購、售屋聰明報稅小撇步報你知

永慶房產集團 | 2018.05.15

一年一度的報稅季節來臨!106年度綜合所得稅的申報時間,將自107年5月1日起至5月31日為止,永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,今年適逢房地合一新制上路後的第二個報稅年度,在106年售屋者,須確認售屋所得適用舊制或新制,若適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得,若適用新制,則採分離課稅,須於所有權移轉登記次日起30天內完成房地合一稅的申報,就不是在5月綜合所得稅報稅,納稅人須特別留意。

陳俊宏說明,綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產購售屋相關大致可以分為二大類:

1.售屋:財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額;

2.購屋:自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額;

  • 售屋族「財產交易損失舉證」節稅法

陳俊宏指出,若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵

陳俊宏提醒,在106年有售屋者,今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報,前述以實價發生價額申報就是ㄧ般所謂的「核實認定」;對於無法舉證買價的房屋,則可採「標準認定」的申報方式節稅;但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅,還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

以台北市售價1億元的豪宅為例,陳俊宏說明,若提不出買進成本,國稅局將按房地比例(一般是房3地7),認列房屋收入為3千萬元,再依房屋收入15%,即450萬元作為出售房屋的所得額,再併計個人其他所得項目,按5%至45%稅率繳交綜所稅。需要特別留意,若不符合前二項申報方式的屋主,才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報,陳俊宏表示,由於近兩年房市反轉向下、房價呈現盤整小跌格局,雙北市「標準稅率」維持105年的標準,沒有調整。以台北市而言,一般住宅課稅比例為41%,若是依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者,則課稅比例為46%,均與105年相同。舉例來說,106年出售的房屋位於台北市,但無法提供取得成本及移轉費用證明文件,若非高級住宅者,房屋評定現值為100萬元,在申報所得時就需填寫財產交易所得為41萬元:若是認定為高級住宅者,則需要依照46%來計算所得為46萬元。

  • 購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法

從買房子的納稅義務人來看,在資金運用的槓桿原則下,多數人會向金融機構貸款,陳俊宏表示,如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬,但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

舉例來說,小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報。

提醒有關上述自用住宅,需要有本人、配偶或直系親屬於106年度完成戶籍設立,且房屋無出租、供營業或執行業務使用的情況才行。

  • 換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法

至於去年曾經以小換大、或是以大換小、以舊換新的換屋族,在申報所得稅的時候,到底有沒有節稅的招數呢?陳俊宏表示,當民眾同時有購屋及售屋行為時,若購買的房屋價值大於出售房屋,是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

陳俊宏強調,「重購自用住宅扣抵稅額」一項,由於涉及買、賣不同角度的交易程序,每每遇到報稅的時候,也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。

1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。

2.購屋的價格必須高於出售房屋的價格。

3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內,先購後售也適用。

4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。

5.出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。

不過,在房地合一稅上路後,要申請重購退稅前,需先確認是適用新制還是舊制,新、舊制之重購退稅規定主要差異如下:

(一)舊制:民眾出售的房屋,若在105年1月1日以前取得,且持有期間超過2年,並在2年內重購自用住宅房屋時,應適用舊制。而購屋價格超過原出售房屋價格者,則售屋繳納的財產交易所得部分之所得稅額,可以申請扣抵或退還,小屋換大屋可全額退稅,但大屋換小屋則不能退稅

(二)新制:若民眾出售的房屋,是105年1月1日以後取得,或是105年1月1日以前取得,且持有期間在2年內,則應適用新制。民眾在2年內重購自住房屋、土地者,可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例,退還部分繳納之稅額,也就是說,小屋換大屋可全額退稅;大屋換小屋按買賣價格之比例退稅。此外,重購後5年內不能改作其他用途或再移轉;違者必須追繳原扣抵或退還稅額。