北北基桃房價帶上移 千萬內住宅占比全面下滑

桃園千萬內住宅五年大減23個百分點 新北1,000至1,500萬成主流總價帶

在通膨升溫、營建成本高漲與房市政策交互影響下，全台房價持續走高，購屋總價帶分布也出現明顯位移，尤其是北北基桃生活圈的中古屋市場變化最受關注。

永慶房產集團盤點2020年至2025年北北基桃中古屋各總價帶交易量占比變化，發現1,000萬元以下住宅交易占比全面下滑。其中，桃園市五年來千萬內住宅交易占比大減23.1個百分點，減幅最為顯著；新北市則在2025年出現結構性轉折，1,000萬元至1,500萬元住宅交易占比正式超越千萬以下產品，成為市場主流總價帶。

 

北北基桃中古屋總價帶變化重點摘要

• 桃園市：1,000萬元以下住宅交易占比從2020年的71.7%，下滑至2025年的48.6%，五年大減23.1個百分點。
• 新北市：2025年1,000萬元至1,500萬元住宅交易占比達31.8%，超越1,000萬元以下的29.2%，成為主流總價帶。
• 台北市：2,000萬元以上住宅交易占比已達53.7%，千萬內住宅交易占比不到一成。
• 基隆市：2025年仍有約8成住宅交易維持在1,000萬元以下，是北北基桃生活圈中的房價凹陷區。
• 市場趨勢：通膨、營建成本上升、新案價格墊高與自住需求支撐，使中古屋總價帶逐步上移。

 

北北基桃千萬內住宅交易占比全面下滑

觀察近五年中古屋交易數據，北北基桃1,000萬元以下住宅交易占比皆呈現下滑，反映房價上漲已實質改變購屋市場結構。過去被視為首購門檻的千萬元預算，在部分區域已難以買到符合期待的住宅產品。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，總價帶變動主要源於先前全球量化寬鬆政策帶動資金流入房市，推升市場對房價上漲的預期；加上近年營建工程與人力成本攀升，建商推案價格明顯調升，新案價格墊高後，也帶動周邊中古屋行情同步上修，使中古屋總價帶跟著往上移動。

 

桃園千萬內住宅五年大減23.1個百分點

在北北基桃生活圈中，桃園市1,000萬元以下住宅交易占比下滑最為明顯。2020年桃園市千萬內住宅交易占比仍有71.7%，但到了2025年已下滑至48.6%，五年間大幅減少23.1個百分點。

陳金萍分析，桃園房市近年受惠於捷運綠線建設進展、TPASS通勤月票、航空城計畫，以及科技產業鏈進駐帶來的人口紅利，吸引大量「脫北」購屋族移入。隨著自住需求持續支撐房市，桃園房價逐步墊高，也讓千萬內物件占比明顯縮減。

桃園逐漸脫離平價購屋區定位

過去桃園因房價相對雙北親民，常被視為北部購屋族的平價替代選項。然而，隨著交通建設、產業發展與人口移入效應發酵，桃園住宅市場需求升溫，房價水位也同步上升。

從千萬內住宅交易占比大幅下滑來看，桃園已逐漸脫離傳統「平價購屋區」定位。對首購族而言，若仍以1,000萬元以內為購屋預算，未來可能需要更仔細比較區域、屋齡、坪數與通勤條件。

 

新北1,000萬元至1,500萬元住宅成市場主流

新北市中古屋交易占比結構則在2025年出現關鍵轉折。1,000萬元至1,500萬元住宅交易占比達31.8%，正式超越1,000萬元以下住宅的29.2%，躍升為新北市中古屋市場主流總價帶。

陳金萍表示，這代表新北購屋門檻已站穩千萬元大關。過去首購族偏好的板橋、中永和、新店等精華地段，千萬元預算可選擇的物件已明顯減少，購屋族往往必須在屋齡、室內空間、生活機能與通勤距離之間做出更艱難的取捨。

新北首購族購屋條件面臨重新排序

隨著新北市1,000萬元至1,500萬元總價帶成為主流，首購族若希望留在交通便利、生活機能成熟的區域，購屋預算可能需要上修；若預算有限，則可能轉往外圍行政區，或接受屋齡較高、坪數較小的產品。

換言之，新北市中古屋市場已從過去「千萬內仍有較多選擇」的階段，逐步轉向「1,000萬元至1,500萬元為主流門檻」的新結構。

 

台北2,000萬元以上住宅占比過半 千萬內交易不到一成

相較於新北與桃園總價帶逐步上移，台北市交易結構則持續向中高總價靠攏。2025年台北市2,000萬元以上住宅交易占比已達53.7%，占比超過一半；1,000萬元以下住宅交易占比則僅剩不到一成。

陳金萍說明，台北市土地稀缺、住宅供給有限，加上都更整合不易，長期使住宅供給偏低。在供給有限但自住與置產需求仍穩定的情況下，台北市房價具備一定支撐力。

台北購屋族重視地段、學區、交通與保值性

台北市購屋族群多以自住換屋與長期置產族為主，通常具備較高資產實力，也更重視地段、學區、交通便利性與資產保值性。因此，即使中高總價產品門檻較高，仍能維持一定交易占比。

從交易結構來看，台北市千萬內住宅供給已相當有限，2,000萬元以上產品成為主要交易區間，顯示核心城市住宅市場已高度中高總價化。

 

基隆千萬內住宅仍占約8成 穩守北北基桃房價凹陷區

在北北基桃生活圈中，基隆市因房價基期相對較低，2025年仍有約8成住宅交易維持在1,000萬元以下，是少數千萬內產品仍占市場主流的區域。

對於預算相對有限、但仍希望留在北部生活圈的購屋族而言，基隆市具備較高的價格競爭力。若能接受通勤時間、生活圈差異與區域產品條件，基隆仍是北北基桃生活圈中相對容易入手的購屋選項。

基隆具價格優勢 但仍需評估通勤與生活機能

雖然基隆住宅總價相對親民，但購屋族仍應同步評估通勤時間、交通方式、工作地點、生活機能與未來轉手性。若以自住為主要目的，建議從日常通勤便利性與居住需求出發，選擇符合生活型態的區域與產品。

 

北北基桃房市趨勢：千萬預算購屋選擇愈來愈少

整體來看，2020年至2025年北北基桃中古屋總價帶變化，反映北部生活圈房價上漲後的市場結構轉變。1,000萬元以下住宅交易占比全面下滑，代表千萬預算在北部購屋市場中的選擇空間愈來愈小。

其中，桃園市受到建設、產業與人口移入支撐，千萬內住宅占比大幅下降；新北市則正式進入1,000萬元至1,500萬元總價帶成為主流的階段；台北市中高總價產品占比持續提升；基隆市則因房價基期低，仍保有較高比例的千萬內交易。

對購屋族而言，未來在北北基桃生活圈購屋，除了總價預算外，也需要同步考量區域發展、通勤成本、屋齡條件、坪數需求與長期保值性，才能在房價結構變動下做出更合適的購屋判斷。

 

常見問題

Q1：桃園千萬內住宅交易占比五年減少多少？

桃園市1,000萬元以下住宅交易占比從2020年的71.7%，下滑至2025年的48.6%，五年間大幅減少23.1個百分點，是北北基桃生活圈中千萬內住宅占比下滑最明顯的區域。

Q2：為什麼桃園千萬內住宅占比大幅下降？

桃園近年受惠捷運綠線、TPASS通勤月票、航空城計畫與科技產業鏈進駐，吸引大量購屋族移入。在自住需求支撐與房價上漲影響下，千萬內物件占比明顯縮減，顯示桃園已逐漸脫離平價購屋區定位。

Q3：新北市目前主流住宅總價帶是多少？

2025年新北市1,000萬元至1,500萬元住宅交易占比達31.8%，已超越1,000萬元以下住宅的29.2%，成為新北市中古屋市場主流總價帶。

Q4：台北市住宅交易總價帶有什麼變化？

台北市住宅交易結構持續向中高總價靠攏，2025年2,000萬元以上住宅交易占比已達53.7%，占比超過一半；1,000萬元以下住宅交易占比則不到一成。

Q5：基隆為什麼被稱為北北基桃生活圈的房價凹陷區？

基隆市因房價基期相對較低，2025年仍有約8成住宅交易維持在1,000萬元以下。相較台北、新北與桃園，基隆千萬內產品占比仍高，因此具備較明顯的價格競爭力。

Q6：千萬元預算還適合在北北基桃買房嗎？

千萬元預算在北北基桃生活圈仍有購屋機會，但選擇空間已逐漸縮小。若想在新北或桃園購屋，可能需要在屋齡、坪數、地段與通勤距離之間取捨；若希望維持千萬內總價，基隆仍是相對具價格優勢的選項。