永慶房屋：政策調控與貸款緊縮續行 七都公寓總價均下修

價格進入盤整期　僅兩縣市大樓總價逆勢微升

在央行第七波選擇性信用管制續行下，房市觀望情緒濃厚，市場逐步進入價格盤整與修正階段。永慶房屋比較七大都會區2024年與2025年大樓與公寓成屋總價中位數發現，除雙北與桃園外，其餘縣市大樓與公寓總價全面下跌。

其中，高雄市大樓總價由2024年的950萬元下修至868萬元，年減8.6%為七都最高；而公寓方面，台南市年減8.8%居冠，顯示市場已出現明顯修正。

 

高雄、台中大樓跌幅明顯　市場回歸基本面

從大樓總價中位數觀察，台北市上漲4%、新北市持平、桃園市小漲2.7%，但自新竹以南的都會區全面下跌，其中高雄與台中跌幅最為顯著。

高雄：產業題材退燒　價格率先修正

高雄市過去受科技產業與重大建設題材帶動，房價快速上漲。然而隨著房貸政策收緊與市場不確定性增加，房價漲幅已超過在地購屋能力，導致價格出現明顯修正。

台中：供給量大　投資退場帶來賣壓

台中近年大量開發重劃區，大樓供給充足。在信用管制下投資需求退場，使市場出現賣壓，也讓過去漲勢較快的價格開始回檔修正。

 

雙北與桃園具支撐力　總價維持穩定

相較之下，雙北與桃園房價表現較具韌性。台北市因土地稀缺、品牌建案支撐，加上換屋需求穩定，使大樓總價仍維持上揚；桃園則因房價基期較低，並受交通建設與人口移入帶動，自住需求穩定，價格波動相對有限。

 

公寓市場全面下修　台南、新竹修正最深

2025年七都公寓總價中位數全面呈現負成長，其中台南市由420萬元下修至383萬元，年減8.8%為最大跌幅，新竹縣市亦年減7.3%。

台南：投資退場　公寓需求不足

台南過去受南科效應帶動，低總價公寓曾吸引資金進場翻修轉售。然而在地居住偏好仍以透天與電梯大樓為主，當投資客退場後，公寓市場缺乏剛性需求支撐，價格因此明顯回落。

新竹：高價壓力外溢　公寓支撐力減弱

新竹過去因大樓價格高漲，部分購屋族轉向公寓產品，帶動行情上升。但隨著市場觀望氣氛升溫，外圍公寓需求轉弱，價格支撐力下降，修正幅度也隨之擴大。

 

房市進入盤整期　價格修正與區域分化並行

整體而言，房市已從過去快速上漲轉為盤整修正階段。未來市場將呈現區域分化，自住需求強勁區域價格較具支撐，而供給量大或投資比重高的區域，價格修正壓力較大。