房地合一稅制改革 北市各區衝擊大不同

2014/10/08

立院開議，震撼房市多時的「房地合一稅制改革」正式浮上檯面，根據目前稅制規劃，已知僅有一戶自住可以免稅，除必須要持有5年以上，總價還必須在3千萬內，而其餘的，不管住幾年，總價多少，通通都要課稅，因此，市場紛紛預期房價最高的北市將首當其衝。不過，實際上即使在北市，不同區域，所受衝擊也大不相同! 根據實價登錄揭露資料統計，2014年北市12個行政區中，「大安」有高達41%的住宅交易總價在3000萬以上，而「中正」也有37%，明顯高於其他行政區的15-26%，更大幅高於「萬華」的5%，預估才是這波房地合一稅制改革下的強震震央區，新法上路後，大安及中正區的不少屋主，將面臨售屋獲利減損的局面，預料這兩區在新法上路前掀起的售屋換屋潮將較其他區域猛烈，而一些今年來總價3000萬內熱度高的區域，如:中山、文山、北投、內湖、萬華等區域，反倒可望因購屋族轉移購買而受惠。 房地合一稅「大安」41%、「中正」37%住宅交易受衝擊 位列強震震央 萬華僅5%住宅交易受衝擊 影響最輕 根據實價登錄揭露資料，2014年北市住宅交易中約有21%總價在3000萬以上，但觀察各行政區可發現，「大安」竟有41%的住宅交易高達3000萬以上，居北市各行政區之冠；另外，「中正」也高達37%，這兩區因高總價交易佔比高，預估將成為這波房地合一稅制修改下最明顯的強震震央區，受影響最大。而有震央區，當然也有非震央區，包含「中山」、「內湖」、「大同」、「北投」、「萬華」等5個行政區，除「中山」隸屬市中心外，其他都是北市郊區，這些區域總價3000萬以住宅交易佔比都在2成以下，其中，萬華佔比更僅有5%佔，是受這波房地合一稅制改革影響較低的區域。 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，北市房價高，這波房地合一稅制改革設立3000萬內自住5年才免稅的門檻，預期將衝擊大安、中正等高總價交易佔比極高的區域，這些區域內的多屋族及高資產族將首當其衝。黃舒衛表示，依照政府目前釋出的資訊，最快房地合一明年完成修法，2016年初上路；對多屋族、置產族、投資客來說，若無法在未來1年多，新法上路前將房子處理掉，勢必面臨獲利減損，甚至因買氣下滑而求售無門的狀況，建議屋主可考慮「先賣再買」，並以「以總價3000萬內產品為優先」，如此才較為保值。 換屋潮將現 總價3千萬內吸睛 「中山」、「文山」、「北投」最熱 另外，針對房地合一稅設立3000萬內的自住5年免稅門檻，未來可以預見的北市總價3000萬內的住宅產品市場熱度將因此攀高，根據實價登錄揭露資料統計，2014年北市總價3000萬以內的住宅產品交易分布，以「中山」佔13%居冠，其次為「文山」及「北投」分別以佔比12%並列第二，內湖11%、萬華10%則分居四、五位，這五區佔了北市3000萬內住宅交易58%，近六成的交易量，是目前北市購屋者青睞的交易熱區，有意購屋者不妨參考。 黃舒衛指出，目前市中心，如:大安、中正等精華區，因為單價高，即使中古屋，往往3-4房的產品，總價就會超過3000萬。由於房地合一新法具有3000萬內一戶自住5年免稅門檻，因此，若可以選擇總價3000萬元以內的住宅，不僅可以避開未來房地合一實價課稅的影響，更可因市場熱度提升而較為保值。依照目前市場熱度看來，除中山區因低總價產品較多而受首購族青睞而排名居首外，若是換屋族，市郊區的文山、北投、內湖等應為購屋者首選，不僅可擁有較佳的居家環境，交通便利性也不錯，長期更擁有保值與增值空間。