政策壓制見效 議價良機浮現 全台價修量增

國內外經濟研究機構均上調國內經濟成長率，而景氣燈號連七綠、出口連七紅，各項經濟數據表現可圈可點，加上囤房稅、房地合一等議題逐漸明朗化，雖有政府查稅趨嚴利空干擾，民眾購屋信心略受影響，但整體而言，剛性需求仍活絡房市交易，9月交易量呈現價修量增格局。根據永慶房產集團研究發展中心統計，北市9月交易量較8月成長3%，新北市量增14%，台中量增7%，高雄則擺脫氣爆陰霾，交易量回穩，較8月增加19%。台北市9月中古屋平均單價每坪62.5萬元，新北市單價則是每坪39.8萬，至於台中與高雄，本月中古屋房價分別為15.1萬元與13.2萬元。

 

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，若觀察本月購屋動機，台北市中心以置產佔比34%居冠，其次為換屋29%，首購27%，在房地合一稅討論大致底定後，多屋族屋主開始資產調整，價格彈性空間增加，讓置產族群有回流現象，9月佔比回升至34%，是連續兩個月低迷後首度回穩。觀察置產族群購買的產品，以20坪以下的中小宅為主，總價帶900-1600萬元為大宗。市郊區則仍以換屋為大宗，9月佔比高達38%，首購佔比31%，兩者均已連續三個月佔比在三成以上，自住型(首購+換屋)買盤高達69%，逼近七成；若以全台北市而言，自住買盤有65%之多。

至於新北市，黃舒衛說明，首購仍是市場主力，本月佔比43%，換屋佔比則為25%，自住客合計佔比高達68%，投資置產佔比20%，顯見目前市場以剛性需求為主流。觀察首購族偏好的區塊以中和、板橋為主，中和以總價帶在600-1200萬元的中古大樓或公寓為成交主力，板橋以總價帶800-1500萬元的中古大樓或是公寓最受青睞，目前中低總價產品最為搶手。

黃舒衛指出，雙北市三個區塊僅台北市中心置產族群佔比回升，台北市郊、新北市的置產族群購屋信心普遍仍低迷，顯示民眾對於未來充滿不確定性，不敢輕易入手，但是台北市中心具有區位、門牌優勢，好地段、好產品在價格盤整或修正時，仍吸引置產族群搶進。

 

 

黃舒衛表示，9月台中市房地產市場呈現價跌量微增市況，交易量增加3%，表現較佳的區塊像是西屯、北屯、南區等傳統購屋熱區，受惠於重劃區與精華商圈加持，房市交易量穩定；而高雄市交易量則增加19%，擺脫氣爆煙霾後，民眾不安情緒逐漸消除，購屋信心有回穩跡象，讓交易量上揚。觀察交易量增的區塊，主要集中於首購族偏好的鳳山、左營、苓雅、三民等區，增加幅度最為明顯。
店面產品部分，黃舒衛分析，受到政府積極打房影響，動搖置產族群信心，店面首當其衝，尤其是高總價店面產品，交易冷清，加上投報率低，且置產族群沒有購屋急迫性，對租金投報率及租約穩定性的需求高，持續保守觀望，考慮期拉長，進場更為謹慎，若是屋主願意讓價，則成交機會較高。目前看來，中低總價的二線或郊區店面交易量較為穩定，台中市以總價帶800-1500萬的店面為主力，而高雄市則是以700-2000萬買氣較佳。

 

 

黃舒衛說明，央行理監事會決議利率維持不變，已是連13凍，顯示低利環境將持續，雖然政府管制措施不停歇，房市買氣仍處盤底階段，但是經濟景氣向上趨勢確立，加上政府打房已有成效，短期投機已在市場銷聲匿跡，房市回歸供需基本面，房市體質轉趨健康。黃舒衛補充，目前房市以自住型買盤獨撐大局，剛性需求仍在，只要買賣雙方價格認知差距縮小，成交機會將大增，近期觀察屋主心態出現軟化，在價格鬆動的狀況下，本月交易量即回升，顯示開價平實的產品最受民眾矚目，同時也較易順利成交！

最後，黃舒衛提醒，政府調控多屋族的措施陸續上路，持有房地的稅負將大增，再加上房地合一、實價課稅箭在弦上，多屋族首當其衝，建議提早汰弱留強，避免資產減損的情況發生。近期房地合一稅政策紛擾逐漸和緩，政策方向漸底定，讓房市雖然短期盤整但長期看多，有購屋需求的民眾，趁目前房價價格彈性大，選擇具備重大建設題材或是交通便利的區塊，購屋需求穩定，順利成家。