中古、預售價差幅度變化驚人！ 竹南、頭份暴增最多

2025.11

台中拿下半數席次　這2區預售是中古2倍價

預售屋因全新屋況、建築成本的推高、以及對未來房價上漲的預期，房價往往比中古屋來得高，但是近年中古屋與預售屋價差有逐漸擴大趨勢。永慶房產集團根據實價登錄資料統計全台近五年數據，發現多個行政區預售屋、中古屋價差幅度顯著擴大，其中以苗栗竹南鎮、頭份市暴增最多。竹南鎮中古、預售價差從 2021 年的 9.8% 大幅成長至 2025 年的 94.1%，增加達 84.3 個百分點，為全台之冠；頭份市則從 29.8% 拉升至 90.1%，五年間擴大 60.3 個百分點，增幅明顯。

竹南、頭份價差幅度擴大最明顯！竹科外溢效應推升新案行情

竹科帶動買盤外溢

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，竹南、頭份地區受惠新竹科學園區外溢效應，由於新竹市區可開發土地有限、推案量不足，帶動買盤轉向鄰近地區。

園區建設＋親民總價成關鍵

竹科竹南園區進駐、交通建設推動，加上相對親民的總價水準，使兩區吸引大量科技族與置產客進駐，人口持續增加，房價同步上漲。

新案漲幅快、中古較溫和

目前新案多集中於重劃區及園區周邊，因建設題材與市場預期，價格快速攀升；中古屋雖有需求支撐，但受屋齡、區位與機能成熟度影響，漲幅相對有限，導致預售與中古的價差五年來逐步擴大。

台中上榜 5 區　中古、預售價差擴大最有感

多區同時入列

  • ● 南屯區
  • ● 大里區
  • ● 西區
  • ● 南區
  • ● 沙鹿區

顯示近五年台中中古、預售價差擴大現象特別明顯。

預售需求強、中古漲幅較緩

台中受惠科技產業聚落、交通建設與大型商業開發，新案市場熱度高、買氣旺；而中古市場雖有剛性需求支撐，但價格走勢較平緩，逐年拉開價差。

行政區價差原因分析

南屯、西區、南區

  • ● 新案集中於七期、水湳、捷運沿線
  • ● 新案產品規劃升級、開價偏高
  • ● 中古屋位於成熟生活圈但屋齡偏高，價格調整有限

沙鹿

  • ● 受捷運藍線、海線雙軌化、產業發展利多帶動
  • ● 新案多在站點周邊與重劃區，價格墊高明顯

大里

  • ● 自住需求由市中心外溢
  • ● 重劃區逐漸成熟推升新案價格
  • ● 預售與中古價差進一步擴大

整體趨勢與購屋建議

預售價格多反映區域未來發展潛力，但隨著價差放大，中古屋因價格較親民、虛坪較少、性價比高，只要地段具備建設利多，仍具保值甚至增值可能。

① QA 區

Q1：為什麼近年預售屋與中古屋價差越來越大？
A：因為預售屋受新屋況、建築成本上升、以及市場對未來房價的期待影響，開價本來就比中古屋高。特別是在有產業外溢、交通建設與大量新案的地區等。
Q2：哪些地方價差擴大最明顯？
A：竹南鎮、頭份市是全台價差擴大最驚人的兩區：
• 竹南鎮：9.8% → 94.1%（暴增 84.3 個百分點）
• 頭份市：29.8% → 90.1%（五年擴大 60.3 個百分點）

主因包括竹科外溢效應、新案集中、人口移入、交通與園區利多，使預售屋漲更快。
Q3：台中哪些行政區也出現明顯擴大？為什麼？
A：台中最多行政區同時上榜，包括南屯、大里、西區、南區與沙鹿。

主要原因：
• 科技產業帶動人口移入
• 捷運、藍線、海線雙軌化等交通建設
• 重劃區與大型商業發展
• 新案規劃升級、開價提升

造成預售漲得比中古更快，價差不斷擴大。
Q4：中古屋現在還有優勢嗎？
A：有，且優勢明顯：
• 單價較親民、CP 值高
• 虛坪少、使用空間大
• 位於成熟生活圈，機能完備
• 具交通／產業利多的區域仍有增值潛力
Q5：買房時該怎麼看待預售 vs. 中古的價差？
A：陳金萍建議：
• 回到自身需求與財務條件
• 評估區域發展速度、新案規劃與成熟度
• 不只看價格，也看居住便利性與產品品質
• 在價差擴大的市場，中古屋可能反而更具 CP 值

② 重點整理

🔥 竹南、頭份：全台價差最驚人

  • ● 竹南：9.8% → 94.1%（+84.3 個百分點）
  • ● 頭份：29.8% → 90.1%（+60.3 個百分點）

成因：竹科外溢效應、推案外移、人口移入、重劃區發展與交通利多、總價較親民。

🌆 台中：五大行政區上榜

  • ● 南屯
  • ● 大里
  • ● 西區
  • ● 南區
  • ● 沙鹿

主因：科技產業、交通建設、重劃區開發、新案規劃升級、中古屋受屋齡限制。

🏠 中古屋仍具價值

  • ● 價格更親民
  • ● 虛坪少、使用空間大
  • ● 機能成熟
  • ● 利多地段仍可增值

🎯 買房建議

  1. 1.評估自身負擔能力
  2. 2.注意產品規劃、格局、屋齡
  3. 3.確認區域建設、交通發展
  4. 4.比較預售與中古的性價比