迎接後疫情時代！ 2020年房價「多空看法兩極」
迎接後疫情時代！ 2020年房價「多空看法兩極」
「加零」效應發酵！ 46%消費者認為下半年是最佳購屋時機
「宅經濟」續航！ 實體店面受衝擊 租金趨跌
永慶最新民調
- 「加零」效應發酵、恐慌情緒減！ 迎接後疫情時代 房價多空看法兩極
2020年一開春就遇到首隻黑天鵝「新冠肺炎」，疫情全球化延燒，讓消費者恐慌情緒驟增，也連帶影響對於房價的信心，而在國內疫情控制得宜，「加零」效應持續發酵下，恐慌情緒解除，房價看法也回歸正常軌道。根據永慶房屋2020第三季網路會員調查(圖一)，看跌房價比例由疫情發生前的30%驟升至55%，再降至本季的35%；認為房價維持不變的比例，由第一季的45%降至上季的30%，再回升至本季的35%，看漲比例則從第一季的25%降至15%，第三季再回升至30%，可以看出看漲與看跌的比例若排除疫情因素，均較第一季都上升，顯見進入後疫情時代，消費者對於房價看法呈現多空看法兩極化的趨勢。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析：由於國內疫情控制得宜，逐步解封，疫情對於房市影響不大，加上央行降息、市場資金氾濫以及台商回流的狀況下，房市成為吸引資金停駐的標的，因此，消費者對於房價看法轉趨樂觀，對於房價預期轉為正面；另一方面，在疫苗未研發成功上市前，疫情仍未完全消失，加上各家經濟預測機構紛紛下調全球經濟成長率，對於無法預測的未來，部分消費者抱持著相對悲觀的看法，讓房價趨勢看法呈現兩極化趨勢，出現意見分歧的現象。
- 國外疫情仍延燒、中美新冷戰隱憂！ 45%消費者看壞國內經濟景氣
- 45%消費者首選房地產作為資金避險標的 創2018年Q4以來新高
本次也針對消費者對於第三季國內經濟景氣的看法做了調查(圖二)，調查結果顯示，45%消費者看壞2020年第三季經濟景氣，較上季看壞比例大幅減少20個百分點，但仍較第一季增加，謝志傑說明，國內疫情趨緩，消費者對於經濟景氣擔憂的情緒大幅降低，不過，面對國外疫情仍持續延燒、中美恐爆發新冷戰的狀況下，對於後市無法過度樂觀期待，看壞經濟景氣比例較疫情發生前的第一季還高一些，也是實屬合理。
那麼消費者對於資金避險標的的選擇為何？根據本次調查顯示，房地產仍是消費者資金避險的首選，占比高達45%，創2018年第四季以來新高。謝志傑說明，近期在避險情緒降溫、各國央行降息，低利環境與各國匯率波動較大的狀況下，選擇黃金、定存與外幣的比例明顯降低，而房地產價個具有低波動的特性，加上保值性高，且具有收租效益的附加價值，成為消費者資金避險的首選。此外，本次也調查消費者是否有意願投資房地產收租，有高達66%消費者有意願，其中66%偏好投資住宅型產品，至於對投資報酬率的期待值，因低利率時代來臨，消費者對於投報率的期待值降低，主力集中於2%至3%區間，甚至期待投報率在1%-2%也較上季增加4個百分點。
- 期待疫苗問世！ 65%消費者認為新冠肺炎影響持續至今年第四季之後
- 何時才是最佳購屋時機？ 46%消費者認為是2020年下半年
目前新冠肺炎疫情趨緩，但仍未完全消失，消費者認為新冠肺炎對於房市的影響會持續到何時呢？65%消費者認為會影響至今年第四季之後，與上季相比，時間更往後遞延，謝志傑說明，由於國內經歷過SARS疫情，根據以往經驗，認為疫情在夏季甚至秋季就能結束，但新冠疫情短期還看不到結束的跡象，因此，消費者轉而期待第四季甚至是明年第一季之後，疫苗研發完成上市，才能抑制疫情，疫情影響才能解除。
那麼，消費者認為何時是最佳購屋時機(圖三)呢？謝志傑指出，根據本次調查結果顯示，發現46%消費者認為2020年下半年就是購屋好時機，顯示消費者認為國內疫情趨緩，加上超低利率環境下，購屋負擔相對減輕，而房價也難有大跌空間，現在就可以開始出門看屋、詢價，而下半年就是最好的購屋時機。
- 防疫宅經濟商機浮現！ 75%消費者因疫情影響減少外出用餐的機會
- 82%消費者疫情結束後會持續叫外送 65%消費者平均每人消費200元以下
新冠疫情持續影響著全球經濟，對實體零售、餐飲等產業產生巨大衝擊，當消費者減少外出，讓線上通路交易活動激增，帶動電商及外送平台的商機，這股防疫宅經濟持續發酵。本次也調查了消費者在疫情影響下是否減少外出用餐的機會，結果顯示，75%消費者會減少外出用餐，而替代外出的方式則有51%消費者自己在家煮，32%消費者外帶回家，以及17%消費者叫外送。謝志傑說明，由於疫情期間消費者減少外出與其他人接觸的機會，宅配或自己去買食材回家煮，掀起一波自煮風潮，反而帶動超市、超商與量販店等提供日常民生所需的營業額逆勢成長，而自己到餐廳外帶餐點，不與別人共餐也是另一大選項，至於外送雖也是選項之一，但受限於各都會區外送涵蓋範圍仍不夠廣，比例反而不如外帶與自煮來得多。
不過，有使用外送服務的消費者中，82%消費者在疫情結束後會持續使用外送服務，而65%消費者使用外送服務時，平均每人購餐金額在200元以下，謝志傑補充，調查結果顯示，消費者消費習慣已改變，外送服務商機已不可逆，而外送消費客單價則以200元以下為主力，單價較高的餐飲則必須有更多的體驗、服務才能受到消費者青睞。
2020永慶預估
- 2020年上半年交易量估14.2-14.6萬棟左右 較去年同期-1%至+2%之間
- 疫情、中美角力詭譎難測！ 2020年全年交易量預估在29-31萬棟之間
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：2020年全球經濟在新冠肺炎黑天鵝的影響下，經濟擴張面臨下行風險，各國紛紛降息甚至再次祭出擴大購債規模來救市，而各大經濟預測機構也紛紛下調今年全球經濟成長率，經濟表現恐衰退。國內3-4月是疫情影響最嚴重的月份，民眾盡量減少出門與降低消費，恐慌情緒發酵，讓房市短暫受到衝擊，但國內疫情控制得宜，加上市場自住、置產等剛性需求仍在，在5月之後多日「零確診」助攻下，民眾購屋信心回溫。葉凌棋補充，以目前交易量推估，上半年房市交易量在14.2-14.6萬棟之間，與2019年同期相較，約在-1%至+2%之間。
葉凌棋指出，新冠疫情要能完全控制住可能需要疫苗問世才有可能，目前第一波疫情趨緩，在各國陸續解封後，公衛專家也陸續警告恐有二次感染疑慮，加上中美角力不斷升級，全球局勢詭譎難測，台灣經濟規模小，勢必也會受到衝擊，因此，疫情與中美角力是兩大變數。
葉凌棋說明，在下半年變數仍多的狀況下，房市交易量表現可期待但也不容過度樂觀，以目前交易量推估，2020年全年房市交易量在29-31萬棟之間，較2019年相比在正負3%之間。
2020房市前瞻
- 超額供給！房市隱憂未解 桃園、新竹、台南、高雄量大 房價難有大漲空間
葉凌棋說明，2019年Q2全台新建餘屋仍有7.81萬戶，雖較2018年Q2的8.01萬戶低，餘屋去化壓力略減，但仍處於高檔；而今年1-4月全台使照量2.79萬戶，是十二年來第四高，較2019年減少5%，雖有緩解，但仍處於高檔；若以建照來觀察全台1-4月建照4.73萬戶，創十五年來新高，較2019年成長5%，若以2-3年施工期來推算，2022-2023年新增供給恐大幅增加，顯示房市目前與未來新增供給量大，超額供給隱憂未解。
葉凌棋補充，若以七大都會區來看，新北、桃園、新竹、高雄仍有大量餘屋待去化；台南與高雄面臨大量交屋潮，新增供給多；而桃園、新竹則是建照量大增，顯示未來二至三年新增供給將爆量，整體而言，桃園、新竹、台南與高雄房市新增供給量大，需特別留意，預期房價難有大漲空間。
- 疫情衝擊！七都店面待售、待租增 街邊店影響較重 租金趨跌
葉凌棋說明，根據經濟部統計，受到疫情衝擊，今年2-4月整體零售業營業額與去年同期減少5.0%，因受到社交距離限制，民眾外出聚會、購物意願降低，百貨公司、服飾、家電用品零售業均呈現衰退；而日常生活所需、自煮風潮興起，超市、便利商店與量販業則不受影響，營業額逆勢成長。至於整體餐飲業營業額則與去年同期減少20.2%，若細看各業種表現，外燴及團膳承包業受到觀光客銳減，衰退34.3%最多；餐館業則較去年同期減少20.8%，都在在顯示疫情對於零售業與餐飲業的巨大衝擊，連帶衝擊店面買賣與租賃需求。
根據實價登錄統計，2020年1-4月七都店面買賣交易量較去年同期大幅減少52.8%，尤其以新竹縣市衰退73.7%最多，其次則為台中量縮61.4%，店面買賣交易大幅減少。葉凌棋指出，受到疫情影響，消費者減少外出、維持安全社交距離，讓店面首當其衝，根據永慶房仲網統計近兩年1-5月店面委售量發現，七都委售量全面增加，七都增幅13.2%，其中以台中增加幅度26.7%最高；而根據網路店面待租量統計，七都今年1-5月較去年同期增長41.9%，顯示店面空置問題較去年更為嚴重，其中新北、新竹、台中與台南店面待租量均增加四成以上，須留意。葉凌棋補充，疫情爆發期間，減少與人接觸機會，帶動零接觸商機，買食材回家自煮比例大增，原本不用外送服務的消費者可能因疫情影響而開始嘗試使用，疫情結束後也仍會持續使用外送服務，消費者消費型態已改變，預期外送服務與自煮風潮將持續，衝擊餐廳與零售店面需求，預估有提供特色體驗、社交與人際交流場域的店面需求恐再縮減，而日常生活服務型店面則面臨汰弱留強局面，實體街邊店影響較重，在新冠疫情影響下，預期租金趨跌。