就業紅利與軌道經濟 帶動桃園住宅需求增長、空屋大減1.2萬宅

13行政區空屋率全跌！蘆竹5.92%奪全市最低 平鎮、桃園區緊追其後

桃園市產業聚落持續發展，加上重大交通建設陸續推進，帶動就業與居住需求。永慶房產集團盤點桃園市13個行政區2025年上、下半年的空屋率變化，發現下半年各區數據皆較上半年下降；空屋宅數合計由9萬3,782宅降至8萬1,932宅，減少1萬1,850宅，減幅約12.6%。其中，蘆竹區以5.92%的空屋率成為全市最低，平鎮區以7.44%居次，桃園區則以7.75%位居第三。

 

 

產業機能、成熟商圈支撐！蘆竹區空屋率最低

桃園市「蘆竹區」2025年下半年空屋率5.92%，較上半年下降1.23%，是全桃園最低。

南崁工業區與航空物流產業帶動穩定租購屋需求

有巢氏房屋桃園南崁中正加盟店長葉世偉分析，蘆竹區居住需求主要受到兩項因素支撐。首先，南崁工業區與鄰近桃園國際機場的航空、物流產業，帶來龐大且穩定的就業人口，帶動強勁的租購屋需求。

 

南崁生活圈成熟，新大樓供給相對平穩

其次，蘆竹區住宅供給主要集中於南崁生活圈，其他區域以透天宅為主，新大樓供給相對較少。在居住需求穩定、住宅供給相對平穩的情況下，有助既有住宅持續去化，帶動空屋率持續下降。

葉世偉店長補充說明，南崁生活圈發展成熟，商業、就學及日常採買機能完備，吸引不少在地就業人口選擇就近居住。此外，蘆竹區鄰近新北市林口區，在林口房價持續走高的情況下，部分購屋族轉向房價相對親民的蘆竹區，剛性需求穩定成長。

 

平鎮區空屋率降至7.44% 中古屋價格優勢吸引首購族

2025年空屋率位居第二名的「平鎮區」，由8.58%收斂至7.44%，下降1.14%。

平鎮工業區與龍潭科學園區支撐就業與居住需求

有巢氏房屋平鎮南勢中豐加盟店長徐銘志指出，平鎮工業區與鄰近的龍潭科學園區，為區域帶來穩定就業和居住需求。加上近年預售屋推案量相對平穩，未出現短期大量新成屋交屋潮，也是空屋率得以持續下降的關鍵之一。

中古屋總價門檻較低，帶動首購與年輕族群進場

徐銘志店長進一步分析，目前平鎮的預售與新成屋價格依然維持相對高檔，中古屋屋主相對好議價，部分原本偏好新成屋的客戶，因預算考量轉向中古屋，帶動中古屋市場活絡。

相較鄰近的中壢區，平鎮部分物件的總價門檻較低，對首購與年輕族群具備相當大的價格誘因。隨著桃園捷運橘線展開評估計畫，若未來建設進度更為明朗，有望改善平鎮對外交通條件。

 

桃園區空屋宅數減少2,207宅 居全市之冠

住宅供給量相對大的「桃園區」，2025年下半年空屋率由8.94%降至7.75%，擠進第三名；其空屋宅數由1萬7,600宅降至1萬5,393宅，減少2,207宅，為桃園空屋宅數減少最多的行政區。

 

生活機能完備與捷運綠線題材支撐自住需求

永慶不動產桃園中路慈文加盟店長徐綉琴表示，桃園區因機能完備，加上捷運綠線最快2026年底迎來首階段通車，長期交通條件受到市場關注，對自住需求形成支撐。

不過，桃園區近年重劃區推案量較大，隨著新案陸續完工交屋，住宅供給量勢必持續增加，是否影響空屋率，仍有待觀察。

 

新成屋與中古屋價差明顯，成熟生活圈中古屋詢問度高

徐綉琴店長指出，桃園區重劃區的新成屋與中古屋存在明顯價差，每坪單價相差至少逾10萬元。預算有限的購屋族，在比較過總價、室內使用空間及生活機能後，可能轉向鄰近成熟生活圈的中古住宅。

目前市場詢問度較高的物件，以屋齡15年左右、總價800萬至1,500萬元的中古屋為大宗。隨著近期市場供給增加，買賣雙方價格協商空間擴大，有助於自住客依自身預算篩選適合物件。

 

低空屋率不等於房價必然上漲 仍須觀察後續供給

永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，2025年下半年桃園13個行政區空屋率的全面下降，可能與就業人口帶來的自住及租屋需求、既有住宅陸續交屋入住等因素有關，顯示既有住宅的使用情形有所改善。

 

空屋率受供給、人口、就業與租賃需求等多因素影響

不過，空屋率受到住宅供給、人口移動、就業機會、租賃需求及區域發展等多項因素影響，空屋率下降並不代表房價必然上漲，也不能單獨作為判斷房市景氣的指標。

陳金萍副理提醒，購屋族群除了觀察房價，也應同步綜合評估區域人口、就業變化、交通建設進度與未來住宅供給量，並依自身居住需求與財務能力審慎選擇，才能找到真正符合需求、又能負擔的理想好宅。

 

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