QE退場疑慮VS.消費信心增 相鄰區域購屋輪動現象明顯

2013/05/31

近期國內經濟表現不佳，主計處下修今年經濟成長率為2.4%，保3失利，加上景氣燈號連八黃藍燈，且分數還是黃藍燈與衰退藍燈交界的17分，景氣復甦之路面臨挑戰，而市場對於美國QE何時退場產生疑慮，也讓全球股市受到影響而上下震盪，台股也不例外，不過，在證所稅擬修正的預期心理帶動，以及國內就業市場獲得改善，讓消費者信心連五升，在多空消息夾雜的狀況下，5月的房市交易延續4月市況，北市5月交易量較4月量微縮3%，新北市增5%，台中交易量微幅減2%，高雄則略減5%左右。根據永慶房產集團研究發展中心統計，台北市5月中古屋平均單價每坪61.3萬元，新北市單價則是每坪35.7萬，至於台中與高雄，本月中古屋房價分別為13.9萬元與12.8萬元。 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，通膨隱憂加上剛性需求帶動，購屋信心持續增溫，讓5月成交量能仍有撐，雖然近期經濟表現走緩，復甦牛步，但預期下半年資金行情不退，再加上消費和投資都有正面表現，市場依然審慎樂觀。而奢侈稅於6月屆滿2年，預期部分供給量脫離閉鎖期，將可再提升市場動能，「資金」、「產品」、「題材」不墜，下半年房市依然吸睛。 北市置產、換屋挹注交易動能 新北首購聲勢不墜 黃舒衛表示，在定存利率偏低且股市區間盤整的狀況下，民眾期許資產保值的方式逐漸由定存、投資股票或基金轉向房地產市場，加上「有土斯有財」觀念歷久不衰，讓近期置產比重居高不下，另一方面，換屋族群因原先就有資產做後盾，購屋信心強，運用資產轉換做調節，也為5月房市加溫。5月台北市置產比例仍高，台北市中心佔比高達40%，投資置產熱度不減，而台北市郊區也有31%；至於換屋族群部分，市中心本月佔比25%，較4月增加3%，逐漸趨於穩定，台北市郊區換屋則仍為成交主力，5月佔比35%，較101年平均值的32%高，顯示換屋族群購屋意願有轉強趨勢。黃舒衛指出，觀察5月換屋熱門區域，大安、中山、內湖、文山受青睞，由於這4區內交通便利，生活機能完善，又都具有明星學區的光環，長期以來都是換屋首選區域。至於新北市，則仍以首購為主力，5月佔比37%，而換屋、置產族佔比均為25%，新北市買氣穩定，民眾價格認同度也高，加上近幾年各項重大建設與交通題材多坐落於新北市，加上捷運線陸續開通，通勤台北市時間所短，且房價相對平穩，吸引各類族群目光。 此外，黃舒衛補充，觀察5月房市交易可發現，相鄰行政區購屋輪動現象相當明顯，像是信義與南港、大安與文山，松山往中山或是中山往大同、士林跨區購屋的比例都不少，顯示在區域價格變化時，鄰近區塊相同價格不同產品、或是相同產品不同價格均能成為民眾看屋比較的標的，加上生活圈差異小，區域認同度較高，較能挑到符合需求的房子。 台中、高雄價漲量微縮 店面交易熱潮持續 黃舒衛表示，台中市、高雄市5月中古屋市場呈現價漲量平的市況，近期自住、置產買方購屋態度積極，在台中、高雄各項公共建設題材帶動下，成交量持穩。至於高總價住宅部分，像台中七期、高雄美術館、農十六來客量增加，近期成交也有轉佳趨勢，順勢帶動台中、高雄房價彈升。 店面產品部分，黃舒衛分析，5月台中、高雄店面產品交易熱度不減，延續4月的買氣，因買方置產意願仍高，對於目前的店面價格逐漸產生認同，價格認知差距縮小，加上「陸客自由行」政策的開放之下，店面優先受惠，在資金行情帶動下，商圈店面換手輪動的現象不斷，讓店面交易量穩定成長。 房市穩定成長 慎選地段、產品為不敗法則 黃舒衛指出，近期雖有美國QE退場疑慮，但各國經濟數據不甚理想，預期短期內退場可能性不高，低利環境可望持續，而陸客自由行與政府各項振興經濟方案陸續推出，也能為下半年經濟成長注入強心針，整體經濟環境將逐步復甦，預期房市價量將能穩定成長，另外，主要行庫主動降息，再加上財政部的青年安心成家方案擬擴大額度，延長貸款年限，都有助於首購族進場。黃舒衛補充，選擇好地段絕對是房地產不敗法則，但必須概括承受其高漲的房價，因此，建議民眾可在「次級相鄰地區、一級地段」或是「一級相鄰地區、次級產品」相互比較議價，在生活機能相差不大，而交通便利性佳、房價也能輕鬆負擔，有意購屋者不妨可注意此趨勢，以重大建設或是大型開發案坐落區塊，作為購屋的首選，相信可輕易購得既保值且又有增值潛力的房子。

 

月份	4月	5月	漲跌幅
台北市	59.5	61.3	3.0%
新北市	35.5	35.7	0.6%
台中市	13.3	13.9	4.5%
高雄市	12.3	12.8	4.1%

資料來源：永慶房產集團研究發展中心 註： 1.5月中古屋房價之統計期間為102年5月1日至5月27日止 2.統計資料為住宅類且排除屋齡5年內之新屋、1樓，分拆車位價後之成交資料 3.新北市僅包括板橋、中和、永和、新店、新莊、土城六區