報稅五月天！買賣屋三大聰明節稅法大公開

報稅五月天到來！107年度綜合所得稅的申報時間，將自108年5月1日起至5月31日為止，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，今年適逢房地合一新制上路後的第三個報稅年度，在107年售屋者，須確認售屋所得適用舊制或新制，房屋若在105年1月1日以前取得，且持有時間超過兩年，就適用舊制，則納入綜合所得稅申報財產交易所得，必須在5月報稅時報繳；若適用新制，則是課徵房地合一稅，必須在所有權移轉登記次日起30日內申報，就不是在5月綜合所得稅報稅，納稅人須特別留意。

陳俊宏說明，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產購售屋相關大致可以分為二大類：

1.售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額；

2.購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額；

• 售屋族「財產交易損失舉證」節稅法

陳俊宏指出，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。

陳俊宏提醒，在107年有售屋者，今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，前述以實價發生價額申報就是ㄧ般所謂的「核實認定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採「標準認定」的申報方式節稅；但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15%做為售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

以台北市售價1億元的豪宅為例，陳俊宏說明，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例（一般是房3地7），認列房屋收入為3千萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額，再併計個人其他所得項目，按5％至40％稅率繳交綜所稅。需要特別留意的是，若不符合前二項申報方式的屋主，才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報，陳俊宏表示，由於近兩年房價呈現盤整小跌格局，雙北市「標準稅率」維持106年的標準，沒有調整。以台北市而言，一般住宅課稅比例為41%，若是依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者，則課稅比例為46%，均與106年相同。舉例來說，107年出售的房屋位於台北市，但無法提供取得成本及移轉費用證明文件，若非高級住宅者，房屋評定現值為100萬元，在申報所得時就需填寫財產交易所得為41萬元：若是認定為高級住宅者，則需要依照46%來計算所得為46萬元。

• 購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法

購屋的納稅義務人在資金運用的槓桿原則下，多數人會有貸款需求，陳俊宏表示，如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，但要注意的是，一定要向金融機構申辦購屋借款的當年度繳納利息單據正本才能認列扣除，私人借貸是無法列報扣除的。陳俊宏補充，每年扣除額上限為30萬元，但每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。

舉例來說，小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。

提醒有關上述自用住宅，需要有本人、配偶或直系親屬於107年度完成戶籍設立，且房屋無出租、供營業或執行業務使用的情況能申報抵稅。

• 換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法

至於去年曾經以小換大、或是以大換小、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，有沒有節稅的撇步呢？陳俊宏表示，當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

陳俊宏強調，「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每在報稅時，通常是民眾感到最吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。

1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件，指納稅義務人本人或配偶、申報受扶養直系親屬於出售或重購的房屋辦竣戶籍登記，且在出售前一年內無出租或供營業使用。

2.購屋的價格必須高於出售房屋的價格。

3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內，先購後售也適用。

4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。

5.出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。

不過，在房地合一稅上路後，要申請重購退稅前，需先確認是適用新制還是舊制，新、舊制之重購退稅規定主要差異如下：

(一)舊制：民眾出售的房屋，若在105年1月1日以前取得，且持有期間超過2年，並在2年內重購自用住宅房屋時，應適用舊制。而購屋價格超過原出售房屋價格者，則售屋繳納的財產交易所得部分之所得稅額，可以申請扣抵或退還，小屋換大屋可全額退稅，但大屋換小屋則不能退稅。

(二)新制：若民眾出售的房屋，是105年1月1日以後取得，應適用新制。民眾在2年內重購自住房屋、土地者，可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例，退還部分繳納之稅額，也就是說，小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋按買賣價格之比例退稅。此外，重購後5年內不能改作其他用途或再行移轉，違者必須追繳原扣抵或退還稅額。