/1以前購買的房子，售出房地後，就要用財產交易所得稅申報
105/1/1之後購買的房子，售出房地後，就要用房地合一稅申報
3.取得房地的方式，也會影響稅制
4.比如：配偶贈與的房地，如果是105/1/1前購入的，申報時就會回溯至配偶當初取得房地的時間
5.假設：配偶在110/7/1贈與給張小姐，張小姐要售出，要回溯至該房屋當時購買的時間
(下圖是配偶於104/4/1購入，所以需繳財產交易所得稅)
6.可回溯取得的情況：配偶贈與、遺贈、繼承
7.若您獲得房地的方式是以上幾種，要售屋時，須注意是要繳財產交易所得稅，或是房地合一稅
▌🧭 賣房報稅流程圖（判斷新舊制）
1️⃣ 確認取得方式
➔
一般買賣？或屬「可回溯」：
配偶贈與／遺贈／繼承
配偶贈與／遺贈／繼承
＊可回溯＝出售時要用前手的原始取得日
2️⃣ 取得日(可回溯則用前手日)
➔
判斷關鍵日：105/1/1（2016/1/1）
先釐清你（或前手）的「取得日」。
先釐清你（或前手）的「取得日」。
＊預售換約、贈與、繼承…皆先釐清是否回溯
3️⃣ 判斷新舊制
➔
取得日＜105/1/1：舊制「財交稅」
取得日≥105/1/1：新制「房地合一稅」
取得日≥105/1/1：新制「房地合一稅」
＊配偶贈與/遺贈/繼承→用前手取得日比對
4️⃣ 進入相對應申報
✅
房地合一稅：所得＝售價−成本
(必要費用可扣)，稅率依持有年限分級
（45%/35%/20%/15%）。
財產交易所得稅：依舊制規定併入綜所稅申報。
(必要費用可扣)，稅率依持有年限分級
（45%/35%/20%/15%）。
財產交易所得稅：依舊制規定併入綜所稅申報。
＊留意自用、重購退稅、必要費用、配偶回溯等規定
💡 Tips：若屬 配偶贈與／遺贈／繼承，出售時請務必回溯到前手的原始取得日與成本再判斷新舊制，避免誤報。
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▌FAQ常見問答
Q1
怎麼判斷賣房適用房地合一稅，還是財產交易所得稅？
看「取得日」：105/1/1前取得→財產交易所得稅；105/1/1後取得→房地合一稅。
Q2
為什麼 105/1/1 是判斷關鍵？
房地合一稅自 105/1/1 上路；該日前取得走舊制（財交稅），該日後取得走新制（房地合一）。
Q3
哪些取得方式可以「回溯」前手的取得時間？
三種情形可回溯：配偶贈與、遺贈、繼承。賣出時要回溯到前手的「原始取得日」來判斷新舊制。
Q4
配偶贈與後出售，怎麼判定新舊制？可否回溯？
可回溯前手（配偶）的取得日。若配偶是 105/1/1前買的，你出售時就可能適用舊制「財產交易所得稅」。
Q5
實務上要賣房，第一步該做什麼？
先確認你的取得日與取得方式；若屬配偶贈與／遺贈／繼承，要回溯原取得日再判定適用新舊制，避免誤報稅目。
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