【房地合一稅】連續繼承房子要注意這些事，可以省下不少稅金！| FAQ：連續繼承要繳多少稅?
故事案例：
小慶父親111年初過世，留下一間持有並居住20多年的房子
姊弟兩人決定房子由媽媽獨自繼承，但112年底，媽媽也過世了。
小慶與弟弟各自有房子，想將由媽媽繼承來的房子售出，但要繳的稅額卻很高。
父→母→子女的連續繼承，要出售時，該怎麼辦?!
▌繼承取得的房產，繳稅計算方式：
(售出市值-繼承時公告現值)x45%=繳納稅額
*45%為(持有2年內) 短期持有稅率
▰ 若一開始，由姊弟兩人繼承爸爸的房子
可以主張用舊制「財產交易所得稅」，若有符合自用條件
也可以主張用新制「房地合一稅」的自用規定
*繼承時，取得日可追溯至前一手的取得日
▰ 但實際上，是由媽媽繼承，媽媽過世後，再由姊弟兩人繼承媽媽的房子
姊弟是繼承媽媽的房子，無法使用「財產交易所得稅」，只能用「房地合一稅」
▌連續繼承房屋的持有期間如何計算？
財政部在112年11月發布解釋函令，針對連續繼承可以累加持有期間。
因此，小慶和弟弟的持有期間計算是爸爸持有的20年，加上媽媽持有的1年，合計21年。
▌連續繼承房屋的稅率如何計算？
根據房地合一稅的規定，持有期間超過10年的房屋，適用15%的稅率。
因此，小慶和弟弟出售房屋時，應繳納的房地合一稅為： 售屋所得 x 15%
▰ 要特別注意
雖然媽媽繼承(20年)+姊弟繼承(1年)=21年
連續繼承只針對持有年限計算部分累計，
適用稅率還是只能追溯到前一手(媽媽)，以房地合一稅來計算。
(無法適用爸爸購屋時的財產交易所得稅稅率計算)
▰ 如果有符合
1.出售前六年，繼承人與被繼承人、及其配偶或未成年子女
2.連續設籍，並無出租供營業或執行業務使用
可以適用【獲利金額400萬以下免稅】
超過400萬以上，收10%自用稅率
▌繼承房屋有哪些節稅方法？
1. 連續繼承持有期間可累加
如前所述，連續繼承的房屋持有期間可以累加。
因此，若繼承人有意出售房屋，可先確認持有期間是否符合較低稅率的條件。
2. 自用住宅400萬以下免稅
根據房地合一稅的規定，符合自用住宅條件的房屋，獲利金額400萬以下免稅。
因此，若繼承人符合自用住宅條件，且售屋獲利未超過400萬，則可免繳房地合一稅。
3. 重購退稅
若繼承人在出售繼承房屋後，於2年內購買自用住宅，可申請重購退稅。
重購退稅的金額為：
原出售房屋已繳納的房地合一稅 x 重購房屋價款 ÷ 原出售房屋價款
結論：繼承房屋時，應留意持有期間及自用住宅條件，以節省稅負。
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