2025年台灣房地產市場受到央行限貸令影響，市場頻傳銀行房貸水位吃緊、買房申貸困難等類似情事，金融監督管理委員會為處理相關爭議，已指示國銀特別針對「首購」、「自住」及「已承諾」的購屋需求案件應優先提供貸款額度。針對目前房屋貸款申請的現況，想要增加成功申貸機率，不妨參考永慶房屋提供的房貸攻略。
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房貸申請有哪些流程？
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找尋適合的房貸方案
銀行房貸類型眾多，有一般房貸、青年安心成家貸款、公教專屬房貸等類型，可依自身財務狀況來選擇。
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銀行鑑價及審核
銀行會針對房屋進行鑑價，並根據房屋類型、坪數、屋齡、區域及成交價等因素決定核貸金額。銀行同時也會依申請人的信用聯徵報告及財務狀況來給予房貸方案。
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對保簽約
銀行審核通過，經告知申請人合約內容後，申請人同意就可以進行對保與簽約。
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辦理抵押權設定
銀行就會與申請人或申請人委託地政士前往地政事務所進行設定。
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房屋投保火災地震險
火災險及地震險都屬住宅保險，固定每年收取1次，其中地震險採全國單一費率為1,350元。
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銀行撥款
銀行完成撥款後，房屋貸款契約正式生效。
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按合約還款
房貸正式還完後，需要向銀行申請「清償證明」並辦理「抵押權塗銷」登記，以確保房屋產權完整。
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房貸申請前有哪些事項要注意？
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自評財務狀況：
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信用紀錄
能與銀行往來維持良好紀錄，不論是以長期定存的方式維繫，亦是集中財務往來於同一家銀行，信用卡消費帳單及信用貸款等還款不遲繳，甚至主動積極還款。
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償債能力
先使用房貸試算工具，可先利用永慶房仲網的「貸款試算」進行評估，須預留現金流，避免過度槓桿。
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房產條件
區域、屋齡與生活機能都會被銀行納入評估。
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申貸文件準備：
備妥身分證件、薪資證明、扣繳憑單、所得稅申報書、存摺明細、不動產權狀等。
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房貸申請有哪些相關費用？
申請房貸時，銀行會收取各項相關的手續費用，每間銀行的規定不一樣，可能收取的金額不同，也可能該項目不會收取費用，因此建議在向銀行諮詢時，務必真正理解相關手續費如何計算，以及是否包含在貸款金額裡或是得另外支付。
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房貸成數不足有哪些原因？
買房最怕簽約後，銀行核准的房貸成數過低，導致無法履約而產生違約風險。至於造成房貸成數不足的原因，主要分為「申請人條件」與「房屋條件」2大類。
申請人條件又可分為「信用評分」、「負債比」及「收入與財力穩定性」。
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信用評分：
申辦房貸前，銀行會調閱申請人的聯徵紀錄，不論是從未與銀行往來，不曾申辦信用卡或信用貸款的信用小白，或是信用卡只繳最低金額、使用循環利息，甚至銀行貸款遲繳或未繳的不良紀錄者，都會拉低個人的信用分數，在申請房貸上都會比較吃力，不容易過件。
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負債比：
負債比是指負債占資產收入的比例，舉凡學貸、信貸、週轉金等，全都算在負債額度內。銀行透過申請人的負債比來了解個人的財務狀況，是否有還款能力等，以當作核貸與否的考量和評估。若負債比過高，會影響核貸的成功率、核貸的額度，通常銀行可以接受的負債比約為70％。
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收入與財力穩定性：
收入不穩定，例如自營商、接案族等「領現（金）」族群，或收入不足以負擔貸款者，銀行可能會認為借款人的還款能力不足，進而拒絕或降低貸款成數。
再來，則是房屋本身的條件，銀行會從地段、屋齡、屋況及房屋類型等多重條件進行綜合評估。
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房屋本身條件：
銀行對房屋的估價會考量地段、屋齡、結構、周邊環境等因素，房屋若處於非精華地段，或周邊有嫌惡設施（如垃圾場、殯儀館等），或是本身屋齡過高、格局不良等，銀行估價也會較為保守。若銀行鑑價低於買方實際成交價，自然導致成數不足。
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房貸成數不足怎麼解？
那麼，要如何拉高房貸成數呢？有幾個方法可以嘗試加強銀行對借款人的還貸信心。
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維持良好的信用分數
信用卡帳單準時繳款，並全額繳清，避免逾期繳納甚至欠款，經年累月維持良好表現，提升信用評分就不難。
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與銀行培養良好的往來
選擇想要申辦房貸的銀行，不論是持續存錢到該銀行帳戶中，或是持續使用該銀行的信用卡，並保持良好的繳款紀錄，就有機會提高房貸過件率，且爭取到較為優惠的房貸成數。
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增加保證人或擔保品
提供信用紀錄與財務狀況良好的保證人，或是使用其他資產做為擔保，均有利於提高房貸成數。
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購買銀行的房貸壽險
當房貸申請人發生意外導致失能或身故，無法繳納房貸時，若有購買房貸壽險，保險公司便會代為清償剩餘的房屋貸款，這點對銀行來說，能降低房屋貸款的風險，因此有機會爭取到較優惠的房貸成數。
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向建商或房仲配合的銀行申請房貸
若是購買預售屋或新成屋的民眾，建議可向建商配合的銀行申請房貸，因為是整批房子一起談，所以有機會爭取較好的房貸成數。
如果購買的是中古屋，也可以詢問房仲是否有配合的銀行，由於大型房仲業者的案件量大且案源穩定，以及在產權審查和屋況調查的嚴謹程度，比銀行有過之而無不及，相對降低銀行授信風險，銀行多會提供較佳的利率及較高的額度。
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2025最新房貸利率一表看
央行管控房貸，整體房貸市場資金緊縮，銀行以價制量，今年7月5大行庫平均房貸利率為2.303％，但2.303％不見得首購人人都申辦得到，多數首購民眾的地板利率為2.5％起跳，建議申請房貸時可以朝銀行、壽險、農會或純網銀等多方管道嘗試。
