消費者看平房價連四年新高 房價難有上漲空間
貿易戰、總統大選變數大 78%消費者2020年後才想購屋
2019年全年交易量預估在28-29萬棟之間
本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2019/5/15~2019/5/31。回收有效問卷數為993份。在95%的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0%。
永慶最新民調
- 消費者看平房價43%創四年新高 房價呈現平盤整理格局
- 41%消費者看壞2019年下半年國內經濟景氣
根據永慶房屋2019第三季網路會員調查，全台認為房價維持不變的比例，由上季的40%增加3個百分點至43%(圖一)，連四季走升，同時也是四年新高，房價呈現平盤整理格局。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析：今年以來房市買氣回溫，讓房價獲得支撐，房價由過去緩跌格局逐漸轉向平盤橫向整理，維持不變的持平盤整趨勢漸增，且已是調查四年來新高，顯見消費者購屋信心回升。不過，消費者看跌仍高於看漲，看跌比重仍有38%，接近四成，在目前自住市場下，房價難有上漲的理由。
那麼，消費者對於2019年下半年國內經濟表現的看法為何(圖二)？41%消費者看壞2019年下半年經濟，認為2019年下半年經濟表現較上半年差，謝志傑說明，全球主要經濟機構普遍看壞今年景氣，加上美國與中國、歐洲、印度貿易爭端升級，下半年不確定性增加，全球經濟面臨需求放緩的挑戰全球皆面對景氣下行風險，澳洲已降息1碼應對不景氣，FED則暫停升息，未來半年甚至不排除降息的可能，因此，消費者看壞國內經濟表現，對於房價的看法也難有上漲的預期，房價橫盤整理的格局實屬合理。
- 59%消費者認為中美貿易戰不影響購屋意願
- 打敗黃金、定存！ 34%消費者首選房地產做為資金避險標的 創一年新高
中美貿易戰引爆已持續超過一年，但近期貿易衝突有擴大趨勢，再度出現卡關，那麼，貿易戰升級是否會影響消費者購屋意願呢？根據本次調查顯示，59%消費者認為中美貿易戰不會影響購屋意願，若以七都來觀察，發現新竹有56%消費者認為中美貿易戰會影響購屋意願，是七都中唯一過半的都會區，謝志傑指出，由於新竹是科技重鎮，對於貿易戰可能衍生的科技戰較為敏感，因此購屋意願也明顯受到影響。
那麼消費者對於資金避險標的的選擇為何(圖三)？根據本次調查顯示，房地產打敗黃金、定存，成為消費者資金避險的首選，占比為34%，創一年來新高，此外，房地產除了保值與避險外，還有投資效益的功能，謝志傑說明，本次調查消費者是否有意願投資房地產收租(圖四)，有高達67%消費者有意願，其中68%偏好投資住宅型產品，觀察七都投資偏好，發現雙北市有商辦投資需求，而新竹、台中則有廠房收租之投資需求。至於對投資報酬率的期待值，1.5%至3%區間的占比53%最高，而投報率主力落在2%~2.5%之間。
謝志傑指出，中美貿易戰歹戲拖棚的影響下，通膨展望溫和，但經濟出現逆風，FED不排除有降息可能，全球金融市場動盪，加上國內人口老化、少子化趨勢明顯，退休理財規畫成為重要課題，如何創造被動式收入成為顯學。目前國內定存利率僅1%左右，若買房收租，投報率約有2%，吸引消費者首選房地產做為資金避險、投資理財的標的。謝志傑補充，金融商品波動過於劇烈，穩定的投資更受消費者青睞，目前國內低利環境持續，連帶房貸利率也下探至低檔，而租金則是以非常緩慢的速度逐年成長，在「兩降一升」的環境下，買房收租預期也將成為重要的退休理財工具。
- 消費者認為何時是最佳購屋時機？ 78%消費者認為2020年後才是購屋好時機
消費者認為何時是最佳購屋時機(圖五)呢？謝志傑指出，根據本次調查結果顯示，發現78%消費者認為2020年後才是購屋好時機，認為今年下半年是購屋好時機的比重僅22%，顯見面臨中美貿易戰、總統大選等變數下，消費者普遍放緩購屋腳步，期待局勢明朗化之後再進場購屋。
- 2019年消費者購屋大調查！ 67%自住型仍是市場主力 雙北投資置產需求增
- 家與辦公室的距離！ 全台58%接受通勤30分鐘 雙北1小時內 最能忍
若消費者有意在2019年購屋，需求為何？謝志傑指出，從調查結果發現，消費者仍以自住首購、換屋這類自住型買盤為大宗，占比為67%，較上季減少3個百分點，在房價平盤整裡的狀況下，市場趨於穩定，置產、長期收租的收益型需求也出現增加的趨勢，其中，雙北市置產、投資均有明顯提升，投資置產需求轉強。
那麼，消費者能接受購屋區域至上班地點的通勤時間是多久呢？根據本次調查結果，謝志傑說明，全台58%消費者可接受通勤時間在30分鐘內，而雙北由於房價相對較高，因此願意以時間來換取買得起的總價，通勤時間能接受的時間增加至1小時內。
- 實價登錄2.0！ 門牌全都露 78%消費者表示支持
- 預售契約30天內實登 消費者支持率近乎百分百
實價登錄上路今年即將邁入第七年，內政部端出「實價登錄2.0版」，規劃門牌去區段化、移轉登記同時做登錄、預售屋也要即時登錄等，以期能提供更即時、更透明、更正確的資訊，謝志傑指出，本次也針對實價登錄的變革進行調查，消費者對於實價登錄將完整揭露門牌地址的接受度相當高，78%消費者表示支持；至於預售契約30天內完成實價登錄的變革，消費者支持率高達94%，謝志傑補充，民眾普遍認同這項政策，認為能提供更即時且更準確的實價資訊當作購屋或售屋參考。尤其是目前預售屋交易多在代銷契約屆滿或終止30天內完成登錄，導致實際交易時間與登錄時間有一至二年的落差，價格參考價值低，若能將登錄時間提前，將能更即時、透明的呈現預售價格作為參考依據。
2019永慶預估
- 2019年上半年交易量估14.0-14.3萬棟之間較去年同期成長3%-5%左右
- 中美貿易戰、總統大選詭譎難測！ 2019年全年交易量預估在28-29萬棟之間
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：2019年全球經濟面臨高度不確定性，尤其是中美貿易戰升級且有擴大趨勢，談判陷入僵局，後續走向必須密切關注。不過，今年以來，民眾購屋信心回溫，加上農曆年前遞延買氣出籠，預估第二季交易量表現優於去年同期。以目前交易量推估，上半年房市交易量在14.0-14.3萬棟之間，較2018年同期成長3%-5%左右。
下半年中美貿易戰與總統大選干擾等變數大，後續走勢難以預測，民眾購屋意願恐轉趨保守觀望，放緩購屋腳步，交易量表現不容過度樂觀。以目前交易量推估，2019年全年房市交易量在28-29萬棟之間，較2018年成長1%至5%左右。
2019房市前瞻
- 房市超額供給紅色警戒！ 桃園、新竹、台中量大 新一波價格戰恐開打
葉凌棋說明，根據內政部統計，2011-2018年全台新建餘屋量逐年攀升，到2016年穩定，但2018Q2仍有8.01萬戶，為九年來最高待售水位，市場仍充斥大量餘屋，市場賣壓沉重；而今年1-4月全台使照量2.9萬戶，創三年來新高，較2018年成長4%，目前市場新增供給量不小，若以建照來觀察全台1-4月建照4.5萬戶，創五年來新高，幾乎追平十年高點，較2018年成長24%，若以2-3年施工期來推算，2021-2022年新增供給恐爆量。葉凌棋表示，餘屋、使照量可視為目前供給量，若以銷售率50%來計算使照戶數，可推估釋出市場的新增供給量，而建照為未來二至三年的新增供給，三者合計，全台目前與未來新增供給達14萬戶，恐現房市超額供給。葉凌棋補充，若以七大都會區新增供給量與家戶數一同觀察，發現桃園、新竹、台中房市現在與未來新增供給占比高，將加重賣壓，未來恐再掀起新一波價格戰。