六成民眾看跌Q2房市 2017交易量預估25-26萬棟之間
升息為房市最大威脅 近八成購屋民眾僅能承受升息3碼
本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2017/2/24~2017/3/10。回收有效問卷數為1090份。在95%的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0%。
永慶最新民調顯示
- 61%民眾看跌2017第二季房市 看跌趨勢連三季收斂 房價緩跌格局不變
- 五成民眾期待比目前實價再降5%-10% 就願意進場購屋
根據永慶房產集團2017年Q2網路會員調查，全台看跌今年第二季房市比例，減少3個百分點至61%(圖一)，其中「小幅看跌5%-10%」比例高達五成(占50%)。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析：從去年下半年起，建商破盤搶市，引發漣漪效應，讓賣方讓價意願增加，買方大刀砍價情形已逐漸減少，部分買方開始認同價格，整體看跌趨勢雖不變，但大幅看跌比重已連三季收斂。
謝志傑表示：50%民眾對於第二季房價看跌5%-10%，顯示民眾認為目前房價跌幅仍不夠，期待比目前實價再降價5%-10%左右，就願意進場購屋，建議有意售屋的屋主，應衡酌目前交易時間拉長，若想提早獲利了結，可按照最新實價登錄價格再讓利5%，將拉近與買方價格認知差距，成交機會大增。
- 升息是未來房市最大威脅！ 79%購屋者、68%售屋者能承受的升息上限僅3碼
- 總價1,000萬以下對升息最敏感 六成以上僅能承受升息2碼
- 3,000萬以上中高總價客群升息容忍度高 利率3%以上還撐得住
美國啟動升息循環，全球低利環境恐將結束，利率正常化，寬鬆貨幣政策將逐步退場，台灣也難獨善其身，跟進升息恐怕是今年央行理監事會的選項之一，謝志傑分析：根據調查，高達79%購屋者與68%售屋者，對於升息的承受力上限僅至2.5%左右(圖二、圖三)，也就是升息3碼左右，若依照過去央行每次升息約半碼，大約升6次，就已超過民眾房貸負擔能力，是未來房市一大隱憂，升息成為未來房市最大威脅。
若以總價帶來看，升息承受力呈現「M型化」趨勢，謝志傑補充：房屋總價1,000萬以下的客群對於升息最為敏感(圖四)，高達六成以上的民眾，認為升息2碼就會超過自身房貸承受能力，利率承受度較低；反觀中高總價客群，可承受的升息上限為5碼以上，總價3,000-6,000萬有67%，總價6,000萬以上者更是超過七成，顯示資金較為充裕，對於升息敏感度低，房貸負擔能力較強，升息承受度最高。
- 民眾認為合理的社會住宅租金僅約市價一半 甚至是市價打三五折
政府積極推動社會住宅，以兩房為例，民眾認為合理的社會住宅租金是多少呢？調查結果顯示：民眾認為台北市合理的社宅租金區間為8,000元-1.2萬，新北市、新竹縣市與高雄則是6,000元-1萬，桃園市與台中為4,000元-8,000元，而台南僅2,000元-6,000元，不過，若以一般住宅租金行情來比較，民眾期待的社宅租金僅市價的一半，甚至在台南，是市價打三五折，明顯偏離市場行情。謝志傑說明：社會住宅的推動，主要是照顧弱勢，通常能負擔的租金不高，以目前社會住宅規劃為市價七折左右，顯然不符合民眾期待，建議政府考量弱勢族群負擔能力，對於租金予以酌減，才能達成政策照顧弱勢的目標。
永慶預估
- 政策干擾減 房市春意濃！ 2017上半年估12-13萬棟 同比成長約一至二成
- 升息為未來房市最大變數！ 2017全年交易量預估在25-26萬棟之間
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：2016年房地合一正式上路，房市買氣低迷，雖然央行鬆綁信用管制帶動買氣，但並沒有全數反映在交易量，價格仍是關鍵，房價修正態勢續行。由內政部資料統計發現，2016年全台買賣移轉交易量僅約24.5萬棟，創近26年來新低。不過，今年以來，市場氣氛明顯轉佳，景氣燈號連八綠、出口連五紅，國內經濟朝穩定復甦方向前進，加上今年房市沒有新政策干擾，房市回歸供需基本面，剛性需求支撐房市，今年1~2月六大直轄市買賣移轉量較去年同期增加49%(圖五)，預期買氣逐步回溫，第二季交易量可望較第一季成長約一成，以近期交易量推估，2017年上半年交易量約落在12-13萬棟之間，與2016年同(期)比成長約一至二成。
不過，葉凌棋補充，美國升息循環已啟動，今年可能再升息1至2次，台灣無法排除在外，跟進升息的機率高，恐影響民眾購屋意願，升息將成為未來房市最大變數，以目前市況與交易量推估，2017年全年交易量預估在25-26萬棟之間，較2016年全年小幅成長2%-6%左右。
葉凌棋指出：觀察2017 Q1(統計至2月底)不含預售屋的成交均價表現(圖六)，與2016年Q4相比，七都中除新竹微漲1.2%外，其餘六都均呈現2%以內的跌幅；若與2016年Q1相比，七都均價也是呈現持平或2%以內的跌勢，顯示近期房價維持盤整微跌格局，房價變化不大。不過，葉凌棋說明，大家必須認清事實，讓利已是目前市場主旋律，有感讓利才能順銷，降價才是硬道理；目前精華區、成熟地區房價下跌已超過一成，跌幅可望收斂，預估再修正幅度約3%內；而蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區，新屋讓價、多殺多效應恐持續，房價恐再下修5%左右。