限貸令懶人包 2026年央行放寬第二戶貸款！永慶房屋分析：房市仍是「自住當道」
央行利率連8凍！房市政策微調 2026年房市走向出爐
美國聯準會最新利率決議維持利率於3.5%至3.75%區間不變，而台灣央行也於第一季理監事會議中宣布利率「連8凍」，重貼現率維持在2%不變，符合市場預期。同時，央行針對房市選擇性信用管制進行微調，將第二戶貸款成數由5成放寬至6成，顯示政策在穩定經濟與控管房市風險之間取得平衡。
房市量能已降溫 市場逐步轉向買方市場
永慶房屋研展中心指出，2025年全台建物買賣移轉棟數較2024年減少25.5%，顯示房市交易量已明顯降溫。政策持續抑制投資需求，使市場主力回歸自住與首購族群，房市逐漸轉向「買方市場」，符合央行穩定房市的政策目標。
第二戶貸款放寬 換屋族壓力減輕
本次政策將第二戶貸款成數由5成放寬至6成，有助於改善換屋族「先買後賣」的資金壓力。此舉對於觀望中的換屋需求具有正面效果，有助於提升市場流動性與交易動能。然而，由於整體信用管制仍未全面鬆綁，加上銀行審核趨嚴，短期內房價仍以盤整為主。
政策微調 房市短期難全面回溫
整體來看，此次央行政策屬於「有限度鬆綁」，在維持金融穩定的前提下，適度釋放部分需求。由於市場仍受信用管制與貸款條件影響，短期內難以出現全面性回溫，房市仍將維持量縮盤整格局。
2026房市展望：價緩跌、量盤整、區域分化
展望2026年，房市預期呈現「價緩跌、量盤整」格局，且區域分化將更加明顯。自住需求強勁的區域，房價支撐力較佳、抗跌性較高；但供給量較大的區域，則可能出現約5%至7%的價格修正空間。
購屋建議：回歸自住需求 把握議價機會
在目前買方市場環境下，購屋者有更多時間挑選物件並進行價格談判，是進場布局的相對有利時機。
政策仍為關鍵 後續觀察信用管制與新青安
整體而言，政策仍將主導2026年房市走向。未來需持續觀察央行信用管制調整方向，以及新青安政策的影響，將直接牽動市場交易量與價格表現。
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2025
限貸令政策最新消息-2025/9/8央行鬆綁換屋族限制:央行宣布，針對實質換屋自住者的貸款協處措施，出售舊屋期限由原本一年延長至 18 個月，並回溯至113年9月20日(含)以後的貸款案件適用。
政策更新: 2025/9/8央行鬆綁換屋族限制，出售舊屋期限由原本一年延長至 18 個月，並回溯至113年9月20日(含)以後的貸款案件適用。
央行放寬 這兩類有房族購屋不算炒房免限貸
「先買後賣」還是「先賣後買」向來是換屋族最兩難的決定，限貸令上路之後，還是換屋的好時機嗎？永慶房產專家解答，第七波信用管制調降第二戶以上房貸成數，卻有條件排除換屋族、繼承者，即使「有房有貸」也能不受限貸令影響，想爭取首購利率則要再滿足1條件！
限貸令下舊屋「賣、留」差異
「換屋族最關心的，就是我舊屋留著或賣掉有什麼差別？」永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，俗稱「金龍海嘯」的第七波信用管制，對非自住的購屋貸款設下高門檻，如果名下已經有房且貸款尚未清償，再申請第二戶房貸成數降至5成，沒有寬限期，也不可利用舊屋增貸買新房，因此「留舊屋買新房」就要準備更多的自備款。
若是「賣舊屋換新房」只要與銀行簽署切結書，保證在第二戶房貸撥款後的18個月內出售原有房屋，就能免除第二戶房貸成數5成上限，且享有寬限期。值得注意的是，專家提醒，「簽切結只是鬆綁換屋族的借貸限制，並不代表擁有首購身分，能夠享有首購優惠利率」，目前市場上針對非首購的房貸利率大約已升至2.5%至3%之間，因借款人信用條件與各家銀行核定而有不同。
詳解三種換屋策略：先買、先賣、首購優惠
至於簽切結書後，假使未能如期出售舊屋，恐怕被銀行追回貸款成數差額與取消寬限期，陳俊宏建議，民眾可諮詢專業人員，依照個人財務狀況與還款能力，來評定最合適的換屋計劃。
例如「先買後賣」不用擔心換屋的銜接期，但是在舊屋貸款清償之前，要同時負擔兩筆房貸，也可能會影響第二戶房貸的成數、利率與寬限期；即使簽切結書減輕影響，還有後續的賣舊屋期限壓力。如果借款人名下只有一戶房貸，選擇「先賣後買」雖然可以回復首購身分，享有最高借貸85成、最長40年還款期限的首購優惠，財務負擔較低，但需爭取搬家及找新房的時間。
「還有第三種情形，部分換屋族為避開第二戶限貸令且爭取首購優惠利率，會由配偶或其他家庭成員申貸。」陳俊宏提醒，房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「兩年內自住重購退稅」資格，則要注意：房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋；但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。
繼承購屋排除限貸令
此外，針對繼承取得的房屋和房貸，也不列入第七波信用管制的房屋數計算，除非購買高價住宅，否則新增房貸不會受影響。如果是共同繼承房產在40平方公尺以下，還能保有首購身分！
對於想買房卻不敢下手，就怕貸款成數、撥款時間不如預期嗎？永慶房屋「買房安心貸」主打免排隊、利率2.45%起，與多家銀行合作，提供客製化的房貸申辦建議，讓客戶能選擇最適合的方案。此外，陳俊宏資深經理也將於12/21(六)下午15:00~17:00在東區「混市集」活動中開設諮詢站，免費幫民眾解惑，歡迎對「限貸令」有問題的民眾，到場諮詢。