迎接後疫情時代! 2020年房價「多空看法兩極」

永慶房產集團 | 2020.06.16

迎接後疫情時代!  2020年房價「多空看法兩極」

「加零」效應發酵!  46%消費者認為下半年是最佳購屋時機

「宅經濟」續航!  實體店面受衝擊  租金趨跌

 

 

 

永慶最新民調

  • 「加零」效應發酵、恐慌情緒減! 迎接後疫情時代  房價多空看法兩極

 

2020年一開春就遇到首隻黑天鵝「新冠肺炎」,疫情全球化延燒,讓消費者恐慌情緒驟增,也連帶影響對於房價的信心,而在國內疫情控制得宜,「加零」效應持續發酵下,恐慌情緒解除,房價看法也回歸正常軌道。根據永慶房屋2020第三季網路會員調查(圖一),看跌房價比例由疫情發生前的30%驟升至55%,再降至本季的35%;認為房價維持不變的比例,由第一季的45%降至上季的30%,再回升至本季的35%,看漲比例則從第一季的25%降至15%,第三季再回升至30%,可以看出看漲與看跌的比例若排除疫情因素,均較第一季都上升,顯見進入後疫情時代,消費者對於房價看法呈現多空看法兩極化的趨勢。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析:由於國內疫情控制得宜,逐步解封,疫情對於房市影響不大,加上央行降息、市場資金氾濫以及台商回流的狀況下,房市成為吸引資金停駐的標的,因此,消費者對於房價看法轉趨樂觀,對於房價預期轉為正面;另一方面,在疫苗未研發成功上市前,疫情仍未完全消失,加上各家經濟預測機構紛紛下調全球經濟成長率,對於無法預測的未來,部分消費者抱持著相對悲觀的看法,讓房價趨勢看法呈現兩極化趨勢,出現意見分歧的現象。

 

  • 國外疫情仍延燒、中美新冷戰隱憂!  45%消費者看壞國內經濟景氣
  • 45%消費者首選房地產作為資金避險標的  2018Q4以來新高

 

本次也針對消費者對於第三季國內經濟景氣的看法做了調查(圖二),調查結果顯示,45%消費者看壞2020年第三季經濟景氣,較上季看壞比例大幅減少20個百分點,但仍較第一季增加,謝志傑說明,國內疫情趨緩,消費者對於經濟景氣擔憂的情緒大幅降低,不過,面對國外疫情仍持續延燒、中美恐爆發新冷戰的狀況下,對於後市無法過度樂觀期待,看壞經濟景氣比例較疫情發生前的第一季還高一些,也是實屬合理。

 

那麼消費者對於資金避險標的的選擇為何?根據本次調查顯示,房地產仍是消費者資金避險的首選,占比高達45%,創2018年第四季以來新高。謝志傑說明,近期在避險情緒降溫、各國央行降息,低利環境與各國匯率波動較大的狀況下,選擇黃金、定存與外幣的比例明顯降低,而房地產價個具有低波動的特性,加上保值性高,且具有收租效益的附加價值,成為消費者資金避險的首選。此外,本次也調查消費者是否有意願投資房地產收租,有高達66%消費者有意願,其中66%偏好投資住宅型產品,至於對投資報酬率的期待值,因低利率時代來臨,消費者對於投報率的期待值降低,主力集中於2%至3%區間,甚至期待投報率在1%-2%也較上季增加4個百分點。

 

  • 期待疫苗問世! 65%消費者認為新冠肺炎影響持續至今年第四季之後
  • 何時才是最佳購屋時機?  46%消費者認為是2020年下半年

 

目前新冠肺炎疫情趨緩,但仍未完全消失,消費者認為新冠肺炎對於房市的影響會持續到何時呢?65%消費者認為會影響至今年第四季之後,與上季相比,時間更往後遞延,謝志傑說明,由於國內經歷過SARS疫情,根據以往經驗,認為疫情在夏季甚至秋季就能結束,但新冠疫情短期還看不到結束的跡象,因此,消費者轉而期待第四季甚至是明年第一季之後,疫苗研發完成上市,才能抑制疫情,疫情影響才能解除。

 

那麼,消費者認為何時是最佳購屋時機(圖三)呢?謝志傑指出,根據本次調查結果顯示,發現46%消費者認為2020年下半年就是購屋好時機,顯示消費者認為國內疫情趨緩,加上超低利率環境下,購屋負擔相對減輕,而房價也難有大跌空間,現在就可以開始出門看屋、詢價,而下半年就是最好的購屋時機。

 

  • 防疫宅經濟商機浮現!  75%消費者因疫情影響減少外出用餐的機會
  • 82%消費者疫情結束後會持續叫外送   65%消費者平均每人消費200元以下

 

新冠疫情持續影響著全球經濟,對實體零售、餐飲等產業產生巨大衝擊,當消費者減少外出,讓線上通路交易活動激增,帶動電商及外送平台的商機,這股防疫宅經濟持續發酵。本次也調查了消費者在疫情影響下是否減少外出用餐的機會,結果顯示,75%消費者會減少外出用餐,而替代外出的方式則有51%消費者自己在家煮,32%消費者外帶回家,以及17%消費者叫外送。謝志傑說明,由於疫情期間消費者減少外出與其他人接觸的機會,宅配或自己去買食材回家煮,掀起一波自煮風潮,反而帶動超市、超商與量販店等提供日常民生所需的營業額逆勢成長,而自己到餐廳外帶餐點,不與別人共餐也是另一大選項,至於外送雖也是選項之一,但受限於各都會區外送涵蓋範圍仍不夠廣,比例反而不如外帶與自煮來得多。

 

不過,有使用外送服務的消費者中,82%消費者在疫情結束後會持續使用外送服務,而65%消費者使用外送服務時,平均每人購餐金額在200元以下,謝志傑補充,調查結果顯示,消費者消費習慣已改變,外送服務商機已不可逆,而外送消費客單價則以200元以下為主力,單價較高的餐飲則必須有更多的體驗、服務才能受到消費者青睞。

 

2020永慶預估

  • 2020年上半年交易量估14.2-14.6萬棟左右  較去年同期-1%+2%之間
  • 疫情、中美角力詭譎難測!  2020年全年交易量預估在29-31萬棟之間

 

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示:2020年全球經濟在新冠肺炎黑天鵝的影響下,經濟擴張面臨下行風險,各國紛紛降息甚至再次祭出擴大購債規模來救市,而各大經濟預測機構也紛紛下調今年全球經濟成長率,經濟表現恐衰退。國內3-4月是疫情影響最嚴重的月份,民眾盡量減少出門與降低消費,恐慌情緒發酵,讓房市短暫受到衝擊,但國內疫情控制得宜,加上市場自住、置產等剛性需求仍在,在5月之後多日「零確診」助攻下,民眾購屋信心回溫。葉凌棋補充,以目前交易量推估,上半年房市交易量在14.2-14.6萬棟之間,與2019年同期相較,約在-1%至+2%之間。

 

葉凌棋指出,新冠疫情要能完全控制住可能需要疫苗問世才有可能,目前第一波疫情趨緩,在各國陸續解封後,公衛專家也陸續警告恐有二次感染疑慮,加上中美角力不斷升級,全球局勢詭譎難測,台灣經濟規模小,勢必也會受到衝擊,因此,疫情與中美角力是兩大變數。

 

葉凌棋說明,在下半年變數仍多的狀況下,房市交易量表現可期待但也不容過度樂觀,以目前交易量推估,2020年全年房市交易量在29-31萬棟之間,較2019年相比在正負3%之間。

 

2020房市前瞻

  • 超額供給!房市隱憂未解  桃園、新竹、台南、高雄量大  房價難有大漲空間

 

葉凌棋說明,2019年Q2全台新建餘屋仍有7.81萬戶,雖較2018年Q2的8.01萬戶低,餘屋去化壓力略減,但仍處於高檔;而今年1-4月全台使照量2.79萬戶,是十二年來第四高,較2019年減少5%,雖有緩解,但仍處於高檔;若以建照來觀察全台1-4月建照4.73萬戶,創十五年來新高,較2019年成長5%,若以2-3年施工期來推算,2022-2023年新增供給恐大幅增加,顯示房市目前與未來新增供給量大,超額供給隱憂未解。

 

葉凌棋補充,若以七大都會區來看,新北、桃園、新竹、高雄仍有大量餘屋待去化;台南與高雄面臨大量交屋潮,新增供給多;而桃園、新竹則是建照量大增,顯示未來二至三年新增供給將爆量,整體而言,桃園、新竹、台南與高雄房市新增供給量大,需特別留意,預期房價難有大漲空間。

  • 疫情衝擊!七都店面待售、待租增  街邊店影響較重   租金趨跌

 

葉凌棋說明,根據經濟部統計,受到疫情衝擊,今年2-4月整體零售業營業額與去年同期減少5.0%,因受到社交距離限制,民眾外出聚會、購物意願降低,百貨公司、服飾、家電用品零售業均呈現衰退;而日常生活所需、自煮風潮興起,超市、便利商店與量販業則不受影響,營業額逆勢成長。至於整體餐飲業營業額則與去年同期減少20.2%,若細看各業種表現,外燴及團膳承包業受到觀光客銳減,衰退34.3%最多;餐館業則較去年同期減少20.8%,都在在顯示疫情對於零售業與餐飲業的巨大衝擊,連帶衝擊店面買賣與租賃需求。

 

根據實價登錄統計,2020年1-4月七都店面買賣交易量較去年同期大幅減少52.8%,尤其以新竹縣市衰退73.7%最多,其次則為台中量縮61.4%,店面買賣交易大幅減少。葉凌棋指出,受到疫情影響,消費者減少外出、維持安全社交距離,讓店面首當其衝,根據永慶房仲網統計近兩年1-5月店面委售量發現,七都委售量全面增加,七都增幅13.2%,其中以台中增加幅度26.7%最高;而根據網路店面待租量統計,七都今年1-5月較去年同期增長41.9%,顯示店面空置問題較去年更為嚴重,其中新北、新竹、台中與台南店面待租量均增加四成以上,須留意。葉凌棋補充,疫情爆發期間,減少與人接觸機會,帶動零接觸商機,買食材回家自煮比例大增,原本不用外送服務的消費者可能因疫情影響而開始嘗試使用,疫情結束後也仍會持續使用外送服務,消費者消費型態已改變,預期外送服務與自煮風潮將持續,衝擊餐廳與零售店面需求,預估有提供特色體驗、社交與人際交流場域的店面需求恐再縮減,而日常生活服務型店面則面臨汰弱留強局面,實體街邊店影響較重,在新冠疫情影響下,預期租金趨跌。