【房地合一稅】贈與的房子要申報房地合一稅嗎?

2024.03

房產贈與稅負大解析：誰要繳？如何節稅？

房產贈與是常見的財產傳承方式，但涉及的稅務問題卻不少。

以下將為您詳細解析房產贈與的稅負，以及常見的節稅方法：

常見的房產贈與情境

●父母過戶給子女
●配偶間贈與

需繳納的稅費

●契稅：房屋評定現值的6%
●印花稅：房地現值總額的1‰
●土地增值稅：20～40%累進稅率（僅贈與適用，且不得適用自用優惠稅率）
●贈與稅：10～20%累進稅率

納稅義務人

●土地增值稅、契稅：受贈人
●印花稅：申請物權登記人
●贈與稅：贈與人

贈與稅計算方式

贈與稅依照「房地現值總額－244萬免稅額－受贈人稅負」算出贈與淨額，再依照級距繳納10～20%的累進稅率。

節稅方法

●善用免稅額：每人每年有244萬贈與免稅額，可透過配偶間贈與、分年贈與等方式，提高免稅額度。
●二等親買賣：父母將房產賣給子女，子女再向銀行貸款，父母的售屋所得需納稅，但子女無需繳納贈與稅。

二等親買賣的優點

●子女取得成本為市價，出售時不用擔心被課徵高額房地合一稅。
●父母可節省贈與稅。
●若符合條件，父母售屋所得可適用土地增值稅10%自用優惠稅率。

注意事項

●贈與人若幫子女繳納土增稅、契稅等費用，贈與總額也會增加，需納入贈與稅計算。
●二等親買賣時，售價應接近市價，避免被認定為假買賣。

贈與的房子是否要申報房地合一稅，取決於後續的交易行為。

如果贈與人持有房屋期間滿2年以上，且贈與後受贈人未再轉售，則贈與行為不需申報房地合一稅。

但如果受贈人在取得房屋後再轉售，則需申報房地合一稅。

申報房地合一稅的依據，為受贈人取得房屋的「公告現值及房屋現值」，而非贈與人取得的「原始取得成本」。

因此，在多數情況下，受贈人轉售房屋的房地合一稅負擔，會比贈與人自行轉售高出許多。

舉例來說，如果一棟房屋的原始取得成本為1000萬元，公告現值及房屋現值為2000萬元，

贈與人持有房屋期間滿2年以上，且贈與後受贈人未再轉售，則贈與行為不需申報房地合一稅。

但如果受贈人在取得房屋後以3000萬元轉售，則需申報房地合一稅。

受贈人轉售房屋的房地合一稅計算方式，為（3000萬元 - 2000萬元）* 稅率。

為避免受贈人轉售房屋後面臨高額的房地合一稅負擔，贈與人在進行贈與前，應事先評估相關稅務影響。

贈與房屋的節稅建議：

●贈與前先將房屋登記在配偶名下。配偶間的贈與，可回溯前次取得的市價當作成本，因此房地合一稅負擔較低。

●贈與後，受贈人應持有房屋滿2年以上再轉售。持有期間越長，稅率越低。

●善用重購退稅優惠。如果受贈人在出售贈與房屋後，於1年內購買自住住宅，且持有滿2年以上，可申請重購退稅。

此外，贈與人與受贈人應注意以下事項：

●贈與行為應辦理贈與稅申報。

●贈與房屋的所有權移轉，應辦理土地登記。

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