【房地合一稅】贈與的房子要申報房地合一稅嗎?

2024.03
【房地合一稅】贈與的房子要申報房地合一稅嗎?

故事劇情：

小莉：爸爸計畫將目前居住的房子，贈與過戶給我，讓我未來結婚後可以居住，但聽說贈與會有大額的房地合一稅，是真的嗎？

爸爸過戶給小孩，要繳納大額房地合一稅?

 

永慶專家：房地合一稅需要申報的範圍，是有涉及所得發生，但小莉和爸爸之間是贈與行為，屬於無償取得，所以是不用申報房地合一稅的。

有所得發生時，要申報房地合一稅，贈與沒有則不用申報

 

小莉：真的嗎?太棒了!這樣可以放心地來辦理贈與過戶了!

永慶專家：不過這裡要跟小莉提醒，雖然贈與移轉不需要申報房地合一稅，但透過贈與取得後，再出售時就需要喔!
而房地合一稅的取得房地成本計算，是要依照贈與當時的土地公告現值+房屋評定現值!

若是接受贈與後，再售出，就要繳納房地合一稅
 

永慶專家：以小莉的案例來說，贈與時的土地公告現值是200萬，房屋評定現值是50萬，那麼小莉取得的房地成本就是（土地公告現值）加上（房屋評定現值），得出的250萬

取得房地成本=贈與時土地公告現值+房屋評定現值

算式舉例

 

永慶專家：
小莉(接受贈與)→1200萬賣屋，繳納房地合一稅：
(售價1200萬)-減(取得房地成本250萬)-減(必要費用)再-減(土地漲價總數額)後x乘上(稅率)


爸爸→1200萬賣屋，繳納房地合一稅：
(售價1200萬)-減(取得房地成本1100萬)-減(必要費用)再-減(土地漲價總數額)後x乘上(稅率)

 

這兩種狀況的取得房地成本，整整差了850萬

房地合一稅計算方式


若兩種都以相同必要費用、土地漲價總數額、及稅率計算，贈與後出售會多170萬的房地合一稅

房地合一稅贈與後售出，會多170萬

因此這個部分要在贈與時多做思考

小莉：難怪大家都說贈與會有大筆的房地合一稅，看來要再跟爸爸討論一下


永慶專家：目前只有配偶間的贈與移轉，可以回溯以「前次取得的市價」當作成本，
其他的贈與、遺贈及繼承，都是要以房屋評定現值+土地公告現值認列成本。
有贈與移轉的朋友，建議要先把這個部分考量進來，再作後續規劃

取得房地成本只有配偶贈與可以前次取得市價為主，其他贈與不行
 

 

▌房產贈與稅負大解析：誰要繳？如何節稅？

房產贈與是常見的財產傳承方式，但涉及的稅務問題卻不少。以下將為您詳細解析房產贈與的稅負，以及常見的節稅方法：

⏹︎ 常見情境

• 父母過戶給子女
• 配偶間贈與

⏹︎ 需繳稅費

• 契稅：房屋評定現值6%
• 印花稅：房地現值總額1‰
• 土地增值稅：20～40%累進稅率
（僅贈與適用，且不得適用自用優惠稅率）
• 贈與稅：10～20%累進稅率

⏹︎ 納稅義務人

• 土增稅、契稅：受贈人
•​​​​​​​ 印花稅：登記申請人
• 贈與稅：贈與人

⏹︎ 贈與稅計算方式

贈與稅淨額＝房地現值總額 − 244萬免稅額 − 受贈人稅負
依級距10～20%累進稅率計算

⏹︎ 節稅方法

•​​​​​​​ 善用244萬免稅額(每人每年)（分年贈與/配偶間贈與）
• 二等親買賣：父母房產賣給→子女，子女貸款購屋
  (父母的售屋所得須納稅，子女無需繳納贈與稅)

⏹︎ 二等親買賣優點

• 子女取得市價成本，未來售屋稅負較低
• 父母省贈與稅
• 符合條件可適用土增稅10%自用優惠

⏹︎ 注意事項

•​​​​​​​ 贈與人幫繳稅費，也算贈與額
• 二等親買賣價格需接近市價，避免認定為假買賣

 

⏹︎ 贈與的房子是否要申報房地合一稅，取決於後續的交易行為。

如果贈與人持有房屋期間滿2年以上，且贈與後受贈人未再轉售，則贈與行為不需申報房地合一稅。

但如果受贈人在取得房屋後再轉售，則需申報房地合一稅。

在多數情況下，受贈人轉售房屋的房地合一稅負擔，會比贈與人自行轉售高出許多。

 

🏠 贈與房屋與房地合一稅整理

⏹︎ 是否申報房地合一稅

贈與行為本身不課稅，但受贈人若再轉售，才需申報房地合一稅。

⏹︎ 成本計算依據

受贈人計算稅基是「公告現值＋房屋現值」，不是贈與人的原始取得成本。

⏹︎ 舉例

一棟房屋的原始取得成本1000萬，公告現值及房屋現值為2000萬元

原始成本：1000萬
贈與現值：2000萬
受贈後轉售：3000萬
課稅所得＝(3000萬 − 2000萬) × 稅率

贈與人持有滿2年以上→受贈人未再轉售，則不需申報房地合一稅。
如果受贈人在取得房屋後，以3000萬轉售，則需申報房地合一稅。

⏹︎ 節稅建議

• 先過戶配偶，回溯成本較低稅
• 受贈人持有滿 2 年再售，稅率下降
• 出售後 1 年內購買自住房，可申請重購退稅

 

▌贈與房屋的節稅建議：

•贈與前先將房屋登記在配偶名下。配偶間的贈與，可回溯前次取得的市價當作成本，因此房地合一稅負擔較低。

•贈與後，受贈人應持有房屋滿2年以上再轉售。持有期間越長，稅率越低。

•善用重購退稅優惠。如果受贈人在出售贈與房屋後，於1年內購買自住住宅，且持有滿2年以上，可申請重購退稅。

 

▌贈與人與受贈人應注意以下事項：

•贈與行為應辦理贈與稅申報。

•贈與房屋的所有權移轉，應辦理土地登記。

 

 

📌 贈與房地重點摘要

是否課房地合一？
贈與本身不用；受贈人日後轉售才需課稅。
會遇到哪些稅？
契稅6%、印花稅1‰、土地增值稅20～40%、贈與稅10～20%。
贈與稅公式
淨額＝現值 − 244萬免稅額 − 扣除項目；依10～20%計算。
受贈轉售計算
課稅所得＝售價 −（公告現值＋房屋現值）；依年限套用稅率。
節稅提醒
可透過配偶贈與回溯成本、滿2年再售、或重購退稅節稅。

 

🛠️ 贈與流程步驟

1️⃣ 準備資料
房屋權狀、土地所有權狀、買賣或繼承契約、身分證件。
2️⃣ 申報稅費
申報並繳納土地增值稅、契稅、印花稅；贈與稅由贈與人申報。
3️⃣ 辦理登記
至地政事務所辦理過戶登記，完成贈與移轉。
4️⃣ 後續留意
受贈人日後轉售，需依規定課徵房地合一稅；建議滿2年再售較有利。

 

 

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▌FAQ常見問答

Q1
贈與房屋本身要申報房地合一稅嗎？
通常不用；但受贈人日後若再轉售，就要按房地合一稅規定申報，且成本以受贈時的公告現值＋房屋現值為準。
Q2
贈與會遇到哪些稅？誰要繳？
契稅（房屋評定現值 6%）與土地增值稅（贈與限定、20～40% 累進）多由受贈人負擔；
印花稅（1‰）由申請物權登記人負擔；
贈與稅（10～20% 累進）由贈與人申報繳納。
Q3
贈與稅怎麼算？有免稅額嗎？
應稅贈與淨額＝房地現值總額−244 萬免稅額−其他可扣除項目；再依 10～20% 累進稅率計算。實務以國稅機關當年度規定為準。
Q4
受贈人轉售時，房地合一怎麼算？
課稅所得＝售價 −（受贈時公告現值＋房屋現值）；再依持有年限套用 45%/35%/20%/15% 的稅率級距。
Q5
有沒有節稅方法或實務提醒？
可評估配偶間贈與（回溯前次市價作成本）、受贈後滿 2 年再售、符合條件者重購退稅。另提醒：贈與不得適用土地增值稅自用優惠。

 


▌買賣稅費總覽

買房賣房時，會遇到的稅費問題，幫你整理好了

🔑➔買方購屋的稅：

買房子時，要負擔的稅有：契稅(相當買房過戶費)、印花稅(買賣契約上的稅票)、每年要繳的房屋稅和地價稅等，讓你不再混淆！

因買賣、贈與、交換、分割等移轉行為，取得所有權人須依契約價額繳納契稅。
出售舊屋並於2 年內重購新屋，可退還相關稅款
課徵期間：自前一年7月1日至當年6月30日
課徵期間：當年1月1日至12月31日

🏠➔屋主售屋的稅：

賣房子時，賣方要繳的稅主要有：房地合一稅(賣房賺到的價差要課稅)、土地增值稅(土地漲價的部分要課)等等，這些永慶也幫你整理好了！

土地所有權移轉時要課的稅
依照房屋取得時間，課徵房地合一稅
若出售在104年12月31日(含)之前取得，須於隔年併同綜所稅申報財交稅
出售舊屋並於2年內重購新屋，可退已繳稅款
課徵期間：自前一年7月1日至當年6月30日
課徵期間：當年1月1日至12月31日


➔購售屋稅費短片&文章：
   ▶Youtube：稅費知識影音館，所以稅費問題秘笈都在這
   ▶購售屋稅費文章：買賣房稅費，豪宅稅、房地合一稅、土增稅、重購退稅、財交稅一次瞭解