賣房前才設籍，能申請房地合一稅及土增稅自用稅率優惠?

賣房前才設籍，能申請房地合一稅及土增稅自用稅率優惠

故事情境：

最近小美想把一間105年(2016年)以後購買的房子賣掉，知道賣掉是屬於新制，要申報房地合一稅，之前因為小孩讀書的因素，所以一直沒在此處設立戶籍，她聽說房地合一稅有一個400萬的免稅額自用稅率，可以大大節省稅金。朋友跟她說土地增值稅一生一次自用，只要在出售前遷入戶籍就可以申請，小美想，如果在出售之前，趕快把戶籍遷進去，就可以了呢？這樣也算是有設立戶籍呀！

永慶專家：
是不是像小美講的，在出售前有設立戶籍就好呢？小美講的自用稅率適用資格，有以下規定
個人交易自住的房子、土地，符合下列各項條件：

課稅所得400萬以內者：免繳所得稅
課稅所得400萬以上者：就超過的部分，課徵10%所得稅

一、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並居住於該房屋連續滿6年

二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用

三、個人與其配偶及未成年子女，於交易前6年內，未曾適用自住房地租稅優惠

 

▌如何符合房地和一稅自用稅率？

實際居住，且連續設籍滿6年，如果戶籍設籍有中斷，或設籍未滿6年就無法適用自用稅率

所以小美若是出售前才設立戶籍，當然就無法適用房地合一稅自用稅率了

 

小美：因為小孩學區問題，短期戶口無法異動，法條裡的個人或配偶、未成年子女設有戶籍，是指全部的人，戶口都要在一起嗎?
永慶專家：不是哦！按目前法令規定，只要有一位符合身分的人完成設籍就好。所以小美如果跟小孩的戶籍無法移動，可以看配偶或是有其他未成年子女可以設籍

 

小美：我懂了，所以可以申請「土地增值稅」的自用，不代表可以申請「房地合一稅」自用，就算有實際居住的事實，但設籍不符合規定，還是無法申請

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▌正確設籍才有400萬免稅額與優惠稅率

房屋買賣時，若產權包含土地，需要申報並繳納土地增值稅，才能進行過戶。但如果以為符合土增稅自用優惠條件，就能適用房地合一稅的自用資格，恐怕就誤會大了！永慶房產專家提醒，不只房地合一稅與土增稅的自用條件不同，光是土增稅就有兩種優惠方案。另外，如何正確設籍、要設籍多久時間，也是民眾常搞混的細節，千萬要注意！

 

▌土增稅房屋符合自用，至少少繳一半稅金

每年1月1日會由內政部公告土地現值，作為計算土地增值稅的依據，土地漲價總額越多，就得按漲價倍數累進課徵20~40%稅率。如果符合土地自用條件，則能適用10%優惠稅率，比起非自用的一般稅率，可以節省至少一半稅金！

▰ 10%自用優惠稅率有兩種形式：一生一次與一生一屋
「一生一次」需要符合
1.出售前1年內沒有供營業或出租使用的住宅
2.地上建物必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並已在該地辦成戶籍登記
3.都市土地面積未超過300平方公尺(約90坪)、非都市土地面積未超過700平方公尺(約211坪)
4.最重要的，每人一生只有使用1次的機會！

▰ 「一生一屋」沒有使用次數限制，但必須使用過「一生一次」之後才能使用，條件也更嚴格。
1.出售前5年內未曾提供出租、或營業的住宅
2.土地所有權人或配偶、未成年子女在土地售出前，需持有該土地6年以上，並在該地設有戶籍+持有且自用連續滿6年
3.出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女沒有該自用住宅以外房屋
4.同時都市土地面積未超過150平方公尺(約45坪)、或非都市土地面積未超過350平方公尺(約105坪)

 

▌房地合一稅自用有400萬免稅額

除了土地增值稅，房地合一稅也有自用優惠稅率。
房地合一稅為房地交易新稅制，只有在2016年1月1日後取得之房屋、土地，出售後申報交易獲利所得時才適用；如果是2016年前取得的房屋、土地，則無需考慮房地合一稅，買賣獲利所得將併入隔年度5月的個人綜合所得課徵，也就沒有相關自用優惠稅率。

▰ 房地合一稅稅率，依據持有時間課15%~45%
若是符合自用條件，不僅房地買賣獲利在400萬以內免課徵，超過400萬部分還有10%優惠稅率，但要同時符合以下三點：
一、個人、配偶、未成年子女持有，且設戶籍並居住連續滿6年
二、出售前6年無出租、無營業或執行業務使用
三、出售前6年個人、配偶、未成年子女沒有使用過本優惠

 

▰ 房地合一稅在判斷自用的設籍規定上，需要個人、配偶、未成年子女中至少一人，實際居住且連續設籍滿6年，如果期間有中斷就不算，並不是以累計設籍來計算！
▰ 即使子女有設籍且住滿6年，但房屋買賣時若子女已成年，也無法適用自用優惠，這部分土地增值稅亦同。

 

▌土地增值稅自用優惠整理表

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