重購退稅怎麼申請？自住換屋2年內買賣的節稅方式
重購退稅是自住換屋時，在 2 年內完成房屋出售與重購，可申請退還或扣抵已繳稅款的節稅規定。依取得時間與稅目，可分為土地增值稅重購退稅、財產交易所得稅（舊制）重購扣抵與房地合一稅（新制）重購退稅三種。下方整理各稅目的退稅條件、限制與申請方式。
資料來源：財政部稅務入口網｜最後更新：
一、重購退稅是什麼？三種節稅機制
賣房有三大節稅（扣抵／退稅）機制：
- 土地增值稅：符合自住可申請 10% 優惠稅率（如一生一次／一生一屋）或重購退稅。
- 財產交易所得稅（舊制）：併入綜合所得稅計算，兩年內換大屋可申請重購退稅。
- 房地合一稅（新制）：符合自住有 400 萬免稅額及 10% 優惠，亦有重購退稅。
什麼是重購退稅？
重購退稅是政府為了鼓勵民眾換屋，推出的節稅優惠方案。只要符合相關條件，民眾在出售舊屋並於2年內重購新屋時，即可申請退還出售舊屋時所繳納的土地增值稅、所得稅（舊制）或房地合一稅（新制）。
重購退稅課稅的方式
重購退稅的種類
財產交易所得稅
適用於出售及重購的標的均為
房屋且房屋屬自用住宅者
房屋且房屋屬自用住宅者
房地合一稅
適用於出售及重購的標的均為
房屋且房屋屬自用住宅者
房屋且房屋屬自用住宅者
土地增值稅
適用於出售及重購的標的均為
土地且土地屬自用住宅用地者
土地且土地屬自用住宅用地者
二、土地增值稅重購退稅條件與說明
土地所有權移轉時要課的稅，課稅範圍是土地的持有期間~出售期間的增值部分。
土地增值稅重購退稅條件
居住使用限制
設籍須為本人或配偶或直系親屬
且買賣皆須為同一人才申辦
所有權人限制
房屋需為
本人或配偶、直系親屬所有
土地使用限制
該出售及重購之房屋
一年內無出租、供營業或執行業務使用
土地增值稅重購退稅金額說明
土地移轉現值總額為計算基準
| 公告現值總額 | 售出的土地 | 新購的土地 | 可退稅額說明 |
|---|---|---|---|
| 價低 | 價高 | 全額退稅 | |
| 價高 | 價低 | （舊的土地+已繳納增值稅）> 新購土地=可退差額 |
| 公告現值總額 | 售出的土地 | 新購的土地 |
|---|---|---|
| 價低 | 價高 | |
| 全額退稅 | ||
| 公告現值總額 | 售出的土地 | 新購的土地 |
|---|---|---|
| 價高 | 價低 | |
| （舊的土地+已繳納增值稅）> 新購土地=可退差額 | ||
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三、財產交易所得稅（舊制）重購扣抵條件與說明
出售的房屋，若在105年1月1日以前取得，並在2年內重購自用住宅房屋時，應適用舊制。
財產交易所得稅重購扣抵條件
時間限制
出售及重購房地的時間（以完成移轉登記日為準）在2年以內
所有權人限制
房屋戶籍登記需為
個人或其配偶、直系親屬
使用限制
該出售及重購之房屋
一年內無出租、供營業或執行業務使用
財產交易所得稅重購扣抵金額說明
房屋評定現值或者是房地總價（市價）為計算基準
| 小換大 | 大換小 |
|---|---|
| 全額退稅 | 不退稅 |
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四、房地合一稅（新制）重購退稅條件與說明
出售的房屋，是105年1月1日以後取得，適用新制。重購後5年內不能改作其他用途或再移轉；違者必須追繳原扣抵或退還稅額。
房地合一稅重購退稅條件
時間限制
出售及重購房地的時間
（以完成移轉登記日為準）
在2年以內
所有權人限制
自住房地個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用
持有期間限制
先售後購（移轉登記次日起5年內申請退稅）或先購後售（申報時申請扣抵）均可適用
房地合一稅重購退稅金額說明
房屋評定現值或者是房地總價（市價）為計算基準
| 小換大 | 大換小 |
|---|---|
| 全額退稅 | 按比例退稅 |
