財產交易所得稅申報類型、計算方式有哪些?核實、豪宅、評定現值一次看懂!
財產交易所得稅申報類型、計算方式有哪些?核實、豪宅、評定現值一次看懂!
張小姐：我知道105年1月1日以前，登記取得的房地，出售時適用財產交易所得稅。
且須在出售隔年5月申報綜合所得稅時一併申報。
但聽說申報的方式有很多種，我可以自由選擇申報方式嗎?
永慶專家：目前財產交易所得稅有三種申報方式，
1.核實申報
2.豪宅申報
3.評定現值申報
✦民眾不能自由選擇申報方式
▌財產交易所得稅申報方式，依所得稅法規定，優先採用核實申報
但若是找不到原始的取得價格資料，需採用其他申報方式，這時候就要以售屋總價來判斷。
若達到政府規定的各縣市豪宅門檻，需以豪宅申報，未達到則以評定現值申報
✦提醒：101年8月1日內政部實價登錄上路，此後買賣的房地，原則上都有交易價格資料，因此會優先以實際價格申報
在各個申報方式下，要如何計算需繳納稅額：
▌一、核實申報
當買賣合約無約定房屋及土地分別價格時：
(買進及賣出的合約中，並沒有約定房屋及土地分別的價格)，則繳納稅額的計算方式為：
賣屋所得*房屋現值比=售屋所得
賣屋所得的計算方式：賣屋價格－買屋價格－必要費用(裝潢/契稅/仲介費等)
參考影片：裝潢費可以扣除房地合一稅嗎
房屋現值比的計算方式：房屋評定現值 / (房屋評定現值+土地公告現值)
*以上評定現值都是以出售時現值為準
▌二、豪宅申報
出售總價*房屋現值比*17%=售屋所得
*註：2025年豪宅改為20%
*註：房屋現值比與上述核實申報計算公式相同：房屋評定現值 / (房屋評定現值+土地公告現值)
豪宅相關參考影片
文章：2025最新！豪宅門檻調降，財產交易所得稅，新舊制申報標準一次看
影片：2025最新！賣房50坪就算豪宅？舊制財產交易所得稅與「新豪宅」定義一次看!
▌三、評定現值申報
計算方式：(售屋時) 房屋評定現值*標準稅率=售屋所得
*註：房屋評定現值可以"參考稅單"
*註：標準稅率以財政部公布之各區域稅率為準
最後提醒大家，目前主管機關提供的綜合所得稅申報資料中，還沒有自動將財產交易所得稅一起匯出的功能，民眾還是需要自己準備文件進行申報
以核實申報來說，民眾需要自行準備
✦買入及賣出的合約書
✦仲介服務費發票
✦所繳納與稅金有關單據
✦所繳納與規費有關單據
✦代書費收據
✦支付房屋的相關費用發票或收據
*另外，有符合重購扣抵的朋友，也別忘了一併提出申請喔!
▌重點摘要整理
財產交易所得稅（舊制）適用：105/1/1 前取得之房地出售，於隔年 5–6 月綜所稅一併申報。
申報方式有 3 種（依序判斷）
1.核實申報（優先原則）：有完整原始取得成本及必要費用單據。
2.豪宅申報：查無成本、且售價達豪宅門檻 → 以豪宅方式計算。
3.評定現值申報：查無成本、且未達豪宅門檻 → 以評定現值方式計算。
豪宅門檻：
2025最新豪宅調整：
「房屋總價」或「每坪單坪」，是否有包含車位定義，如下：
●台北市：(含車位)總價6000萬，或(不含車位)120萬/坪
●新北市：(含車位)總價4000萬，或(不含車位)75萬/坪
●桃園/台中/台南/高雄/新竹縣市：(含車位)總價3000萬，或(不含車位)50萬/坪
●其他縣市：(含車位)總價2200萬，或(不含車位)35萬/坪
房屋現值比（核實 & 豪宅會用到）：
= 房屋評定現值 ÷（房屋評定現值＋土地公告現值）（以出售時現值為準）
文件準備：買賣契約、權狀、仲介/代書/規費/裝潢等費用憑證。
提醒：實價登錄 101/8/1 起上路，多數交易可取用成交價；重購扣抵別忘了同時申請。
▌計算公式 + 舉例算法
A. 核實申報（買賣合約未分房地價）
-
公式：
-
賣屋所得 = 售價 −（買價＋必要費用）
-
售屋所得（納稅基礎） = 賣屋所得 × 房屋現值比
-
房屋現值比 = 房屋評定現值 ÷（房屋評定現值＋土地公告現值）
-
-
舉例：售價 2,000 萬；買價 1,500 萬；必要費用 50 萬；出售時房屋評定現值 400 萬、土地公告現值 600 萬
-
賣屋所得 = 2,000 −（1,500＋50）= 450 萬
-
售屋所得（納稅基礎）= 450 × 0.4 = 180 萬（再併入綜所稅計算）
-
房屋現值比 = 400 ÷（400＋600）= 0.4
-
B. 豪宅申報（無成本、且售價達豪宅門檻）
-
公式：售價 × 房屋現值比 × 17% = 售屋所得
（註：2025 年改為 20%，留意當年度規定） -
舉例：售價 9,000 萬（台北達門檻）；房屋現值比 0.35
-
售屋所得 = 9,000 × 0.35 × 17% = 535.5 萬
（若適用 2025 新規 20% → 9,000 × 0.35 × 20% = 630 萬）
-
C. 評定現值申報（無成本、不達豪宅門檻）
-
公式：房屋評定現值 × 標準稅率 = 售屋所得（以出售時現值、各地標準稅率為準）
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舉例：出售房屋評定現值 500 萬；所在地標準稅率 6%
-
售屋所得 = 500 × 6% = 30 萬（再併入綜所稅申報）
-
▌ 財產交易所得稅申報方式
- 台北市／新北市房屋總價 ≥ 8,000 萬元
- 其他地區房屋總價 ≥ 5,000 萬元
- 財政部核定須採成交價申報之案件
- 房屋買賣契約書
- 房屋所有權狀
- 原始取得證明文件（買賣契約、贈與、繼承等）
- 其他必要證明文件（改建、修繕支出等）
- 除前述須採成交價申報者外，其餘個人出售房屋案件
- 房屋買賣契約書
- 房屋所有權狀
＊詳細可看財政部稅務說明：113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定為何？
稽徵機關僅查得成交金額、查無成本時，依下列門檻與單價判定是否屬豪宅級案件（應按房屋現值比×20%計算所得）。
▌ 房地成交金額門檻（查無成本時）
- 總價（含車位）≥ 新台幣 6,000 萬元
- 每坪單價 ≥ 120 萬元
- 總價（含車位）≥ 新台幣 4,000 萬元
- 每坪單價 ≥ 75 萬元
- 總價（含車位）≥ 新台幣 3,000 萬元
- 每坪單價 ≥ 50 萬元
- 總價（含車位）≥ 新台幣 2,200 萬元
- 每坪單價 ≥ 35 萬元
▌ 房屋評定現值課稅比例（依地區級距）
以下僅列出主要城市區域範例（完整表依財政部公告細節）。
- 中山、松山、中正、大安、信義：48%
- 士林、內湖、大同、南港：46%
- 北投、萬華、文山：45%
- 板橋～土城：44%
- 林口：42%，汐止／樹林：41%
- 泰山～萬里：36%～19%
- 偏遠山區：14%
- 桃園、中壢：33%
- 龜山～八德：32%
- 平鎮～觀音：26%～16%
- 復興區：8%
- 西屯、南屯：35%
- 北屯、西區：32%
- 東區～太平：30%～24%
- 山區：8%～14%
- 東區：30%，中西～安平：28%
- 永康～仁德：26%～22%
- 新營～白河：20%～10%
- 山區／沿海：9%～8%
- 左營～三民：37%
- 苓雅～前鎮：35%
- 鳳山：29%，岡山：23%
- 內門～那瑪夏：8%
▌財產交易所得稅申報的注意事項
- 申報期間：2024年5月1日至6月30日。
- 申報方式：
- 可透過自然人綜合所得稅申報書紙本郵寄、線上申報、臨櫃申報等方式申報。
- 建議民眾提早準備申報資料，以免錯過申報期限。
▌財產交易所得稅的計算方式
財產交易所得的計算方式，可分為以下兩種：
1. 以實際成交價計算
| 財產交易所得額 = 實際成交價額 - (原始取得成本 + 必要費用) |
2. 以官方簡式版計算
| 財產交易所得額 = (房屋評定現值 x 路段率 x 比例) - 原始取得成本 |
舉例說明
假設有一戶位於台北市的房屋，房屋總價為2億元，房屋評定現值為1億元，路段率為2，比例為50%，原始取得成本為1億元，則該戶房屋的財產交易所得計算如下：
以實際成交價計算
- 財產交易所得額 = 2億元 - (1億元 + 0) = 1億元
以官方簡式版計算
- 財產交易所得額 = (1億元 x 2 x 50%) - 1億元 = 0
結論
財產交易所得稅是出售房屋或其他財產時，應繳納的一種稅賦。納稅義務人可依據房屋的實際成交價或官方簡式版計算財產交易所得額，並於申報綜合所得稅時一併申報。
▌ 財產交易所得稅精簡摘要
- 台北市：6,000 萬以上
- 新北市：4,000 萬以上
- 桃園／台中／台南／高雄／新竹縣市：3,000 萬
- 其他縣市：2,200 萬
- 核實：售價 − (買價 + 必要費用)
- 豪宅：售價 × 房屋現值比 × 17%（2025 起 20%）
- 評定現值：房屋評定現值 × 標準稅率
▌更多財產交易所得稅QA、文章
⬟ 2025豪宅房屋總價/每坪單坪，含車位定義
| 地區 | 總價門檻 (含車位) | 單坪門檻 (不含車位) |
|---|---|---|
| 台北市 | 6,000 萬 | 120 萬 / 坪 |
| 新北市 | 4,000 萬 | 75 萬 / 坪 |
| 桃園 / 台中 / 台南 / 高雄 / 新竹縣市 | 3,000 萬 | 50 萬 / 坪 |
| 其他縣市 | 2,200 萬 | 35 萬 / 坪 |
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