【土地增值稅】承租方沒報稅，可以申請自用土地增值稅嗎？
▌土地增值稅重點整理
➔土地增值稅分兩種：自用稅率 10%；一般稅率 20%～40% 累進。
➔只要有「出租」行為，即 不符合自用稅率（常見查核線索：租客報稅申報房租支出、以租約辦戶籍遷入、申請租屋補助）。
➔迷思破解：不是「承租方沒報稅就能申請自用」。實務會透過勾稽多種資料查核；若事後查到出租，可能 自用轉一般稅率補稅，並有 最高 2 倍罰款風險。
➔計算基礎：每年 1/1 內政部公告土地現值，作為土地增值稅計算依據。
▌什麼是土地增值稅？非自用如何查核？
土地增值稅是一種「漲價歸公」的稅賦，因為社會進步使地價上漲，所以土地增值所得應讓大眾共同分享。
每年1月1日會由內政部公告土地現值，作為計算土地增值稅的依據，算出土地從買進到賣出期間的漲價總數。
▌土地增值稅分為兩種稅率：
✱自用稅率：10%
✱一般稅率：20%~40%累進制
真實案例：
小美因為結婚換屋，原來住的套房用不到，所以租給同事小潔
一晃眼過了多年，後來因為小美懷孕，想要在父母家附近找一個房子
方便未來父母可以就近幫忙照顧。
所以小美想把出租給小潔的房子賣掉，籌措買房自備款(頭期款)
經仲介估算，土地增值稅要繳30萬；若辦理自用稅率，大約只要15萬
小美聽長輩說，只要承租人沒申報所得稅的租賃支出，沒有設籍，
出售房屋時就可以申請(土地)自用增值稅
小美找小潔商量，請小潔把戶口遷走，簽立無租賃申明書，
小美就可以申請自用增值稅了
--之後房屋順利出售，半年後--
小美接到主管機關的補稅通知單，土地增值稅由自用稅率(10%)，
改課一般稅率(20%~40%)補稅外，還加計2倍罰款
原來是新的屋主(小莉)，仍將房子繼續出租給小潔
小莉是個誠實納稅人，所以希望小潔可以申報租賃支出(報稅)
小潔心想，可以申報房租抵稅，就同意了
*但小潔申報的年度租賃支出，是包含到小美的收入
(因之前是跟小美租房子，報稅時的月份有包含到小美出租當房東的時期)
主管機關從這勾稽到出租事實
▌主管機關查核租賃情況管道：
1.租客申請租賃支出(租客報稅時填寫房租支出)
2.租客以租屋契約辦理戶籍
3.租客申請住宅租屋補助
▌非自用住宅土地增值稅如何查核？
有出租行為就不符合土地增值稅自用稅率規定
●承租人有申報租賃支出來抵扣所得稅 (*租客申報房租抵扣所得稅)
●承租人曾以租賃契約辦理戶籍遷入 (*租客辦戶籍遷入)
●承租人申請租屋補助 (*租客申請租補)
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▌承租方沒報稅，可以申請自用土地增值稅嗎？FAQ常見問題
① 租客在綜所稅申報「租金支出」；② 以租賃契約辦理戶籍遷入；③ 申請住宅租屋補助。任一條線索成立，都可能被認定為出租進而不符自用。
▌買賣稅費總覽
買房賣房時，會遇到的稅費問題，幫你整理好了
🔑➔買方購屋的稅：
買房子時，要負擔的稅有：契稅(相當買房過戶費)、印花稅(買賣契約上的稅票)、每年要繳的房屋稅和地價稅等，讓你不再混淆！