賣屋節稅小妙方,不筆記嗎?

永慶房產集團 | 2016.07.16

賣屋要負擔不少成本,其中稅賦所占的比例是最高的,換句話說,想要賺更多,就要懂得如何節稅!
 

土地增值稅節稅妙招
 

1. 善用自用住宅優惠稅率
自用住宅土地增值稅稅率為10%,只要土地出售前一年並未營業或出租,地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已辦妥戶籍登記,面積未超過法律規定,即可使用優惠稅率,一人以一生一次為限。
若已使用過 「一生一次」的優惠稅率,別擔心,還有「一生一屋」的機會,條件是土地出售前五年並未營業或出租,地上建物為土地所有權人或其配偶或其未成年子女且僅有一屋,並已辦妥戶籍登記且持有滿六年,面積未超過法律規定,也可使用優惠稅率。
 

2. 利用夫妻贈與免稅
若土地所有權人已使用過一生一次的自用住宅優惠稅率,但配偶尚未使用過,可利用夫妻贈與免稅條例先將土地移轉到配偶名下再出售,並使用配偶的名義辦理優惠稅率。
 

3. 多處不動產同時申報移轉
如果有多處不動產,且面積合計未超過規定,不妨同時申報移轉,就可以全部適用自用住宅優惠稅率。
 

4. 善用重購退稅
納稅義務人自完成移轉登記之日起二年內重購自用住宅時,若新購土地的地價超過原出售土地的地價扣除土地增值稅之餘額,就可以申請重購退稅。
 

 

房地合一稅(財產交易所得稅)節稅妙招
 

1. 善用自住免稅額
自住1戶,獲利未超過400萬元,且持有6年以上,即可免稅,若獲利超過400萬元,超過的部分稅率為10%。
 

2. 多列舉相關支出費用
詳細列舉售屋相關費用,包含仲介費、代書費、公證費、行政規費、裝潢費、廣告費、清潔費、搬運費等,就能抵扣較多稅額。
 

3. 交易有虧損時可抵扣
若出售房屋有虧損的情形,依照「財產交易損失」規定,可自所得稅中扣除,但是扣除額以不超過當年度申報的財產交易所得為限,如果當年度無財產交易所得,或所得不足以扣除全額,可在往後三年內的財產交易所得中陸續扣除。
 

4. 善用重購退稅
財產交易所得稅適用者,只要重購價額超過原出售價額者,所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額,得申請自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。房地合一實施後,不論是小換大或大換小,只要新屋價格高於舊屋,皆可申請重購退稅。兩種稅法的重購都必須符合兩間房屋皆為自用住宅條件,且必須在兩年之內完成交易。
 

5. 個人資產公司化
因房地合一稅率動輒35%、45%,但營利事業出售不動產稅率僅17%,可請會計師幫忙估算何種繳稅方式較有利,選擇將部分個人房產移轉至公司。
 

6. 以贈與現金取代贈屋
房地合一實施後,獲贈房地再出售所負擔的稅賦會比用獲贈現金購買房地再出售的稅賦高,父母若有意資助兒女購屋,應以現金贈與取代贈屋,可節省較多稅額。