屋主售屋的稅

賣房子要繳的稅,可分為交易稅和持有稅兩大類。永慶區分買屋、賣屋、以及標示出持有時會遇到的稅,讓你不再混淆!

土地增值稅

交易稅

土地所有權移轉時要課的稅,課稅範圍是土地的持有期間~出售期間的增值部分。

計算公式
土地漲價總數額 X 稅率
分類課徵稅率繳稅時間
自用住宅優惠稅率10%買賣契約成立的30日內
申報納稅
一般稅率20%、30%、40%
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土地增值稅 試算
土地增值稅 Q&A
1
贈與移轉可以適用自用增值稅嗎?
Q:土地如果因為增值稅已經漲很多又不想賣掉,可以用贈與方式過戶給配偶或家人,申請辦理增值稅自用稅率來達到節省增值稅嗎?
A:不可以喔。因為贈與不是出售行為,繳納增值稅者也不是原本土地所有權人,所以不能適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅。
2
夫妻贈與真的不用繳增值稅嗎?
Q:大寶聽說土地贈與給配偶太太小美,可以不用繳納土地增值稅,真的嗎?那要怎樣辦理以及注意有哪些規定呢?
A:依土地稅規定配偶相互贈與之土地可以申請不課徵土地增值稅,但是不課徵並不是真的不用繳稅,只是暫緩繳稅,等該筆土地下次小美再移轉時也是要依法應課徵土地增值稅,計算增值就會從一開始配偶大寶取得時的公告現值來計算。
3
自用增值稅可以多戶一起辦理嗎?
Q:陸伯伯想了解他在雲林縣及嘉義縣各有 一棟有符合自用住宅用地的房子要同時賣掉,陸伯伯需要如何辦理,才可達到節稅的效果呢?
A:依法規定如果同一土地所有權人,擁有多處自用住宅用地只要訂約日期和申報日期都約定同一天,合計面積也不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝部分,則可以視為「一次」出售,這就是所謂的一次多處。把土地移轉契約和申報書日期都寫同一天以及同一天申報。那要一起賣掉的土地就可以按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
4
增值稅的重購退稅規定
Q:林嘉先生在109年10月1 日賣掉一個自用住宅用地也過戶完成,這筆土地申報移轉現值是 120萬元,繳了土地增值稅25萬元,又在111年 9月25日立約申報買入新屋,同年10月15日過戶完成,買入的申報移轉現值是110 萬元,請問林嘉先生是否可以符合重購退稅?如果可以那可以退稅多少錢?
A:按土地稅法第 35條規定,重購退稅必須符合「 2年內買、賣」,如為先賣後買時,這「賣」的時間,是以「過戶給對方的日期」為準起算2年,而「買」的時間,就是買入土地之「移轉契約書寫的立約日」。看這兩個日期有無在2年內。可是萬一立約日後超過30日才申報時就會以申報日為準。

以林嘉先生案例來看新買土地有在訂立契約後30日內申報土地增值稅,所以立約日111年9 月25日為計算基準,是有符合辦理重購退稅的條件,退稅額計算說明如下:

先算出不足支付新購土地地價之總額:新購土地申報移轉現值減(出售土地申報移轉現值減土地增值稅 )等於不足支付價款數

【1,100,000元-(1,200,000元-250,000元)=150,000元】。

  • 本案例可申請退還的土地增值稅是 15 萬元。
  • 假設新購土地申報移轉現值為125萬元,則不足額為30萬元,已繳納之土地增值稅25萬元就可以全部申請退還。

    【1,250,000元-(1,200,000元-250,000元)=300,000元】。

  • 假設新購土地申報移轉現值為 80 萬元,則不足額為負數,表示原出售土地即使繳了土地增值稅還是足夠購買新的土地,已繳納之土地增值稅,不得申請退還。

    【800,000元-(1,200,000元-250,000元)=-150,000元】。

有一點必須特別提醒注意的事項就是,林嘉先生如申辦重購退稅後,新購買的房子必須繼續作自用住宅 5年,也就是重購後 5年內不可以再行移轉或供出租、營業、戶籍遷出等非自用住宅的情形,即便是配偶之間贈與也都是不可以的,否則將被追繳原退還之稅款。
5
一生一屋的自用增值稅規定
Q:大明最近要將已經持有超過6年的自用住宅用地賣掉,但是他以前已經賣過一次房子,並按一生一次自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,那這次一樣可以再申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅嗎?
A:依據土地稅法第34條第5項規定,土地所有權人適用第1項規定後(一生一次),再出售自用住宅用地,只要有符合下列要件者,一樣可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅嗎?(就是所謂的一生一屋):
  • 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
  • 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。(自112年1月1日起,滿18歲成年)三種人別一起看,這三種人別只能剩這次要賣的這間房子,也就是配偶和未成年小孩名下都不可以有其他房地的意思。
  • 出售前持有該土地6年以上。
  • 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍連續滿6年且持有該自用住宅連續滿6年。
  • 出售前5年內,無供營業使用或出租。
所以大明要再賣的土地,如果符合以上規定者,仍可按自用住宅用地稅率核課土地增值稅。