財產交易所得稅怎麼算？2016 年前取得房屋的舊制申報

我們來為張大嬸說明一下•取得日在民國104年12月31日(含)以前，就是屬於舊制•取得日在民國105年01月01日起，就是屬於新制

主要有以下兩個方法：1.依實際交易價格申報：用買賣實際獲利扣除成本和移轉費用後，將獲利併入綜合所得稅一起計算稅金，那就請大嬸將買屋和賣屋時的兩本買賣契約書，以及兩次所支付的相關費用的收據或發票…等文件先備齊。計算方式就以下述方式來填寫申報。

賣屋價格－買屋價格－扣除相關費用＝實際獲利
實際獲利再一起加入所得稅內一併計算申報

2.以政府公佈核定標準申報：以這次出售房屋的房屋評定現值 × 政府公佈核定標準值，再以計算後之金額併入綜所稅一併申報。
※備註：房屋評定現值看哪裡呢？拿出售屋時買方繳納的契稅單，找到核定契價，就以這價格來計算報稅喔。
申報方式雖然有兩種，但原則上我們建議張大嬸採用方法：1.實際獲利方式申報，若取得時間年代真的十分久遠，已經無法查證取得成本時，再採用方法二。2.核定標準值方式申報。

當然不是喔。因為不申報國稅局無從得知我們這次賣房子是賠錢，所以就算是賠錢也是要依申報流程進行申報，並將成本及無獲利的相關收據文件一併檢附給國稅局，來說明這次賣這個房子是沒賺錢的。

相信張大嬸的問題也是一些退休長輩可能會遇到的問題，想必小孩申報扶養父母都是為了規劃節省綜合所得稅，如果小孩有扶養長輩，長輩的收入也是要併入小孩所得內一起計算。這時如果長輩售屋增加的獲利產生的所得稅會比小孩扶養長輩所可以節稅金額還多，那今年度就會建議小孩不要申報扶養長輩，而是讓長輩自行申報繳稅喔。

首先我們先將費用分成兩類，一種是成本類，為購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用，一種是移轉費用類，為出售房屋支付之必要費用，詳細請參考下表：
張大嬸就可以先將以下這些有的收據或文件收集好，等申報財產交易所得稅時就一併檢附給國稅局。成本類取得房屋之相關價金契稅、 印花稅、代書費，規費、監證或公證費、地政士費用房貸利息房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息房屋修繕購屋後非2年內能耗竭之修繕裝修相關費用，如水電、 瓦斯管線、天花板裝修等移轉費用類仲介費、廣告費、清潔費、 搬運費

我們來為小邱解說一下，因為小邱是從長輩名下繼承取得，並不是買賣移轉所以繼承並不需要辦理申報財產交易所得稅喔。
※備註：如因繼承取得房產是無需申報財產交易所得稅，若是贈與取得也是無需申報財產交易所得稅的。

依現行相關稅法財政部於106年3月2日發布台財稅字第10504632520號令，判斷適用新舊制時，可以回溯到配偶第1次相互贈與前取得不動產之日作為取得日，而日後出售的取得成本認定原則上就是以原始取得日當時的不動產價值作為取得成本，而非配偶相互贈與日時的價值。
所以就算小許把房子贈與給太太，也不擔心會被以贈與時的土地公告和房子評定現值作為取得成本囉。

答案可能要讓小高失望囉，就是不行。因為售屋是屬於財產交易的所得這部分。只能用於扣抵交易所得的獲利，不能拿來其他所得相抵扣。也就是說如果小高在申報財產交易損失當年度，沒有財產交易所得也沒關係，小高還沒有扣除的財產交易損失餘額可以在以後3年度的財產交易所得中扣除。