房地合一實價課稅輪廓浮現 多屋族及高資產族首當其衝

隨著財政部房地合一實價課稅的輪廓越來越清晰，目前規畫傾向1戶自住滿五年，總價三千萬以下免稅，管制內容逐漸聚焦。根據財政部財政資料中心統計，2012年全國個人擁屋兩棟以上人數為86萬人，僅佔全國810萬名下有房屋者一成左右，另外，統計今年實價登錄交易資料發現，五都中總價三千萬以上交易佔比以台北市兩成最高，其他新北、台中、高雄、台南四都佔比更都在3%以下。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，雖然房地合一實價課稅對自住民眾無影響，但多屋族、高資產族首當其衝，應趁早汰弱留強；此外，目前預售屋交屋的投資民眾，目前已經實價課稅，更應趕快獲利了結，現在不跑，只怕市況更冷、價格更低。而對於自住民眾來說，更應好好把握當下進場良機，趁目前房價開始鬆動、供給量增、A級物件滿街跑之際，好好進場挑選、議價，挑選理想中物美價廉物件。

2012全國擁屋2棟以上僅佔一成 
總價三千萬以上房屋交易佔比以北市兩成最高 其他四都低於3%

依照財政部目前規劃，房地合一稅制目前傾向1戶3,000萬元以內且自住滿五年以上免稅。且搭配長期減徵優惠配套，區分自住、非自住，分年適用不同扣除率，未來自用宅將可享更多優惠，持10年以上者，扣除率更可達80％。顯示房地合一管制內容逐漸聚焦，管制目標越來越明確。

根據2012年財政部房屋稅籍歸戶統計(表一)，2012年全國個人名下有房屋者為810萬人，其中，擁屋1棟人數為724萬人，擁屋2棟人數為68萬人，擁屋3棟及以上人數為18萬。換言之，從房屋稅籍資料來看，擁屋2棟及以上人數合計為86萬人，僅佔全部名下有房者的10.7%。

再從今年政府實價登錄交易資料統計來觀察(表二)，五都中總價三千萬以上佔比最高的都會區為台北市，比重為21%，其他四都中，新北、台中、高雄佔比都不到3%，台南更是1%都不到。顯示主要受影響範圍仍以台北市為主，台北市以外其他地區幾乎沒有影響。

黃舒衛分析，從房地合一課稅政策，擁有超過2戶房屋的個人不過86萬人，僅佔一成，從區域來看，台北市總價三千萬以上佔比兩成最高，受政策影響較為嚴重。但從長期持有稅賦減免來看，持有越久，稅賦減免越多，實際課稅稅負增加效果不會比原先預期來得重，對市場影響也將隨之減輕，有助於提高民眾售屋意願。可以擺脫奢侈稅的兩年物件閉鎖效應，有助於增加市場供給量，不會像2011奢侈稅實施後，買賣交易後兩年才可出售，造成A級物件供給減少、屋主更加惜售，B級物件大家搶，次級物件反而奇貨可居的不合理情況出現。因此，房地合一課稅對市場來說，提高了民眾售屋意願，提供了充足且穩定的供給，反而可以讓房市走向更加健全。

政策輪廓逐漸成形 交易量將築底回穩 房價則視產品、區域表現
房地合一政策打擊面縮小 多屋族、高資產族應儘速汰弱留強

在市場交易量方面，黃舒衛分析，在奢侈稅、央行多重信用管制及財政部大力的查稅、加稅下，短線投機早已聞之卻步、提前出場，現階段房市在選舉、升息等充滿不確定性的市場氛圍下，自住、置產客呈現觀望，預估今年房市量縮趨勢不變，但隨著政策雛形越來越明確，預估第四季交易量將開始築底回穩，明年可望小幅上揚。在房價方面，就要看區域、產品各自表現，生活機能佳的中低總價、自住、自用產品市場較不受政策環境影響，房價將持穩、欲小不易，但一些投機買盤集中、賣壓大的區域、產品，價格回檔的趨勢，將會越來越明顯，買方議價的優勢會越來越大。

黃舒衛分析，雖然房地合一實價課稅不會造成市場動盪，但對於多屋族及高資產族群，應趁著房地合一課稅前，儘早著手調節資產，適度汰弱留強，由郊區外圍區域轉進市區一線精華地段、產品，當前房產持有貴在精不在多，質比量更重要。此外，面臨預售屋交屋的投資民眾，目前已經是實價課稅，更應搶在政策實施前，加快獲利了結出場速度，現在不跑，以後限貸、升息、供給多殺多都會形成財務風險。建議這些多屋族及高資產族群，可以跟專業的房仲、代書、財會人員進行充分諮商，才能在未來房地合一實施後，降低資產減損風險，立於不敗之地。

對現階段自用進場買方來說，黃舒衛建議，目前房地合一政策已經明確，未來房屋出售時的稅負成本，現在幾乎已經確定，觀望等待的意義不大，就跟當初實價揭露一樣，房地產市場不會出現大幅反轉或轉折，房市未來只會走向更健全發展，不必過度期待房價會大幅下跌再進場。整體來說，房市回歸自住基本面，房價開始鬆動、議價更有彈性、供給量增、好地段、好產品的A級物件增多，更可慢慢挑、好好選、好好議價，可說是近年來的最佳進場議價時機。