淡水待售餘屋破3千戶居冠 三重、林口餘屋量大但去化穩健
央行第七波選擇性信用管制實施後，預售建案銷售速度明顯放緩，進而推升預售市場的待售餘屋量。
永慶房產集團盤點2021年7月預售屋備查制度上路至今，新北市各行政區的「待售餘屋量」與「累計銷售率」。數據顯示，新北市全區待售餘屋量已突破1萬8千戶，其中淡水、三重、林口等重劃區推案重鎮的賣壓最為顯著，土城、五股的累計銷售率則雙雙突破8成。
淡水待售餘屋衝破3千戶居冠
新北市各行政區中，淡水區待售餘屋量高達3,507戶居冠，累計銷售率則為66.3%，低於全市平均值73.1%。
交通建設紅利吸引建商推案，信用管制後買盤轉趨觀望
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，淡水區近年因淡海輕軌、淡江大橋等交通建設紅利引發市場關注，吸引建商爭先插旗。然而在信用管制政策收緊後，投機客全面退場，自住客也轉趨觀望，在面臨需求斷層的市況下，淡水區的待售餘屋維持高檔。
淡海新市鎮外圍機能尚未到位，影響整體去化表現
陳金萍指出，淡水區的賣壓主要集中在淡海新市鎮外圍、開發較晚的區塊。相較生活機能完整的「淡水行政中心站」周邊，這一帶機能尚未完全到位，又適逢政策縮緊，房市買盤轉向自住、長期置產為主，導致生活機能尚未齊備的建案表現顯得疲軟，也影響整體行政區的去化表現。
三重、林口餘屋量大但去化穩健
三重區與林口區分別以2,189戶與1,903戶待售餘屋量位居二、三名。這兩區雖然供給量龐大，但剛需也十分強勁，銷售率高達77.2%和75.9%，位列新北市行政區前段班。
三重鄰近北市，重劃區供給吸引首購通勤族
陳金萍分析，三重區與北市僅一橋之隔，在二重疏洪道、仁義等重劃區大規模素地釋出後，建商積極推案，並憑藉相對親民的房價，吸引大量北市外溢的首購通勤族。由於這些重劃新區多緊鄰發展成熟的舊商圈，或是坐擁中和新蘆線及機場捷運路網，即使是新興的開發區，生活機能亦相當全面，帶動自住買盤進場，支撐銷售表現。
林口受惠產業題材與就業人口移入，交易動能相對穩健
另一方面，林口區房價基期較低，頗受小資族青睞。近年隨著新北國際AI+智慧園區持續發展、全球半導體設計大廠艾司摩爾（ASML）進駐等題材延續房市熱潮，帶動就業人口移入。產業發展與人口移入支撐區域自住需求，使林口交易動能相對穩健，也緩解部分賣壓。
土城、五股累計銷售率衝破8成
值得注意的是，土城區與五股區是表上唯二累計銷售率突破8成的行政區，顯示這兩區在新北預售市場中去化表現相對突出。
土城受惠科技園區與板南線，穩固通勤族買盤
陳金萍說明，土城區近年受惠於頂埔科技園區進駐，在地就業動能強勁，加上板南線直通北市核心的交通優勢，穩固通勤族買盤，進而拉升整體去化效率，累計銷售率達80.2%。
五股新推案量相對較少，累計銷售率居新北之冠
而五股區的累計銷售率雖以80.4%居冠，但主因在於信用管制後新推案量相對較少。即便政策實施後買氣降溫，但因受衝擊的新案占比低，對長期的去化表現影響不大。
常見問題
Q1：新北市哪一區預售屋待售餘屋量最高？
文章指出，新北市待售餘屋量最高的是淡水區，待售餘屋量達3,507戶，累計銷售率為66.3%，低於新北市平均值73.1%，顯示淡水預售市場賣壓相對明顯。
Q2：淡水待售餘屋量為什麼偏高？
淡水近年受淡海輕軌、淡江大橋等交通建設題材帶動，吸引建商大量推案。不過在信用管制政策收緊後，投機客退場，自住買盤也轉趨觀望，加上部分建案位於淡海新市鎮外圍、生活機能尚未完全到位，因此待售餘屋量維持高檔。
Q3：三重與林口餘屋量大，為什麼去化仍算穩健？
三重與林口雖然待售餘屋量分別達2,189戶與1,903戶，但銷售率仍有77.2%與75.9%。三重受惠鄰近台北市、捷運路網與成熟生活圈，吸引北市外溢首購族；林口則有產業園區、科技大廠進駐與就業人口移入支撐，因此剛性需求相對穩定。
Q4：土城預售屋銷售率為什麼突破8成？
土城近年受惠頂埔科技園區進駐，就業動能強勁，加上捷運板南線可直通台北市核心區，吸引通勤族與自住買盤進場，支撐預售屋去化表現，累計銷售率達80.2%。
Q5：購買待售餘屋較多的區域時，要注意什麼？
購買待售餘屋較多的區域時，除了比較價格，也應評估建案所在位置、生活機能成熟度、交通建設進度、區域供給量與未來去化壓力。若供給量大但自住需求穩定，市場仍可能維持穩健；若機能尚未到位且買盤觀望，則需留意價格修正或議價空間。
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