跨年買賣房子,所得稅應怎麼報才划算?

永慶房產集團 | 2016.07.05

【問題】
103年12月底陳媽媽賣了一間位在大直的房子,差不多同時另外買了大安區現在住的新房子,因為配合新房子的裝潢施工,一直到104年2月中農曆年前,大直的房子才和買方辦理交屋手續。照規定,賣房子隔年要繳財產交易所得稅,像這樣的狀況,到底算103年的所得?還是104年所得?如果103年所得很高,可以延到104年再來申報嗎?


【解析】
依據國稅局的作業規定,個人在出售房屋時視為個人財產交易所得,必須併入年度個人綜合所得額中計算並申報。財產交易所得申報的年度是以房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準,也就是地政機關核發建物所有權狀上的登記日期。(如果手上沒有建物所有權狀,可以參考地政機關核發的登記簿謄本,可向就近的各地政事務所申請,或上網申請,以登記簿謄本中所有權部的登記日期為準。
所以,陳媽媽的房子是在104年度完成移轉登記作業的,理應在105年5月時申報所得,而且不能跨年度或提前一個年度申報。

 

另外,陳媽媽另外承購了一間大安區的房子,依陳媽媽換屋的使用情形來說,可以申請「重購自用住宅扣抵稅額」,其申請條件如下:
一、兩間房屋都要符合自用住宅的條件,也就是無出租營業行為,而且有本人、配偶或直系親屬設籍在房屋中;
二、重購的價格要高於出售的價格。申報時應提供出售房屋時買方繳納契稅單影本,以及承購新房屋時所繳納契稅單影本供國稅局查核;
三、兩間房屋產權登記的時間在二年以內;
四、兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。