消費者看平房價連四年新高 房價難有上漲空間

永慶房產集團 | 2019.06.18

貿易戰、總統大選變數大 78%消費者2020年後才想購屋

2019年全年交易量預估在28-29萬棟之間

 

本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2019/5/15~2019/5/31。回收有效問卷數為993份。在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為正負3.0%。

永慶最新民調

  • 消費者看平房價43%創四年新高  房價呈現平盤整理格局
  • 41%消費者看壞2019年下半年國內經濟景氣

根據永慶房屋2019第三季網路會員調查,全台認為房價維持不變的比例,由上季的40%增加3個百分點至43%(圖一),連四季走升,同時也是四年新高,房價呈現平盤整理格局。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析:今年以來房市買氣回溫,讓房價獲得支撐,房價由過去緩跌格局逐漸轉向平盤橫向整理,維持不變的持平盤整趨勢漸增,且已是調查四年來新高,顯見消費者購屋信心回升。不過,消費者看跌仍高於看漲,看跌比重仍有38%,接近四成,在目前自住市場下,房價難有上漲的理由。

那麼,消費者對於2019年下半年國內經濟表現的看法為何(圖二)?41%消費者看壞2019年下半年經濟,認為2019年下半年經濟表現較上半年差,謝志傑說明,全球主要經濟機構普遍看壞今年景氣,加上美國與中國、歐洲、印度貿易爭端升級,下半年不確定性增加,全球經濟面臨需求放緩的挑戰全球皆面對景氣下行風險,澳洲已降息1碼應對不景氣,FED則暫停升息,未來半年甚至不排除降息的可能,因此,消費者看壞國內經濟表現,對於房價的看法也難有上漲的預期,房價橫盤整理的格局實屬合理。

  • 59%消費者認為中美貿易戰不影響購屋意願
  • 打敗黃金、定存!  34%消費者首選房地產做為資金避險標的  創一年新高

中美貿易戰引爆已持續超過一年,但近期貿易衝突有擴大趨勢,再度出現卡關,那麼,貿易戰升級是否會影響消費者購屋意願呢?根據本次調查顯示,59%消費者認為中美貿易戰不會影響購屋意願,若以七都來觀察,發現新竹有56%消費者認為中美貿易戰會影響購屋意願,是七都中唯一過半的都會區,謝志傑指出,由於新竹是科技重鎮,對於貿易戰可能衍生的科技戰較為敏感,因此購屋意願也明顯受到影響。

那麼消費者對於資金避險標的的選擇為何(圖三)?根據本次調查顯示,房地產打敗黃金、定存,成為消費者資金避險的首選,占比為34%,創一年來新高,此外,房地產除了保值與避險外,還有投資效益的功能,謝志傑說明,本次調查消費者是否有意願投資房地產收租(圖四),有高達67%消費者有意願,其中68%偏好投資住宅型產品,觀察七都投資偏好,發現雙北市有商辦投資需求,而新竹、台中則有廠房收租之投資需求。至於對投資報酬率的期待值,1.5%至3%區間的占比53%最高,而投報率主力落在2%~2.5%之間。

謝志傑指出,中美貿易戰歹戲拖棚的影響下,通膨展望溫和,但經濟出現逆風,FED不排除有降息可能,全球金融市場動盪,加上國內人口老化、少子化趨勢明顯,退休理財規畫成為重要課題,如何創造被動式收入成為顯學。目前國內定存利率僅1%左右,若買房收租,投報率約有2%,吸引消費者首選房地產做為資金避險、投資理財的標的。謝志傑補充,金融商品波動過於劇烈,穩定的投資更受消費者青睞,目前國內低利環境持續,連帶房貸利率也下探至低檔,而租金則是以非常緩慢的速度逐年成長,在「兩降一升」的環境下,買房收租預期也將成為重要的退休理財工具。

  • 消費者認為何時是最佳購屋時機?  78%消費者認為2020年後才是購屋好時機

消費者認為何時是最佳購屋時機(圖五)呢?謝志傑指出,根據本次調查結果顯示,發現78%消費者認為2020年後才是購屋好時機,認為今年下半年是購屋好時機的比重僅22%,顯見面臨中美貿易戰、總統大選等變數下,消費者普遍放緩購屋腳步,期待局勢明朗化之後再進場購屋。

  • 2019年消費者購屋大調查!  67%自住型仍是市場主力  雙北投資置產需求增
  • 家與辦公室的距離!  全台58%接受通勤30分鐘  雙北1小時內  最能忍

若消費者有意在2019年購屋,需求為何?謝志傑指出,從調查結果發現,消費者仍以自住首購、換屋這類自住型買盤為大宗,占比為67%,較上季減少3個百分點,在房價平盤整裡的狀況下,市場趨於穩定,置產、長期收租的收益型需求也出現增加的趨勢,其中,雙北市置產、投資均有明顯提升,投資置產需求轉強。

那麼,消費者能接受購屋區域至上班地點的通勤時間是多久呢?根據本次調查結果,謝志傑說明,全台58%消費者可接受通勤時間在30分鐘內,而雙北由於房價相對較高,因此願意以時間來換取買得起的總價,通勤時間能接受的時間增加至1小時內。

  • 實價登錄2.0  門牌全都露  78%消費者表示支持
  • 預售契約30天內實登  消費者支持率近乎百分百

實價登錄上路今年即將邁入第七年,內政部端出「實價登錄2.0版」,規劃門牌去區段化、移轉登記同時做登錄、預售屋也要即時登錄等,以期能提供更即時、更透明、更正確的資訊,謝志傑指出,本次也針對實價登錄的變革進行調查,消費者對於實價登錄將完整揭露門牌地址的接受度相當高,78%消費者表示支持;至於預售契約30天內完成實價登錄的變革,消費者支持率高達94%,謝志傑補充,民眾普遍認同這項政策,認為能提供更即時且更準確的實價資訊當作購屋或售屋參考。尤其是目前預售屋交易多在代銷契約屆滿或終止30天內完成登錄,導致實際交易時間與登錄時間有一至二年的落差,價格參考價值低,若能將登錄時間提前,將能更即時、透明的呈現預售價格作為參考依據。

 

 

2019永慶預估

  • 2019年上半年交易量估14.0-14.3萬棟之間較去年同期成長3%-5%左右
  • 中美貿易戰、總統大選詭譎難測!  2019年全年交易量預估在28-29萬棟之間

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示:2019年全球經濟面臨高度不確定性,尤其是中美貿易戰升級且有擴大趨勢,談判陷入僵局,後續走向必須密切關注。不過,今年以來,民眾購屋信心回溫,加上農曆年前遞延買氣出籠,預估第二季交易量表現優於去年同期。以目前交易量推估,上半年房市交易量在14.0-14.3萬棟之間,較2018年同期成長3%-5%左右。

下半年中美貿易戰與總統大選干擾等變數大,後續走勢難以預測,民眾購屋意願恐轉趨保守觀望,放緩購屋腳步,交易量表現不容過度樂觀。以目前交易量推估,2019年全年房市交易量在28-29萬棟之間,較2018年成長1%至5%左右。

 

2019房市前瞻

  • 房市超額供給紅色警戒!  桃園、新竹、台中量大  新一波價格戰恐開打

葉凌棋說明,根據內政部統計,2011-2018年全台新建餘屋量逐年攀升,到2016年穩定,但2018Q2仍有8.01萬戶,為九年來最高待售水位,市場仍充斥大量餘屋,市場賣壓沉重;而今年1-4月全台使照量2.9萬戶,創三年來新高,較2018年成長4%,目前市場新增供給量不小,若以建照來觀察全台1-4月建照4.5萬戶,創五年來新高,幾乎追平十年高點,較2018年成長24%,若以2-3年施工期來推算,2021-2022年新增供給恐爆量。葉凌棋表示,餘屋、使照量可視為目前供給量,若以銷售率50%來計算使照戶數,可推估釋出市場的新增供給量,而建照為未來二至三年的新增供給,三者合計,全台目前與未來新增供給達14萬戶,恐現房市超額供給。葉凌棋補充,若以七大都會區新增供給量與家戶數一同觀察,發現桃園、新竹、台中房市現在與未來新增供給占比高,將加重賣壓,未來恐再掀起新一波價格戰。