荷包省很大!買賣屋節稅四大絕招大公開

永慶房產集團 | 2020.05.08

5月報稅季來臨

荷包省很大!買賣屋節稅四大絕招大公開

 

 

 

報稅季來囉!因疫情的關係,108年度綜合所得稅的申報時間將延長一個月,自109年5月1日起至6月30日為止,永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,今年適逢房地合一新制上路後的第四個報稅年度,在108年售屋者,須確認售屋所得適用舊制或新制,房屋若在105年1月1日以前取得,就適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得,必須在今年6月前完成申報;若適用新制,則是課徵房地合一稅,必須在所有權移轉登記次日起30日內申報,就不是納入綜合所得中報稅,納稅人須特別留意。

 

  • 售屋族「財產交易損失舉證」節稅法

 

陳俊宏指出,在108年有售屋者,可善用「財產交易損失舉證」節稅法,若出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。陳俊宏提醒,在108年有售屋者,今年報稅時優先採「核實認定」方式申報,前述以實價發生價額申報就是ㄧ般所謂的「核實認定」;對於無法舉證買價的房屋,則可採「標準認定」的申報方式節稅;但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅,還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

 

  • 購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法

 

若是在108年購屋的納稅義務人,每月負擔的房貸利息也可扣除,但要注意的是,一定要向金融機構申辦購屋借款的當年度繳納利息單據正本才能認列扣除,私人借貸是無法列報扣除的。陳俊宏補充,每年扣除額上限為30萬元,但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

 

  • 換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法

 

至於去年有換屋的納稅義務人,在申報所得稅的時候,則可依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。陳俊宏說明,在房地合一稅上路後,要申請重購退稅前,需先確認是適用新制還是舊制,差別在於舊制之重購退稅小屋換大屋可全額退稅,但大屋換小屋則不能退稅;而新制則可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例,退還部分繳納之稅額,也就是說,小屋換大屋可全額退稅;大屋換小屋按買賣價格之比例退稅,但重購後5年內不能改作其他用途或再行移轉,違者必須追繳原扣抵或退還稅額。

 

  • 包租公「租金免稅、必要費用減除」節稅法

 

此外,陳俊宏提醒,俗稱「租賃專法」的《租賃住宅市場發展條例》自107年6月27日上路後,若是參與包租代管的房東,享有所得稅優惠,今年報稅季若符合適用標準的納稅人可把握這個節稅小確幸。

 

陳俊宏說明,將房屋出租的房東申報個人所得稅時,別忘了把租金收入一併申報,近年政府大力推動房東加入「包租代管」服務,只要個人房東將名下房屋委託包租代管業者代租管理,契約約定租期在一年以上,每屋每月最高享6,000元租金免稅,6000元至2萬元部分,得以租金收入53%做為必要損耗及費用,超過2萬元部分,則必要費用減除率為43%。

 

陳俊宏補充,若是將房屋出租給接受租金補貼的房客,每屋每月最高1萬元租金收入免稅外,自租可減免的必要耗損與費用為租金收入43%,但若是透過縣市政府核准的租屋服務事業,將房子出租做為居住、長期照顧服務等的社會住宅使用,則可減除的必要損耗及費用可提高到60%,節稅效果更佳,正可謂「好心有好報」的最佳體現。