2018房市回溫中藏冷風!Q2趨勢前瞻報告

永慶房產集團 | 2018.03.31

看跌連續七季收斂  44%民眾看跌Q2房市

全台老屋多  雙北公寓亟待都更政策支持  桃園以南危老是透天重建最佳方案

 

永慶最新民調

  • 44%消費者看跌2018第二季房市  連七季收斂  房價持續緩跌至平盤整理趨勢

根據永慶房屋2018第二季網路會員調查,全台看跌今年第二季房市比例,減少3個百分點至44%,若再觀察七大都會區對於今年第二季房價的看法,發現雙北市看跌比例雖逐漸收窄,但仍超過五成,顯示消費者對價格修正還有期待;此外,台南看漲與看跌比重都增加,顯示台南消費者對房價的看法仍分歧,尚未形成共識。永慶房屋業管部經理謝志傑分析:全球經濟同步復甦,經濟表現穩健,股市破萬點最長紀錄,讓民眾消費信心增,購屋意願提升,加上房價大幅修正時期已過,由急跌期進入小幅緩跌、盤整階段,雖整體而言仍小幅看跌,但看跌比重已連七季收斂,印證目前市場緩跌至平盤整理格局不變。

  • 五都住宅屋齡20年以上占比逾七成  桃園、新竹住宅最年輕
  • 雙北市公寓亟待都更政策支持  危老條例是解決桃園以南透天重建的最佳方案

根據內政部住宅統計資料顯示,謝志傑指出,屋齡20年以上的住宅占比超過七成的有五大都會區,分別是台北、新北、台中、台南、高雄,其中,台北30年以上住宅占比更高達67%,表示台北老房子最多,住宅老化最嚴重,亟待都更或危老重建;此外,桃園、新竹則是全國住宅屋齡最年輕的都會區,屋齡20年內占比均高達四成以上。

那麼,30年以上老舊住宅產品別是那些呢?謝志傑說明,從調查結果可以發現,居住在住宅屋齡超過30年的消費者中,雙北市以公寓產品最多,占比高達七成以上,而桃園以南五大都會區則以透天產品為大宗,比重幾乎都在六成以上,其中台南市更高達85%。因此,謝志傑說明,雙北房屋老化問題嚴重,都更在雙北面臨的挑戰以公寓為核心,都市更新條例修法必須能夠解決公寓住宅老化與結構安全的問題,才能保障民眾居住品質,否則實質效益不大;而桃園以南五大都會區30年以上老舊住宅以透天產品為主,適用小面積、產權單純的危老條例即是解決透天住宅結構安全問題的最佳方案。

  • 消費者地段偏好!  七大都會區近八成消費者以成熟發展區為購屋首選
  • 台中以北消費者過半選擇成屋大樓  台南透天為主力  高雄偏好大樓、透天

消費者有購屋意願時,偏好選擇的購屋地段是那裡呢?謝志傑表示,七大都會區消費者購屋地段的選擇以成熟發展區為首選,占比高達76%,顯示成熟發展區的生活機能完善、交通便利優勢,吸引消費者購屋。不過,可以看到新興重劃在桃園與新竹最熱門,選擇新興重劃區的比例超過三成,新竹縣市更超過四成,新興重劃區在桃園、新竹受青睞。至於消費者偏好的住宅型態為何?謝志傑說明,根據調查結果顯示,七大都會區以成屋大樓為主流,其中台中以北五大都會區有過半消費者選擇成屋大樓,甚至雙北市還接近八成,反觀南台灣,台南仍以透天為主流,高達53%,但大樓有興起的趨勢,高雄則是成屋大樓與透天二分天下。

  • 升息是未來房市最大變數!  80%購屋者、70%售屋者能承受的升息上限僅3 

美國啟動升息循環,全球低利環境恐將結束,利率正常化,寬鬆貨幣政策將逐步退場,台灣也難獨善其身,跟進升息恐怕是今年央行理監事會的選項之一,謝志傑分析:根據調查,高達80%購屋者與70%售屋者,對於升息的承受力上限僅至2.5%左右,也就是升息3碼左右,升息成為買賣雙方關注的焦點,僅升息1碼就會造成四成買賣雙方房貸還款壓力,顯示消費者對於升息的敏感度增加。

  • 打敗定存!  六成民眾有興趣投資收益型不動產 
  • 接受事實!  消費者47%預期成交區間在投報率在1.5%-3%之間

此外,調查中有高達58%消費者有「投資收益型不動產的意願」,期待「最低投報率1.5%-3%」占比47%,較上季增加5個百分點。謝志傑補充:投報率3%以上高投報標的難尋,可說是「有需求無供給」,因此,消費者也慢慢接受且認清事實,轉向市場上高於定存利率的「有需求有供給」標的為優先選擇,預期年租金投報率在1.5%-3%之間。

 

永慶預估

  • 2018年第一季交易量較去年同期增9%-12%
  • 國際情勢、升息為未來房市最大變數!  2018上半年交易量估13.5-14萬棟之間 

永慶房屋業務總經理葉凌棋表示:國內外經濟同步成長,市場資金充沛、台股萬點行情續航,買氣小幅增溫,不過,去年房市交易量回升主要是受惠於屋主、建商大幅讓利帶動,今年若沒有持續讓利,買賣雙方對於價格認知差距恐擴大,將壓縮今年交易量成長的空間。統計今年1-2月全台建物買賣移轉量較去年同期增加13%,預期買氣小幅回溫,今年第一季交易量預估在6.5-6.7萬棟之間,較去年同期增加9%至12%;以近期交易量推估,2018年上半年交易量約落在13.5-14.0萬棟之間,與2017年同(期)比成長約5%至8%之間。

不過,葉凌棋補充,國際情勢詭譎多變,中美貿易戰一觸即發,衝擊台灣經濟,連帶間接影響房市表現。此外,美國聯準會今年預計升息3-4次,若國內通膨壓力增加,台灣跟進升息機會大,因此,國際情勢、升息是未來房市最大變數。

 

房市前瞻

  • 寬限期將屆!  2019-2020年進入還本期  賣壓湧現
  • 新北、桃園、新竹、台中賣壓重   降價趨勢續行

在房市熱絡時,銀行競相推出優惠房貸,寬限期、長年期的房貸專案出籠,尤其是寬限期的使用最為常見,若在2014年房市高點購買預售屋,大約會在2016年後陸續交屋,統計七都2016-2017年使照核發戶數統計交屋量,全台約有18.2萬戶交屋,葉凌棋指出:2016年陸續交屋後,若使用3年寬限期,預計將於2019-2020年進入還本期,房貸壓力將驟增,預期將可能出現委售潮,賣壓湧現。根據非官方統計,使用寬限期的房貸戶比例約三成,估算2019年-2020年全台將有約5.5萬戶住宅面臨寬限期到期,售屋壓力大,其中以新北、桃園、新竹與台中賣壓最重,預期降價求售的狀況恐持續。葉凌棋補充,寬限期跟還本期房貸壓力真的差很多嗎?以貸款1000萬元、利率1.8%為例,三年寬限期內每月繳款金額僅1.5萬元,一旦過了寬限期,每月繳款金額飆升至5.7萬元,是寬限期的3.8倍之多,房貸壓力不容小覷。

 

本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2018/3/2~2018/3/14。回收有效問卷數為1190份。在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為正負3.0%。