市場氣氛續觀望 1月全台房市冷颼颼

2015.01

近期台股表現亮眼,消費者信心指數持續回升,不過景氣燈號終結連十綠,亮出首顆黃藍燈,宣告國內經濟景氣走緩,此外,在房地合一疑慮未除,以及近期新屋契稅與房屋稅加稅議題等利空訊息交互作用下,影響民眾購屋信心,市場持續觀望,讓1月房市相較12月呈現量縮格局。根據永慶房產集團研究發展中心統計,北市1月交易量較12月量縮8%,新北量縮5%,桃園量縮20%,新竹則減少11%,台中量縮20%,台南衰退21%,高雄則維持平盤。至於房價部分,台北市1月中古屋平均單價每坪61.6萬元,已退到102年6-7月房價水準,新北市單價每坪38.5萬元,也連三個月跌破40萬大關,其餘五都中,桃園、台中、台南房價上漲,1月單價分別為15.4萬元、15.3萬元與11.2萬元,而新竹縣市與高雄則房價出現修正,本月中古屋房價分別為15.1萬元與13.7萬元。

◆自住買盤為主力 新屋交易冷清 價格修正為成交關鍵
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,觀察本月購屋動機,台北市中心以換屋為主,佔比37%,首購本月佔比回升至30%,站上三成大關,投資置產則受到加稅議題的影響,購屋意願轉淡,佔比僅18%,低於二成。至於市郊區則是換屋居冠,佔比41%,與100年5月並列史上最高,而首購佔比27%居次,合計自住型買盤高達68%。至於新北市,黃舒衛說明,首購仍是市場主力,1月佔比高達47%創新高,逼近五成,換屋佔比則為24%,自住客合計佔比為71%,投資置產佔比僅17%,交易持續低迷。黃舒衛指出,1月雙北市三個區塊投資置產比重又回跌至二成以下,在政府持續打擊投機,針對囤房、短期交易加徵奢侈稅以及房地合一稅將分段上路等管控措施,讓置產族群購屋信心低迷,未來不確定性仍高,不敢貿然進場。
黃舒衛表示,在雙北市紛紛調升房屋構造標準單價後,加上豪宅稅與囤房稅加乘效果,將使新屋交易時的契稅與持有期間的房屋稅賦大增,若是非自住,還會加上囤房稅,在這樣的加稅氛圍下,連帶影響新屋的交易狀況。黃舒衛說明,觀察近一年的成交產品發現,屋齡5年內住宅的成交佔比有逐漸下降的趨勢,以台北市來看,103年Q1屋齡5年內住宅的成交佔比還有27%,但逐漸下降,至103年Q4只剩下19%,到了今年1月,更是下滑至18%:新北市也是同樣的狀況,在103年Q1時,屋齡5年內住宅的成交佔比為21%,然後持平後往下降,至103年Q4滑落至15%,到了今年1月的佔比只剩下12%,持續下探。黃舒衛說明,在政府持續管控房市的狀況下,新屋成為首要查稅、增稅的箭靶,民眾購屋態度也轉趨悲觀,轉而尋求中古屋或是暫緩購屋計畫,當然價格也是重要的考量因素。根據統計,雙北市低於行情5%以上佔比持續攀高,台北市103年Q1的佔比僅11%,也就是說低於行情成交的比例只有一成左右,但逐季攀高,到了今年1月佔比就高達23%;而新北市103年Q1低於行情5%以上的成交佔比只有6%,低於行情成交的比重相當低,但是103Q4佔比已來到14%,超過一成以上,今年1月還持續向上攀升至19%,都是新高紀錄,顯示屋主讓價求售的的情況屢見不鮮,在市況低迷的此刻,價格修正仍為成交關鍵。

避增稅!  5年內新屋佔比北市18%、新北12%創新低

◆高雄量能穩定 其餘四都交易量縮
黃舒衛表示,1月雙北市以外的五都房地產市況,桃園持續呈現價漲量縮走勢,在升格與各項重大建設價持下,屋主心態仍高,買賣雙方價格認知差距大,交易量能受限,其中以受選擇性信用管制的桃園以及近期房價漲勢高的龜山、八德量縮最為明顯。至於新竹縣市則為價跌量縮市況,交易量減少11%,指標區域的竹北、竹東交易件數量縮最多;台中也是價漲量縮市況,交易量萎縮20%;台南1月房市呈現價漲量縮格局,永康、安平是交易量減少最多的區域;至於高雄市,交易量持平,由於本月有修正,讓交易量持穩,其中以的三民、楠梓、左營表現較佳。黃舒衛補充,在政府打房不縮手的狀況下,房市交易冷清,高總價、高單價市場不振已成常態,而過去在比價效應下逆勢成長的區塊,也因漲勢過猛而出現交易回軟的狀況,可見要突破目前房市僵局,降價是成就買賣方雙贏的必要手段。

◆國際貨幣寬鬆競賽 低利環境持續 買方市場確立
黃舒衛說明,近期歐元區推出新一輪QE,加上油價大跌,通膨壓力瞬間走緩,促使其他國家掀起一股貨幣寬鬆熱潮,而美國聯準會最新決策聲明維持利率不變,同時對升息「保持耐心」,顯示短時間內低利環境不會輕易改變,而美國經濟穩定復甦,帶動需求增溫,讓台灣股市、出口均受惠,推升台灣經濟表現,國內景氣沒有看淡的理由。而國內房市在政府一連串查稅、加稅、房地合一等議題衝擊,開價合宜且物超所值的物件才能吸引民眾購屋,加上投機退場,剛性需求成房市主力,價格也成為成交與否的關鍵因素。因此,黃舒衛補充,目前市場待售量大,屋主心態必須做出調整,以價格取勝可能成為常態,建議屋主提早展開汰弱留強的資產安排,尤其是多屋族的屋主,應妥善規劃,避免自身資產受到稅負增加而造成損失。
至於有意購屋的民眾,黃舒衛建議,低利環境持續的狀況下,加上青年安心成家優惠貸款展延至明年底,符合條件的首購族可多加利用,趁市場供給量大,加上房價盤整修正之際,正是進場好時機,把握市場氣氛,加強議價,慎選生活機能完備或是交通便利的區塊,購置屬於自己的房子。