【土地增值稅】自用稅率一生一次，使用過要怎麼補救?
故事劇情：
小如：我現在住在由朋友介紹，買入的一個小套房，因為在幸福企業工作，表現受到肯定，年年都加薪，因此我最近想把居住快10年，捷運共構套房賣掉，改換一個有2房的房子，經詢問房仲需繳哪些稅金並試算後，增值稅一般稅率竟然要繳50多萬，這時房仲說可以用自用稅率，只繳20幾萬就好。
但我的一生一次自用資格已經用過了，這樣還有機會使用優惠稅率嗎?
永慶專家：
我們來了解一下土地增值稅的自用稅率，總共有兩種，一種是常見的一生一次，另一種則是一生一屋。
因此，若一生一次使用過，也可以考慮使用一生一屋。接下來跟大家介紹這兩種稅率的差異。
▌ 一生一次 vs 一生一屋 比較
🏠 一生一次
設籍身分：本人/配偶至少一人設籍，直系親屬(父母/未成年子女)皆可。
設籍時間：至少一位在出售前一年需曾設籍。
用途部分：出售前 1 年內未曾營業或出租。
土地面積：都市 ≤ 300㎡；非都市 ≤ 700㎡。
房屋戶數：不限，但所有出售房地需同一天立約並同日送件。
次數限制：每人限用一次。
節稅技巧：
●評估優惠稅率用在哪一戶最有利
●將土地贈與配偶再出售，可多一個「一生一次」使用
●擁有多戶自用住宅且符合條件，可選在同一天出售與申報，可多戶同時享用「一生一次」優惠
🏡 一生一屋
設籍身分：本人/配偶至少一人設籍，僅限未成年子女（直系親屬不適用）。
設籍時間：連續設籍滿 6 年。
用途部分：出售前 5 年內未曾營業或出租。
土地面積：都市 ≤ 150㎡；非都市 ≤ 350㎡。
房屋戶數：本人/配偶/未成年子女名下合計僅能有一屋。
次數限制：無限制，但需先使用過「一生一次」才可適用。
節稅技巧：
●先確認是否符合「一生一次」的條件
●妥善規劃持有時間與房屋登記
永慶專家：如果您也跟小如一樣有持有相對久的房子要賣，可以到稅捐處查詢一下，自己使否有使用過自用。
除了一生一次與一生一屋，也可以考慮土地增值稅的重購退稅，可參考我們連結
文章：
➔【土地增值稅】大屋換小屋可以辦增值稅重購退稅嗎?
➔【多戶房產出售必看! 】自用增值稅，可以多戶一次辦理嗎?
影片：
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符合重購退稅的朋友，可選擇使用重購退稅方式節稅，保留一生一次自用增值稅的機會。
希望可以解決大家困擾和節省荷包哦!
▌土地增值稅優惠稅率：一生一次 v.s 一生一屋
即使「一生一次」的自用優惠已使用，若符合相關條件仍可適用「一生一屋」。
土地增值稅自用稅率分為一生一次和一生一屋。
兩者在設籍條件、用途、土地面積、房屋戶數和次數限制上有所不同。
此外，需用過一生一次才能使用一生一屋。
▌更多相關稅率式算、文章
▌ 一生一次 / 一生一屋－常見誤區
❌ 誤區 1：誰設籍都可以
「找爸媽或親戚來設籍也算吧？」
✅ 正解：一生一次：本人/配偶或直系親屬（父母、未成年子女）其中至少一人符合即可；
一生一屋：僅限 本人/配偶/未成年子女 其中一人，其他直系親屬不算。
❌ 誤區 2：臨時設籍也可用
「賣之前設籍一下應該就能用？」
✅ 正解：一生一次：出售前一年內曾設籍；
一生一屋：需 連續設籍滿 6 年。臨時設籍不符合。
❌ 誤區 3：面積沒差、戶數隨便
「都市多一點、非都市大一點應該沒關係？」
✅ 正解：一生一次：都市 ≤ 300㎡、非都市 ≤ 700㎡；不限戶數但同日立約並同日送件。
一生一屋：都市 ≤ 150㎡、非都市 ≤ 350㎡；且名下合計僅能一屋。
❌ 誤區 4：出租或營業也沒影響
「之前有短期出租/營業，不會影響吧？」
✅ 正解：一生一次：出售前 1 年內不得出租或營業；
一生一屋：出售前 5 年內不得出租或營業。違反即不符自用要件。
❌ 誤區 5：一生一屋可以直接用
「想直接上『一生一屋』比較省？」
✅ 正解：需先用過『一生一次』，後續才可適用「一生一屋」。且一生一屋無次數限制，但各項要件要滿足。
❌ 誤區 6：土地與建物不同人也沒關係
「地是 A 的、屋是 B 的也能用吧？」
✅ 正解：若土地與建物分屬不同所有權人，雙方須為本人、配偶或直系親屬關係，才符合自用規定（特別適用於一生一次要件）。
💡 小提醒：條件認定牽涉「設籍身分與時間」、「用途是否自住」、「面積與戶數限制」等細節。送件前務必逐項對照，必要時先向地方稅務機關確認最新規定。
▌FAQ常見問答
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