房地合一稅上路後 房產節稅觀念改變

去年全台贈與移轉量大減近三成

現金贈與再購屋 節稅效益優於贈與或繼承

SARS事件影響 2006年全台房產贈與量最低約1.9萬戶

2014年推動囤房稅 贈與移轉量新高達4.2萬戶

永慶房產集團根據內政部統計資料庫分析全台主要都會區房產贈與(不含夫妻贈與)情況，自有統計數據觀察，贈與移轉量最低點在2006年，最高贈與移轉量則在2014年達4.2萬戶，與2006年最低1.9萬戶相比，相差2.2倍。

永慶房產集團契約部洪宜寧協理表示，以往國人有土斯有財的觀念根深蒂固，有足夠資金時總會利用購置房產，進行資產配置，之後房產再透過贈與或繼承方式移轉給子女，資產可享節稅效益。自有統計數據觀察，2003年起受到SARS事件影響，房市一度陷入低迷，贈與移轉量也跟著低落，2006年統計最低約1.9萬戶。此外，洪宜寧指出，房產贈與移轉量高點落在2014年前後，期間適逢政府推行囤房稅，引起多屋族提早進行贈與移轉，避免稅負增加，贈與移轉量最高達約4.2萬戶，最高與最低移轉量比較落差2.2倍。

 

2016年房地合一稅實施 贈與和繼承已非房產節稅最佳方式

屋主贈與前應先試算最佳的節稅方式 避免讓子女售屋繳交更多的稅費

不過，2016年「房地合一稅」正式上路後，未來售屋必須課徵資本利得稅，洪宜寧認為，2016年之後若是透過贈與或繼承取得的房產，因房產取得成本低於市價許多，未來售屋時就需要繳交更高的稅，即使是長期持有來看，非自用持有2年至10年仍須課20%，超過10年者須課15%。

舉例來說，假設有一房地產，市價約3,000萬元，其土地公告現值為800萬元，房屋評定現值為 200 萬元，房地價值合計為1000 萬元，視為當時取得成本的價值。根據房地合一稅規定，房產出售可抵扣維護房屋使用費用，若無相關單據，可以售價的 5% 作扣除。如果子女未來將房產以3,500萬元售出，可以主張抵扣費用為 175 萬元 (3,500 萬元 × 5%)。另外，假設父母贈與子女房地產時，當年度土地公告現值為800 萬元，數年後，已經調漲為1000 萬元，增加的 200 萬元視為土地漲價總數，也是減項之一。

因此，出售房地產的所得計算為：3500萬元(售價)－1000萬元(當時取得成本)－175萬元(維護房屋費用)－200萬元(公告現值漲價總數額) = 交易所得2125萬元。

取得期間在2-10年間，則須繳納425萬元稅費(2125萬元X20%)，若超過10年者，則須繳納319萬元稅費(2125萬元X15%)。

 

2017年1-5月贈與移轉量全台年增一成 北北桃年增13%至15%

建議房產先變現再現金贈與 父母善用每年有440萬元免稅額 節稅更有效

觀察統計發現，今年1-5月贈與情況比去年同期仍有增長一成，其中，台北市、新北市與桃園市分別成長14%、15%與13%，高於全台。洪宜寧分析，雖然去年的贈與移轉量年增率已大減28%，但統計今年1-5月主要都會區贈與情況顯示，北北桃都會區的情況反而有比去年同期增加13%至15%。洪宜寧提醒，房地合一稅上路後，房產節稅觀念要轉變，避免贈與或繼承，對子女未來出售房產繳納更多稅負的壓力。建議房產先變現之後，再現金贈與給子女，父母可善用每年有440萬元免稅額，提供子女購屋頭期款，在每年分批贈與現金，完成資產配置。