2020年房市超額供給 新、舊屋恐現價格博弈戰

永慶房產集團 | 2019.12.23

2020年房價「平盤震盪」 房市超額供給  新、舊屋恐現價格博弈戰

2019年建照創24年新高  20202021房勢將爆大量供給

外送經濟夯  恐衝擊實體店面未來交易

 

 

 

永慶最新民調

 

  • 消費者看平房價45%創五年新高  房價仍呈現平盤整理格局
  • 41%消費者認為2020年國內經濟景氣與2019年持平

 

根據永慶房屋2020第一季網路會員調查,全台認為房價維持不變的比例,由上季的38%上升7個百分點至45%(圖一),看跌比重收斂,看漲小幅上升,顯見消費者對多空看法仍有分歧,不過,整體而言,房價持續呈現平盤整理格局。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析:全球經濟成長趨緩,加上中美貿易戰瞬息萬變,部份民眾看空房價;但近期中美貿易戰有和緩趨勢,加上台商回流,帶來資金及就業機會,而利率持續處於低檔,部分民眾看多房價,呈現意見分歧的現象,但消費者普遍對於房價的期待轉趨中性,對於房價預期轉為正面,消費者看平房價的比例創調查五年來新高。

 

那麼,消費者對於2020年國內經濟表現的看法為何(圖二)?41%消費者認為2020年景氣將維持不變,謝志傑說明,全球主要經濟機構預估明年景氣持續低成長,加上美國與中國、歐洲貿易爭端未歇,全球經濟面臨需求放緩的挑戰,全球央行續推寬鬆貨幣政策與財政刺激政策,不過,國內因貿易戰出現的台商回流與轉單效應發酵,成為少數的貿易戰受惠國之一,讓消費者看平2020年國內經濟表現,因此,對於房價的看法也出現轉趨中性的預期,房價持續平盤整理。

 

  • 中美貿易戰和緩!  43%消費者認為中美貿易戰會影響購屋意願
  • 32%消費者首選房地產作為資金避險標的  65%消費者有意願投資房地產收租

 

中美貿易戰引爆已持續近二年,但近期貿易衝突降溫,雙方有機會簽下第一階段協議文本,那麼,貿易戰是否會影響消費者購屋意願呢?根據本次調查顯示,43%消費者認為中美貿易戰會影響購屋意願,由前一季的49%再度降至43%,謝志傑指出,從本次調查結果可看出,中美貿易戰對於購屋意願的影響程度會隨著貿易戰情勢緊張或緩和而有所變化,近期貿易戰和緩,民眾對於貿易戰看法轉趨樂觀,購屋意願較不受影響。

 

那麼消費者對於資金避險標的的選擇為何?根據本次調查顯示,房地產仍是消費者資金避險的首選,占比為32%。房地產屬於耐久財的一種,除了保值與避險功能外,還具備投資效益,謝志傑說明,本次調查消費者是否有意願投資房地產收租,有高達65%消費者有意願,其中59%偏好投資住宅型產品,至於對投資報酬率的期待值,2%至3.5%區間的占比52%最高。

 

謝志傑指出,若再細看消費者對於投資報酬率的期待值發現,投報率2%至2.5%的比例由上一季的12%上升至本季的20%,顯示在低利率環境下,定存利率僅1%左右,讓消費者對於投報率的要求降低,只要投報率2%至2.5%就能接受。

 

  • 何時才是最佳購屋時機?  50%消費者認為是2020

 

消費者認為何時是最佳購屋時機(圖三)呢?謝志傑指出,根據本次調查結果顯示,發現50%消費者認為2020年就是購屋好時機,尤其是2020年下半年占比超過三成,顯示消費者認為待總統大選底定、總統520上任,以及新內閣提出新政策方向確認後,不確定因素減少,即是進場購屋的最佳時機。

 

  • 2020年利率走向!  67%消費者認為2020年國內不會降息
  • 房貸利率與購屋意願呈現負相關!  63%消費者認為利率降會推升購屋意願

 

美國聯準會(FED)今年三度降息,不過同時也暗示明年不會降息,那麼,消費者對明年央行是否降息的看法為何呢?謝志傑說明,根據調查結果(圖四)發現,67%消費者認為2020年不會降息,顯示在國內在台商回流、轉單效應挹注下,經濟表現是新興國家中最穩定的,讓央行沒有降息的必要。

 

此外,本次也針對房貸利率降低是否提升購屋意願進行調查(圖五),63%消費者認為房貸利率降低是會提升購屋意願的,顯示房貸利率與消費者購屋意願呈現負相關。謝志傑補充,對於一般消費者而言,購屋時首要考慮購屋負擔,因此房貸利率與成數是重要的考慮因素,目前房貸成數在七至八成之間,而房貸利率已降至歷史新低,加上目前房價持續盤整,都是推升消費者進場購屋的助力。

 

2020永慶預估

 

  • 影響2020年房市的三大變數!  貿易戰、超額供給、房市政策
  • 2020房市「價平盤震盪、量持平或小幅上升」格局  全年交易量估30-30.8萬棟

 

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示:2020年經濟持續走緩,經濟擴張仍有下行風險,中美貿易爭端恐成長期對抗,短時間內難有結果,影響全球經濟成長,仍是2020年最大變數。而國內新建待售餘屋、使照仍維持高檔,推估2019年全年建照恐高達14.4萬戶,創24年來新高,市場超額供給,將累計大量賣壓,不可不慎。此外,明年總統大選底定後,新內閣是否提出新的房市政策,將左右明年房市交易。因此,貿易戰、超額供給、房市政策是影響2020年房市的三大變數。

 

葉凌棋說明,國內經濟持續緩步復甦,同時有台商回流、轉單效應發酵,明年經濟前景值得期待,但明年有貿易戰、超額供給與房市政策三大變數,加上自住仍是市場主流,房價缺乏上漲動能,預期2020年房價呈「平盤震盪」格局。而交易量方面,明年房市變數多,買氣難有爆發性擴量,預估2020年交易量較今年「持平或小幅上升」,全年交易量約30-30.8萬棟之間,有望創六年來新高。

 

2020房市前瞻

 

  • 大量餘屋+交屋潮   新、舊屋恐現價格博弈
  • 2019全年建照估14.4萬戶  恐創24年新高

 

葉凌棋說明,2018年Q4全台新建餘屋仍有7.52萬戶,雖較2018年Q2的8.01萬戶低,餘屋去化壓力略減,但仍處於高檔,加上使照新增供給,堆積大量交屋潮,預期2020年房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。

 

此外,葉凌棋補充,根據內政部統計,今年1-10月全台建照量約12萬戶,若以前10月的量推估全年恐達14.4萬戶,將創24年來新高,甚至逼近1995年的14.57萬戶,以施工期2-3年推算,2021、2022年將出現超額供給,市場賣壓大。若以七大都會區來看,台中、台南2019年建照推估量恐創21年來新高,未來恐出現房市供需失衡的狀況,需警戒。

 

  • 「滑世代」來臨!  「外送經濟」夯!  35%消費者使用過外送服務
  • 實體店面受衝擊? 「體驗型」店面仍有需求  「社區生活服務型」店面衝擊大

 

葉凌棋說明,智慧型手機與平板電腦已逐漸成為許多人重要的通訊工具,加上網際網路的便利與即時性,輕輕一滑就能與全世界連接,加上現代人因忙碌或貪圖方便而產生的「代勞」服務就應運而生,帶動「外送經濟」商機。

 

根據財政部統計,近五年餐飲業營業家數由2014年的11.7萬家成長至2018年約14.2萬家左右,近五年成長20.9%;單店銷售額由349.2萬增長至382.9萬,五年成長9.6%,遠低於營業家數的增長率,若以年增率來看,餐飲業營業家數年增率自2015至2018年每年增長均高於單店銷售額年增率,雖銷售額年年成長,但近兩年年增率不到2%,營收成長速度比不上餐廳增加的速度,顯示餐飲業競爭激烈、淘汰率高,因此,為了能增加營收,許多餐廳紛紛加入外送平台,提供外送服務。

 

葉凌棋指出,本次針對消費者對於外送服務的使用情形進行調查,35%消費者使用過外送服務,那麼,這些使用過外送服務的消費者,使用頻率為何呢?其中89%消費者平均每週使用1-3次,顯示一周內會有一至三餐使用外送餐點。這樣便利的餐飲外送服務,是否會因此減少到實體店面用餐的頻率呢?根據調查結果顯示,使用過外送服務的消費者,其中69%會減少到實體店面用餐的頻率,顯示外送服務的確會衝擊到一般實體餐飲店面。

 

葉凌棋說明,外送平台崛起,便利的送餐服務改變消費者用餐習慣,影響生活必需的餐廳需求,衝擊「社區生活服務型」店面。至於提供特色的用餐體驗、社交與人際交流場域的餐廳,這類「體驗型」的店面則衝擊較小,仍有需求。