國產署地上權標售開紅盤 國語日報社旁商業區土地登單價地王

2013/05/29

繼景美財訓所、台酒新板特區案、國防部松機旁都更案紛紛於本月順利標脫後，地上權不僅是政府高舉的指標政策，市場接受度也越來越高，但個案的產品規劃潛力才是標脫的關鍵。國有財產署今日（28）舉辦今年第1批設定地上權，開標的11宗土地有台北市中正區羅斯福路二段、金門金湖鎮、彰化縣員林鎮、台南市中西區、屏東縣屏東市等5宗標出，標出率45.4％，但標脫總金額為總底價的153.3％。其中，羅斯福路二段、福州街口的國語日報社旁商業區土地由志嘉建設（5529）以總價9.67億得標，換算每坪單價548.3萬元/坪，創目前全台地上權標售新天價，溢價率61.8％。而台開（2841）繼去年10月之後，再度以總價9988萬標得金門金湖鎮的「自然村專用區」、去年標得土地的鄰地，換算每坪單價6.0萬，溢價率高達121.7％。 永慶資產管理協理黃增福表示，羅斯福路二段土地鄰國語日報社，面臨40米的主要道路，現作為綠化公園，土地面積約176.36坪，使用分區為商三特，但實際建築的法定容積同商二土地630％，由志嘉建設以總價9億6689萬元標得，換算每坪土地單價約548.3萬元、容積單價每坪87.0萬元，雖然刷新世貿二館的每坪單價502.0萬，但容積單價略低於世貿二館的每坪100萬。黃增福指出，本基地兼具學區（建中、台師大）、捷運、文教、醫療、特色商圈（南門市場、中正紀念堂）等優勢，再加上華光特區、雙子星計畫等大區塊開發的潛力題材加持，市場看好度最高，而且基地近中正紀念堂、師大商圈、南門市場，都是熱門的觀光景點，未來開發做商旅的機會最高。 黃增福進一步分析，中正區的羅斯福路全線均為早期的「路線型商業區」，後來改為「第二種商業區」（俗稱「商二土地」），法定容積高達630％，目前最能創造都更改建議題。本案基地周邊亦多已劃定之更新單元或可重建的低矮建物，未來商圈搭配12年國教議題的再造機會大，是目前市中心區最具資產佈局題材的區域。黃增福認為未來若規劃住宅推案，至少要推每坪單價95萬以上才划算，對照區域預售推案120~140萬來說，仍有2~3成以上的價差，對消費者也有一定的吸引力。 另外，台開繼去年10月30日以4,568萬元標得金門1,639.6坪土地的地上權，溢價率達134%，轟動市場後，再次以9988萬佈局金門。黃增福強調這次每坪單價6.0萬標脫，較半年前的得標價格整整多了115％。黃增福分析，台開投資的「金門風獅爺購物中心」即將開幕，對於周邊業務支援的土地需求很強，無論做為未來開發的腹地或員工住宿之用，都勢在必得，再加上金門近來地價、房價都不斷飆高，當地人又不喜歡賣地，使得土地市場供需失衡，地上權成為最佳的另類土地取得管道。 除了北部標售，中南部的地上權市場也逐漸升溫、創佳績。本次彰化縣員林鎮火車站附近土地以3,608萬標脫、台南市中西區土地則以權利金1.38億標脫，及屏東市香揚段土地標脫價6,120萬元，均有一成以上的溢價率。其中，台南市標出的地上權案地處市中心，且鄰近大億麗緻大飯店、新光三越百貨商圈、孔廟文化園區等，具備完整的商業、休閒購物機能，發展潛力無窮，將來無論是開發興建成為旅館、辦公大樓、百貨商場或住宅大樓等產品，皆屬相當合適。黃增福指出，此次標售顯示中、南部都會區只要區位條件優越、基地開發條件佳，地上權並不寂寞。 黃增福強調，台南市、屏東縣屏東市兩宗商業區土地均由昇陽建設（3266）的關係企業取得，可見在IFRS的新制度規範以及北部土地取得越來越困難的趨勢下，上市、櫃建商跨區獵地的動機會越來越強烈，成果也越來越豐碩。未來這股南下開發商業不動產，尤其搶進各都會區精華區的風潮，會隨著陸客觀光商機的逐步開放而持續擴大。 黃增福認為，今年地上權案仍將是未來不動產標售市場的主流產品，尤其是市區精華土地的地上權案，將持續吸引建設公司、壽險業、資產投資機構等資金雄厚的投資人進場搶標。在相關配套措施，諸如：貸款、管理的制度逐漸完善下，地上權案件只要價格合理，仍能找到需地若渴的伯樂。

 

縣 市 別	行 政 區	地段地號	土地面積 (坪)	權利金底價 (元)	標出價格 (元)	標出 單價 (萬元/坪)	得標人	溢價率
台 北 市	中 正 區	南海段二小段 1-2、2-1地號	176.36	597,580,830	966,888,800	548.3	志嘉 建設	61.8％
金 門 縣	金 湖 鎮	新頭段744-48 、744-49地號	1,666.07	45,041,725	99,880,000	6.0	台開	121.7％
彰 化 縣	員 林 鎮	員林段493-2、 494地號	230.20	30,637,860	36,088,800	8.0	台灣 首頁	17.8％
台 南 市	中 西 區	建興段538地號	424.26	120,809,948	138,000,000	32.5	昇陽國 際置地	14.2％
屏 東 縣	屏 東 市	香揚段一小段 25地號	1,166.96	55,146,107	61,200,000	5.2	昇陽 置地	11.0％

資料來源：財政部國有財產署

 

開標 時間	縣市別	行政區	區位	土地 面積 (坪)	使用分區	價出 金額 (億元)	標出 單價 (萬元/坪)	得 標 人
102.05	台 北 市	中 正 區	羅斯福路 二段	176.36	商三(特) (原商二使用)	9.67	548.3	志嘉建設
101.07	台 北 市	信 義 區	世貿二館地上權開發案	5,356.67	娛樂設施區、特定業務區、一般商業區	268.88	502.0	南山人壽
99.12	台 北 市	大 安 區	仁愛路四段27巷27弄1-7號	538.45	住四	20.09	373.11	兆曜實業
101.10	台 北 市	中 正 區	博愛路224巷1之1號	345.46	住三	8.76	253.58	台灣人壽
102.04	台 北 市	中 正 區	成功高中旁	1,091.42	住三、商三特 (原住三)	26.08	238.95	富邦人壽

資料來源：永慶資產管理