跟著這10招,選定理想屋

永慶房產集團 | 2016.07.06

十招心法,讓你更了解自己購屋需求,如果你是依賴大眾運輸通勤的族群,可選擇從捷運或公車站步行10分鐘內可達的區域。如果你是對周邊生活機能比較要求的族群,就找個周邊有賣場、便利商店、診所、金融機構的社區吧!

第一招:鎖定地區

看屋最忌對居住環境沒有多加了解,四處看房,亂槍打鳥,造成物件過多難以篩選。

鎖定地區時,可以利用上班地點為中心,以自己可以接受的通勤時間圈出目標。根據行政院主計總處統計,國人每天通勤的時間平均約在40分鐘以內。

再利用下列方法鎖定社區:

  1. 向仲介打聽或參考媒體報導

  2. 利用地圖和街景服務看周邊設施與環境

  3. 上網搜尋當地風評比較好的社區

  4. 利用房仲網篩選適合物件

  5. 如果社區有管理員,也可以問問他們




 

第二招:勘查周邊環境

居家周邊環境影響著居住品質,建議在不同的時段到鎖定的社區附近繞繞還有和附近商家或社區管理員聊聊天,多了解一下附近環境和鄰居概況。

 

可以注意下列幾項:

  1. 沿途是否有商家、派出所或是守望相助亭可在緊急時提供協助

  2. 大門外和樓梯拐角或走道是否有死角

  3. 附近便利商店、超級市場等各項食衣住行育樂等機能是否滿足自己的生活習慣

  4. 找個晚上再到附近走走,看是否有八大行業、夜市或黃昏市場等,影響居住品質,也可順便看看社區安寧和點燈率,點燈率可看出住戶多寡,判斷社區品質

 

第三招:檢驗社區管理品質

好的管理是居住品質的保障,管理不良的社區容易發生公基金短缺而硬體設備無法維護,或是住戶間糾紛影響生活安寧。所以看屋時應注意:

  1. 觀察管理員素質,如:管理員年紀、制服穿戴是否整齊、人員進出是否有管制

  2. 社區的公共空間及地下停車場是否架設攝影機及攝影機架設的位置是否有太多死角

  3. 盡量避免選擇戶數太多的社區,以避免出入的份子太複雜

  4. 觀察布告欄訊息,觀察管委會運作情形,例如:管委會的開會、活動狀態和管理費繳交狀況



 

第四招:留意格局、採光

良好房屋格局包含:

  1. 格局方正、無暗房、少稜角和樑柱

  2. 坐北朝南為最佳,除可抵擋東北季風的吹襲外,也可避免東曬或西曬的問題

  3. 兩面以上採光

  4. 前陽台或客廳窗戶向外視野宜開闊,避免正對高架橋或大型建築物

  5. 通風良好




 

第五招:細看屋況瑕疵

為避免買到難以改善的瑕疵屋,最好選擇裝潢越少越好的「原味屋」,才能見到房屋最真實的樣貌。壁癌、漏水、牆壁龜裂、樓地板歪斜、磁磚不正常剝落等問題,還要留意是否為「輻射屋」(輻射屋這裡查)或「海砂屋」,更要小心買到凶宅。若屋況瑕疵屬可接受和改善範圍,則不妨以瑕疵為由向屋主議價。


 

第六招:衡量公設實用性

社區內設施過多,有可能造成公設比偏高且導致維護管理費過高。挑選社區時,要考量設施的實用性,若實用性過低,將導致使用率低形成無用公設。

 

觀察一下這些事情,看一下公設的實用性:

  1. 游泳池開放時間

  2. 健身房器材數量

  3. 圖書館是否有藏書

 

當社區無用公設比例過高,就建議不要購入,同時問問自己,這些設施是不是會常用到呢?


 

第七招:避開嫌惡設施

住宅周邊有嫌惡設施,不僅會造成居住不安心,也會影響房價,例如福地、電塔、宮廟、夜市、加油站、垃圾場、特種行業等(延伸閱讀:甚麼幫房子加分?甚麼幫房子減分?),都是一般民眾較為忌諱的嫌惡設施,鄰近住宅房價通常會比市價低約二到三成,未來脫手難度也會比較高。

 

看屋時最好這樣做:

  1. 打開窗戶觀察周邊環境

  2. 實際走訪周邊巷道

  3. 最好可以和鄰里長或鄰居聊聊天,了解附近是否有隱藏的嫌惡設施

 

但若對某些嫌惡設施沒有忌諱,又打算常住不擔心脫手問題,反而是殺價的好利器。

 

第八招:審慎挑選車位

  1. 平面車位貴,機械車位便宜

  2. 離一樓近貴,離一樓遠便宜

  3. 有產權貴,只有使用權便宜

 

要特別注意下列兩點,確保自己的愛車可以順利停入:

  1. 停車場入口的高度限制

  2. 車輛進出是否會因巷道狹小而不方便

 

若是不需要車位的人,可詢問車位是否可拆開賣,如不能,可瞭解大樓車位出租的需求與價錢,以考慮日後出租車位的難易度與租金報酬。

 

第九招:詳閱不動產說明書

購屋如委託仲介,應要求詳閱不動產說明書(延伸閱讀:什麼是不動產說明書):

  1. 了解標的物產權,以及屋內有無增建、漏水、違建、屋況瑕疵、或帶有租約、設定抵押權等詳細資訊

  2. 核對標的物地址、土地持分、樓層等項目與所看物件是否相同

  3. 釐清賣方是所有權人或代理人,若為代理人,應具授權書

 

若無委託仲介,則可直接向地政機關調閱建物和土地登記謄本,確認所有權人、房屋移轉日期、有無貸款及抵押等。


 

第十招:建立物件清單

看屋時若不詳加記錄,容易忘記房屋細節和看屋時的感覺,以至於無法做出最正確的判斷,因此,看屋後應建立已看物件清單,列出房屋特色、環境條件、第一眼印象等實際觀察到的心得,最後再一一檢視所有物件,比較優缺點,篩選出好物件。