買房時多數人只注意到房價高低，卻忽略了隱藏的買房費用。以下介紹頭期款、斡旋金、代書費、仲介費、銀行開辦費等隱藏的買房成本，方便民眾事先規畫資金。
一、買房費用、稅費全解析
1.買房前期要準備哪些費用
自備款 (頭期款)- 一般為購屋總價的2成到3成。以1000萬的房子來算，就需準備200萬到300萬。但實際結果會受到借貸人的財務能力、信用與銀行評估等影響。
- 每月房貸應該訂多少，怎麼精打細算的評估購屋能力?，可使用 房貸試算 。
斡旋金是什麼？
「斡旋金制度」對三方都有好處，是預防買方或賣方反悔，當合約簽下，「斡旋金轉定金」時，不依照合約的一方，便需要付違約金。斡旋金要付多少？
- 一般為5萬到10萬上下。
- 協商成功斡旋金直接轉為房子定金。
- 協商失敗將全數退回給買方。
- 買方可用斡旋金或要約書來表示購買意願，要約書就是以契約來表達購買意願。要約書跟斡旋金是一樣的，只是不需先付任何費用。一般有3~5天審閱期。
- 買賣契約成立時，仲介會代替賣方收受定金，並在24小時內送交給賣方，在收取訂金之後，需於五日內與買方簽立不動產買賣契約書。
斡旋金與要約書協商流程
⇀ 詳細了解 斡旋金、要約書到底有甚麼不一樣？
2.過戶交易階段的買房費用
買房交易過程中還有很多稅費要繳，這些買房費用簡單分為：專業服務費(地政士/代書)、政府規費與稅費、銀行貸款費用。
專業服務費：地政士(代書)
代書費
由地政士(代書)協助進行不動產交易、房貸申請流程、文件代辦等，總費用約2,500元～20,000元左右。以下為地政士(代書)協助收費的項目。
- 簽約手續費(代書簽約金)：通常買賣雙方各半，收1,000~2,000元，共計2,000~4,000元 。(各家收費不同)
- 過戶登記費：行情價約每筆 12,000~16,000 元 ，各地政事務所表定收費不一，原則上「以1筆土地＆1戶房屋」為準，每增加１筆土地或是建物，會加計約1,000元～2,000元。
- 抵押權設定費：買賣過戶需要貸款時，代書幫忙辦理，行情價約為4000元～8,000元(費用會因不動產筆棟數與人數不同，而有差異)。
- 實價登錄費：原則由買賣方共同申報(實價登錄自行申報不需費用)，也可委託地政士或不動產經紀業者協助申報。代書申報行情約4,000~6,000元左右(買賣方各收一半)。
- 水電瓦斯費：每家仲介不同，有些會收一筆代辦費或不協助辦理。
永慶房屋直營代書協助辦理房屋產權過戶時，免費包辦水電瓦斯過戶，費用以「結算到交屋當天」結清。
通常為房屋買賣總價「萬分之六」，由買賣雙方各付一半。
(例：若房子成交總價2,000萬x 0.0006，則需付1萬2，買賣雙方各付6千元。)
(例：若房子成交總價2,000萬x 0.0006，則需付1萬2，買賣雙方各付6千元。)
- 透過永慶房屋直營店與合作的建經公司簽訂履保契約，費用可由直營店吸收，歡迎到永慶房屋直營門市免費諮詢。
- 永慶專家提醒：有些履約保障帳戶會被房仲業者放到該公司底下，需特別注意，避免沒有保障，導致糾紛。
上限為房屋總價的6%，通常由買方支付1%~2%，賣方支付4%，可與仲介經紀人討論。
- 永慶房屋直營店，買方僅收1%，提供不限屋齡，30萬漏水保固，還有六大安心保障，買賣房屋前可以先了解一下。
政府規費與稅費
買賣契稅
當不動產發生移轉行為(買賣/贈與/交換/分割及設定典權)時，所有權人需按照房屋評定現值的價格，向主管機關申報建物契約稅。
買賣契稅：契價6%
繳納時間：核定繳款書送達後
買賣契稅：契價6%
繳納時間：核定繳款書送達後
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買賣契稅計算公式：
房屋現值 × 契稅稅率6%＝應納稅額
舉例：假設房屋現值為80萬
計算：(房屋現值)80萬 × (契稅稅率)6%＝4.8萬
- 「房屋現值」如何申請？
由房屋納稅義務人本人(或代理人)向房屋所在地的稅捐稽徵機關，利用網路、書面或臨櫃申辦「房屋稅籍證明書」，證明書上即載有「房屋現值」資料。
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房屋現值計算公式：
房屋現值＝房屋核定單價 × 面積（平方公尺）×（1-折舊率×折舊經歷年數）× 地段率
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核定單價計算公式：
核定單價＝標準單價 ×（1±各加減項之加減率）± 樓層高度之加減價額
⇀ 房屋現值怎麼查？提供新北市政府稅捐稽徵處線上查詢。
印花稅
是「讓契約生效的保證金」，買賣雙方進行過戶時，需簽署「不動產買賣契約書」並繳納印花稅，由政府蓋章，就可讓契約成為合法憑證。
繳稅時間：不動產契據製作同時
登記規費 (產權移轉登記費、貸款抵押權設定登記費)
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印花稅計算公式：
印花稅＝(房屋評定現值＋土地公告現值) × 0.1%
例：申報移轉金額現值(假設：房屋100萬，土地1,900萬)，共2,000萬 × (印花稅)0.1%＝2萬
- 自行試算印花稅：財政部入口
登記規費 (產權移轉登記費、貸款抵押權設定登記費)
買賣房屋時，由地政機關協助辦理土地及建物產權轉移，而產生的手續費。
※ 來源：台北市政府地政局資料
- 登記費：向地政機關辦理過戶登記時繳納。
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登記費計算公式：
登記費＝(房屋評定現值＋土地申報地價) × 0.1%
- 書狀費：每張80元
- 謄本費：每張20元
- 貸款設定登記規費：等同「抵押權設定費」，只要有使用房貸購屋者，須向地政機關辦理過戶、設定貸款抵押時支付。
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貸款設定登記費計算公式：
貸款設定登記費＝貸款金額 × 1.2倍 × 0.1%
舉例：(貸款)1,200萬 × 1.2倍 × 0.1%＝14,400元
- 登記費如何計算？
| 申請登記項目 | 收費標準 |
|---|---|
| 所有權第一次登記 | 按申報地價或權利價值千分之二計 |
| 所有權移轉登記 | 按申報地價或權利價值千分之一計 |
| 他項權利設定、移轉登記 | 按權利價值千分之一計 |
| 他項權利內容變更登記 | 除權利價值增加部分按權利價值千分之一計外，其餘免納登記費 |
| 標示變更登記 更正登記 消滅登記 塗銷登記 更名登記 住址變更登記 預告登記 書狀補(換)給登記 |
免納登記費 |
- 土地總登記
按申報地價或土地他項權利價值，繳納登記費千分之二。(通常為建設公司辦理) - 所有權登記
按房屋現值或申報地價或權利價值的千分之二計算。 - 所有權轉移登記
按房屋現值或申報地價或權利價值千分之一計算。 - 土地權利變更登記
權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。 - 他項權利內容變更登記
依權利價值增加部分，按權利價值千分之一計算。 - 抵押權設定登記
須繳納登記費及書狀費，登記費依設定金額千分之一計算。抵押權設定費，在對保簽約後，到各地政機關辦理。
銀行貸款費用
鑑價費
一般約數千元到數萬元之間。當房屋要進行所有權轉移時，透過專業的鑑價人員對房屋進行價值鑑定，換算成實際金額。提供以下參考：
- 銀行鑑價(較精確，約5,000元不等)
銀行請專業的鑑價人員到房屋地點進行評估，完成後會提供可貸款額度。 - 銀行行員(免費)
可透過電話或攜帶謄本臨櫃詢問，行員會根據內部鑑價資料，提供該房屋所在地的鑑價紀錄做參考。 - 線上平台查詢(免費)
很多銀行有提供線上估價工具，如：中國信託、富邦銀行、永豐銀行、兆豐銀行。 - 內政部不動產實價登錄(免費)
在內政部不動產交易實價查詢服務網，輸入縣市/建物/土地等資訊，獲得該地區買賣資訊。 - 房仲業者實價登錄(免費)
永慶房屋實價登錄3.0：提供房屋買賣資訊，地址公開到門牌及樓層，整合內政部實價登錄資訊，參考價值高。 - 不動產估價師(幾千到幾萬不等)
透過資產鑑定公司、不動產估價師進行房屋鑑價。 - 融資公司不動產估價(免費)
與融資公司申請房屋貸款，也會提供免費房屋鑑價服務。
銀行為客戶管理貸款帳戶而收的費用，多半落在2,000元~9,000元。每月一次或只收一次，申辦時可跟承辦人員確認。
開辦費
申請房貸時，銀行進行貸款申請與初步審核，通常收取一次，金額3,000元~8,000元之間。收費會根據貸款金額有所不同，各銀行有減免優惠(如軍公教等)，可以多詢問。
徵信費
是銀行對申請人的資料調查。費用在300元~1,000元左右，視各家銀行作業而定。
手續費
有些金融機構會預收房貸手續費，在貸款結束後部分或全部退還。房貸手續費，約在3,000元~20,000元左右(各銀行不同，以下為銀行房貸手續費供參考)。
| 銀行 | 房貸手續費 |
|---|---|
| 中國信託 | 6,500 元 |
| 國泰世華 | 5,000 ~ 20,000 元 |
| 遠東商銀 | 3,000 元起 |
| 台灣銀行 | 5,000 元 |
| 台新銀行 | 8,000 元 |
3.交屋後的買房持有費用
擁有房屋後仍需持續性支出的費用，包含：稅費、貸款、居住成本- 房屋稅：為持有稅，每年5月繳納。
- 地價稅：為持有稅，每年11月繳納。
- 房屋住宅保險-火險、地震險：921大地震後，政府強制規定屋主需同時投保「住宅火災及地震基本保險」。
保費一般會根據房屋地址、樓高、結構與坪數等等有所不同，行情費用約為一年數千元。(金額會因為房子房屋類型、樓層高低、坪數大小而有差異) - 房屋貸款
- 其他居住成本：社區管理費、裝潢費、家具設備費用。
二、買房成本手把手帶你算
1.稅費計算與繳納時機
💰 契稅
稅費計算
契價 6%
繳納時機
契約成立之日起30日內
計算公式
房屋現值 × 契稅稅率 6%
補充
沒有申報會有怠報金罰款
💰 印花稅
稅費計算
0.1%
繳納時機
書立後交付或使用時
計算公式
（房屋現值＋土地公告現值）× 0.1%
💰 房屋稅
稅費計算
法定稅率：自住全國3戶內 1.2%（見表一）
繳納時機
每年5月
計算公式
房屋課稅現值 × 稅率
房屋課稅現值＝
核定單價 × 面積 ×（1-折舊率×折舊年數）× 房屋街路等級調整率（路段率）
＊核定單價＝
標準單價 ×（1±各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價
房屋課稅現值＝
核定單價 × 面積 ×（1-折舊率×折舊年數）× 房屋街路等級調整率（路段率）
＊核定單價＝
標準單價 ×（1±各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價
補充
表一：財政部房屋稅率表
表二：財政部地價稅率表
地價稅稅率及計算公式
1. 一般地用稅率
| 稅級別 | 應徵稅額 計算公式 |
|---|---|
| 第 1 級 | 課稅地價 (未超過累進起點地價者) ╳ 稅率 ( 10‰ ) |
| 第 2 級 | 課稅地價 (超過累進起點地價末達 5 倍者) ╳ 稅率 ( 15‰ ) - 累進差額 (累進起點地價 ╳ 0.005 ) |
| 第 3 級 | 課稅地價 (超過累進起點地價 5 倍至 10 倍者) ╳ 稅率 ( 25‰ ) - 累進差額 (累進起點地價 ╳ 0.065 ) |
| 第 4 級 | 課稅地價 (超過累進起點地價 10 倍至 15 倍者) ╳ 稅率 ( 35‰ ) - 累進差額 (累進起點地價 ╳ 0.175 ) |
| 第 5 級 | 課稅地價 (超過累進起點地價 15 倍至 20 倍者) ╳ 稅率 ( 45‰ ) - 累進差額 (累進起點地價 ╳ 0.335 ) |
| 第 6 級 | 課稅地價 (超過累進起點地價 20 倍以上者) ╳ 稅率 ( 55‰ ) - 累進差額 (累進起點地價 ╳ 0.545 ) |
2 .特別稅率
| 適用土地 | 稅率種類 |
|---|---|
| 1. 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地 | 2‰ |
| 2. 公共設施保留地 | 6‰ |
| 3. 工業用地、加油站、停車場 (不含臨時路外停車場用地) 等事業直接使用之土地 | 10‰ |
| 4. 公有士地 (按基本稅率徵收) | 10‰ |
2.以1,000萬首購族試算必要支出
1
總預估費用
●
以1,000萬首購族
試算必要支出
小結費用：
320萬 元
- 頭期款300萬：其他買房費用估約20萬
- 服務費：以永慶直營區服務費1%（10萬）計算
2
買家準備
● 自備款/頭期款
房屋總價7成～8成
300萬～200萬
1,000萬 × 0.7＝700萬
（可貸款金額7成）
1,000萬-700萬＝300萬
（需準備自備款/頭期款）
以7成300萬預估
1,000萬 × 0.7＝700萬
（可貸款金額7成）
1,000萬-700萬＝300萬
（需準備自備款/頭期款）
以7成300萬預估
● 斡旋金
5萬～10萬（可轉定金）
以10萬預估（斡旋金會轉定金，先不列入）
3
地政士(代書)
● 代書費
簽約金：約 2,000元(買賣各半)
過戶登記費：約 12,000元
抵押權設定費：約 4,000元
實價登錄費：約 2,000元
水電瓦斯過戶費：約 2,000元
過戶登記費：約 12,000元
抵押權設定費：約 4,000元
實價登錄費：約 2,000元
水電瓦斯過戶費：約 2,000元
1,000+12,000+4,000+2,000+2,000＝
2.1萬
4
銀行或仲介
● 價金履約保證費用
成交總價的萬分之六買賣雙方各出一半
(1,000萬 × 0.0006)＝6,000元
買賣各一半，為6,000/2＝ 3,000 元
買賣各一半，為6,000/2＝ 3,000 元
● 仲介服務費
買方2%，賣方4%
※ 永慶直營區買方1%賣方5%
※ 永慶直營區買方1%賣方5%
1,000萬 × 0.02＝20萬
永慶收1%，1,000萬 × 0.01＝ 10萬
永慶收1%，1,000萬 × 0.01＝ 10萬
● 銀行貸款(手續費)
部分統一收費3,000元～15,000元
約 5,000 元
5
政府單位/地政局
● 契稅
房屋現值 × 稅率6%
80萬 × 0.06＝
4.8萬
※ 假設房屋評定現值80萬
※ 假設房屋評定現值80萬
● 印花稅
(房屋現值＋土地公告現值) × 0.1%
80萬+200萬 × 0.001＝
2,800 元
※ 假設房屋評定現值80萬、土地公告現值，約200萬
※ 假設房屋評定現值80萬、土地公告現值，約200萬
三、買房費用省錢6大秘訣
以下幾種方式，可協助大家透過政府買房優惠政策或買房節稅策略來省下費用，記得申請！1.首購族房貸優惠
依各金融機構規定，年滿18歲，名下無房屋貸款(有房無貸者亦可)，最高85成，貸款年限最長40年，詳細新青安與首購貸款圖表解析。
2.新青安房貸
目前公告期限2023/8/01到2026/7/31，由八大公股行庫為主，年滿18歲，名下無房無貸者。最高貸款額度1000萬或貸款成數8成，可貸最長40年。有利息補貼2碼(0.5%)，一生僅能申請一次。詳細可看新青安與首購貸款圖表解析，或參考財政部青安貸款說明。
3.自購住宅貸款利息補貼
內政部不動產資訊平台，自購住宅貸款利息補貼，由承貸金融機構勘驗後，依擔保品所在地覈實決定：臺北市：最高250萬
新北市：最高230萬
其餘直轄市、縣(市)：最高210萬
4.自用住宅優惠稅率
5.換屋族-重購退稅
條件說明
- 時間：出售舊屋與重購新屋的移轉登記時間在2年內。
- 人物：房地所有權人須為本人或配偶所有
- 戶籍：個人、配偶、未成年子女應於該出售及重購之房屋，登記戶籍並居住。
- 用途：該出售及重購的房屋無出租、供營業或執行業務使用。
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退稅金額計算公式：
(買入價格/賣出價格) × 房地合一稅納稅金＝可退回稅金。
例：買入價格900萬，賣出價格1200萬，出售時，繳納房地合一稅80萬，計算結果可退稅60萬。(900萬/1200萬)×80萬＝60萬。
6.自用住宅購屋借款利息扣除額
買房要多方考量跟預估費用，只要提前做好預算規劃、資金準備，最終會擁有一間自己喜歡的房子。以下列出買房費用清單，讓大家都能好好掌控買房成本。
四、買房需要負擔的費用清單
⇀ 簽約前再看一下買房八大事項要點、到了簽約階段了，到底要注意什麼？避免吃虧了。
⇀ 不動產說明書怎麼解讀： 看不動產說明書，鎖定這9點 。