永慶專家提醒：新制與舊制計算大不同 降低稅負不可不知

不動產繼承的基本觀念

不動產繼承是許多家庭都會面臨的課題，然而多數民眾對於不動產繼承瞭解有限，特別是繼承的不動產後出售時該如何節稅，是不少家庭頭痛的難題。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏提醒，繼承房產再出售時，要對 遺產稅、財產交易所得稅、與房地合一稅 這三種稅務有基本瞭解，才能有效避免高額課稅。

繼承不動產的稅務計算

一、遺產稅

繼承不動產時，首要面對的是 遺產稅。不動產遺產稅的價值計算分為「公告土地現值」與「房屋評定現值」兩部分。

若兩者總價與其他遺產價值總和未超過 1,333 萬元，則免繳遺產稅。此外，配偶及親屬等繼承人還享有額外的「遺產稅扣除額」，扣除免稅額後，超出的部分才需課稅。

二、出售繼承不動產的稅務判斷

繼承後出售不動產的稅務較為複雜，需根據 不動產取得時間與繼承時間 判斷適用的稅制：

被繼承人取得日	繼承人取得日	適用稅制
104年12月31日前	105年1月1日前	舊制－財產交易所得稅
104年12月31日前	105年1月1日後	舊制－財產交易所得稅 / 新制－房地合一所得稅（可擇優適用）
105年1月1日後	105年1月1日後	新制－房地合一所得稅

舊制與新制稅制差異

一、舊制－財產交易所得稅

舊制在出售時，依據「公告土地現值」與「房屋評定現值」分別計算土地、房屋價值佔比，對「房屋」部分課徵財產交易所得稅，並併入綜合所得稅申報。

計算公式：
（出售價格－取得成本） × ［房屋現值 ÷（房屋現值＋土地現值）］

範例：
出售價格 1000 萬、取得成本 600 萬、房屋現值 100 萬、土地現值 300 萬
＝ 申報財產交易所得金額 100 萬，適用稅率 12%，需納稅 12 萬元。

由於房屋會折舊、土地會漲價，房屋價值佔比會下降，因此舊制稅基通常較低，稅額也較少。

二、新制－房地合一所得稅

新制房地合一稅依據 持有期間 適用不同稅率，計算方式如下：

計算公式：
（出售價格－取得成本） × 持有期間稅率

若為繼承取得，持有期間為 被繼承人＋繼承人 的合併時間。

持有期間	稅率
未滿2年	45%
2～5年	35%
5～10年	20%
超過10年	15%

範例：
出售價格 1000 萬、取得成本 600 萬、持有 6 年、非自用住宅
＝ (1000萬－600萬) × 20% = 80 萬應納稅額。

三、自用住宅優惠

若房地合一稅制下符合以下條件，可享有優惠：

• 持有並設籍達 6 年以上
• 自住、無出租、無供營業
• 可享 400 萬免稅額 且稅率 10%

計算公式：
（出售價格－取得成本－400萬） × 10%

範例：
(1000萬－600萬－400萬) × 10% = 0 → 免稅

自用住宅設籍時間須注意

若繼承人在被繼承人仍在世時就已將戶籍遷回，則設籍時間可合併計算；但若被繼承人過世後才遷回，需重新計算設籍時間，可能導致不符「自用住宅優惠」條件。

因此，有遺產繼承規劃者應 盡早處理設籍問題，以免喪失稅務優惠。

延伸學習

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