【財產交易所得稅】大屋換小屋也能重購退稅？掌握關鍵，輕鬆省稅！
【財產交易所得稅】大屋換小屋也能重購退稅？掌握關鍵，輕鬆省稅！
▌重點整理（一看就懂）
➔重購退稅有兩種申報基準：核實申報（比兩次實際買價/賣價）與 評定現值申報（比兩屋的評定現值）。
➔判斷「小換大/大換小」看的是價格不是坪數，只要新屋買價 > 舊屋賣價（或新屋評定現值 > 舊屋評定現值），就有機會退回「財產交易所得稅」。
➔時間線：賣舊屋後2 年內買新屋；若申報前已買到新屋，可在申報時直接主張扣抵；若申報後才買，先繳再於次年報綜所稅時申請退回。
➔需同時符合自用三要件：設籍、無出租/營業/執業、實際居住（本人/配偶/未成年子女三擇一設籍居住）。
➔制度切分：2016/1/1（105/1/1）前為「財產交易所得稅」，之後為「房地合一稅」。本文主題處理舊制財交稅的重購退稅。
➔概要：在「財交稅」裡，小換大是唯一可辦理退稅的情境（以「建物價格」為比較對象，需扣除土地價）。
▌大屋換小屋，新房面積比舊房小，還能申請財產交易所得稅退稅嗎?
賣房時，要申報【財產交易所得稅】，若2年內，有再購買房子，就有機會可以退稅
但後來買的新房子，面積比原本的舊房子還小，這樣報稅時，還可以申請財產交易所得稅退稅嗎?
解答：是可以的哦！
小提醒：房地取得時間
105年1月1日(2016/1/1)之前，是申報財產交易所得稅
105年1月1日(2016/1/1)之後，是申報房地合一稅
▌申請重購退稅：
須符合【無出租營業、自用、設籍】這些前提
在不動產買賣交易過程，所要繳納的稅費當中，
小換大是財產交易所得稅中，唯一 一個能辦理退稅的項目
▌財產交易所得稅中的大屋換小屋的認定，是以價格判定，不是按房屋的面積計算
所以只要買的新屋價格，比賣掉的舊屋還高，就有機會可以退稅
▌單純就財產交易所得稅，主要兩種不同價格認定
1.核實申報
2.評定現值申報
⏺︎如果在申報財產交易所得稅時，
▶以「核實申報」繳納者，就是以兩次實際買價和賣價相比，買價 > 高於賣價，
就有機會可以申請退回財交稅 (也就是買的新房子，比舊房子貴)
⏺︎特別提醒：這邊指的買價及賣價，是單指建物的買價及賣價，需扣除土地買賣價
▶以「評定現值」方式申報者，就是以兩間房子評定現值相比較，
【買的】房屋評定現值＞高於【賣的】房屋評定現值，就有機會申請退回財交稅
▌財產交易所得稅申報，重購退稅時間
如果完成買屋時間，是在申報財產交易所得稅
之前：就可以在申報時，直接主張重購扣抵財產交易所得稅
之後：先繳納該筆財產交易所得稅後，於次年申報綜所稅時，再提出退回財交稅的申請
＊當然也要一併符合「其他退稅要件」哦！
▌重購退稅(房地合一稅、土地增值稅)相關知識影片及文章
Youtube：▶「重購退稅條件，所有權人要同一人嗎」
辦理房地合一稅重購退稅，重購與出售房屋所有權人可不同，但要符合以下自用規定。
一、重購與出售房屋移轉登記時間需在兩年內。
二、重購及出售房屋需有本人、配偶、或未成年子女中至少一人登記戶籍並居住。
三、重購及出售房屋均無出租、供營業、或執行業務用。
Youtube：▶「大屋換小屋，可以辦增值稅重購退稅嗎」
若有符合土地增值稅重購退稅資格，即使大屋換小屋也有機會重購退稅，
因為是以土地公告現值總額為判斷基準。
另外，新購土地自登記日起列管五年，若五年內有再行移轉、改作其他用途、戶籍遷出導致無人設籍之情形，會被追討稅額。
⏺︎想知道如何拆算買賣總價中房屋的價格，
請參考我們的「財產交易所得稅申報與計算方式」解說影片
▌更多稅費相關知識
➔【房地合一稅】什麼時候課稅，稅率多少，申報與計算方式、納稅時間都在這
►房地合一稅課徵稅率詳細說明
►房屋稅2.0新制：自住設籍新規定，1%優惠稅率你符合嗎？
➔【土地增值稅】包含了多戶出售，或是夫妻贈與，一起了解
►土地增值稅課稅時間及稅率、Q&A
►多戶房產出售，一生一次自用稅率節稅影片
►夫妻贈與房產，如何節稅?看影片說明
➔【財產交易所得稅】課徵稅率、申報以及試算方式，還有Q&A解答
►財產交易所得稅課稅解說
►你買的房子是豪宅嗎?看舊制財交稅與新豪宅定義影片
➔ 【重購退稅】三大類，所有知識一次看
►你知道重購退稅種類，包含：財產交易所得稅、房地合一稅、土地增值稅嗎？快來了解課稅說明以及退稅條件!
▌大屋換小屋也能重購退稅？(財交稅) 常見問題FAQ
▌買賣稅費總覽
買房賣房時，會遇到的稅費問題，幫你整理好了
🔑➔買方購屋的稅：
買房子時，要負擔的稅有：契稅(相當買房過戶費)、印花稅(買賣契約上的稅票)、每年要繳的房屋稅和地價稅等，讓你不再混淆！