2019房市呈「價盤整、量持平或小幅上升」格局

永慶房產集團 | 2018.12.19

四成二消費者看壞2019年國內經濟景氣

「三高」罩頂  市場賣壓湧現  威脅房市健康

 

本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2018/11/15~2018/11/30。回收有效問卷數為1036份。在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為正負3.0%。

永慶最新民調

  • 消費者看跌房市小幅收斂至45%  房市續走持平、小幅緩跌走勢
  • 經濟冷氣團來襲!  42%消費者看壞2019年國內經濟景氣

根據永慶房屋2019第一季網路會員調查,全台看跌明年第一季房市比例,由上季的48%減少3個百分點至45%(圖一),消費者看跌比重小幅收斂,房市續走持平、小幅緩跌格局。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析:中美貿易戰、房市三高等變數,讓消費者對市場產生憂慮,看跌比例仍高,不過,本次調查剛好跨越選前、選後,調查結果看跌比例較上季小幅收斂,顯見消費者確實在選後有購屋信心回升的跡象。

那麼,消費者對於2019年國內經濟表現的看法為何(圖二)?42%消費者看壞2019年經濟,認為2019年經濟表現較2018年差,謝志傑說明,全球主要經濟機構普遍看壞明年景氣,全球經濟成長趨緩,尤其是美國經濟減速與中國經濟走軟,加上中美貿易爭端仍未解,影響明年貨幣政策走向,至於國內經濟,台經院認為2019年GDP要保2有難度,且恐有經濟冷氣團出現,經濟表現沒有明顯成長,因此,消費者對於房價的看法也難有上漲的期待。

  • 68%消費者認為2019年國內啟動升息循環!  93%認為全年升息12
  • 買賣方對升息仍感到高度警戒!  80%購屋者、72%售屋者承受升息上限僅3

房市議題中對於購屋負擔最關鍵的就是利率與貸款成數,目前貸款成數已處於穩定狀況,利率就成為消費者最關注的焦點,謝志傑說明,根據本次調查結果(圖三)發現,68%消費者認為2019年會升息,其中93%消費者認為2019年會升息1至2碼,那麼,若國內跟進升息政策,消費者對於升息的壓力承受度是幾碼呢?謝志傑表示,72%屋主對於升息壓力的承受度在3碼內,今年第二季以來,賣方對於升息的壓力感受度都在七成左右;而買方感受升息壓力明顯高於屋主,80%消費者對升息壓力承受度只有3碼,謝志傑指出,雖然近期美國升息的步調有放緩趨勢,但消費者仍認為明年國內有升息的機會,顯示民眾對於升息維持高度警戒,即使目前利率處於相對低檔,升息仍是消費者最關心的議題。

  • 中美貿易戰衝擊!  33%消費者首選房地產做為資金避險標的

中美貿易戰引爆已持續將近一年,那麼消費者對於資金避險標的的選擇為何(圖四)?謝志傑指出,根據本次調查顯示,房地產異軍突起,占比拉升至33%,特別顯現出房地產保值與避險的功能,遠大於金融商品,成為消費者資金避險的首選。此外,房地產除了保值與避險外,還有投資效益的功能,謝志傑說明,本次調查消費者是否有意願投資房地產收租,有高達63%消費者有意願,投資報酬率在1.5%至3%區間的占比最高,約49%,顯示房地產仍是吸引消費者投資、置產的標的。

  • 2019年消費者購屋動機大搜查!  自住型購屋占比約七成  仍是市場主力
  • 投資獲利需求有活躍跡象!  台中、台南、高雄占比均有一成以上

那麼,若消費者有意在2019年購屋,需求為何(圖五)?謝志傑指出,從調查結果發現,消費者仍以自住首購、換屋這類自住型買盤為大宗,七都占比在63%至84%之間,而置產、長期收租的收益型需求也有13%至30%的占比,顯示目前房市以自住與長期收益為兩大市場主力,此外,特別的是,本次調查發現,台中、台南與高雄三大都會區想藉由房地產獲取資本利得的投資者似乎有活躍的跡象,均有一成以上的需求。

2019永慶預估

  • 影響2019年房市的三大變數!  貿易戰、房市三高、總統大選
  • 2019年房市「價盤整、量持平或小幅上升」格局  全年交易量估28-29萬棟之間

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示:2019年全球經濟成長放緩,經濟擴張面臨下行風險,尤其是中美貿易爭端未解,明年衝擊將逐漸顯現,影響全球經濟成長,同時也牽動貨幣政策走向,是2019年最大變數。而國內房市又受到新建待售餘屋、使照、建照爆量影響,房市爆三高,明年市場供給量大增,預期賣壓仍重。此外,明年下半年總統大選將熱烈展開,預期民眾購屋腳步放緩、轉趨保守,將壓縮房市交易量成長空間。葉凌棋說明,經濟復甦動能趨緩,加上自住需求仍是市場主流,房價缺乏上漲動能,預期房價「盤整緩跌」格局不變,預期2019年房市「價盤整、量持平或小幅上升」格局。

葉凌棋說明,明年房市三高、總統大選的影響顯而易見,但中美貿易戰未來進展詭譎難料,轉向緩和或是惡化,仍難以預測,成為影響2019年房市交易的最大變數,因此,葉凌棋預估,九合一大選選後房市買氣略有回溫,若明年貿易戰沒有明顯緩和,多空相互抵銷之下,2019年全年交易量與今年持平的機會高;若是貿易戰能朝向正面、和緩的方向發展,則房市交易量則有擴量空間,有機會上看29萬棟左右。

2019房市前瞻

  • 房市三高罩頂  威脅房市健康
  • 餘屋+交屋潮!  預估2019年全台11.4萬戶新建待售量  市場賣壓重

統計2016年全年至2017年上半年「新屋開工戶數」後,以八成推估2019年交屋量,葉凌棋估計:全台有8.0萬戶交屋潮將在2019年出現,假設在預售階段已銷售五成,那麼2019年也還有4.0萬戶新屋進入銷售市場。此外,根據內政部統計,2017年Q4統計目前市場屋齡在5年內、僅辦理第一次登記的新建餘屋量,高達7.5萬戶,兩者合計,顯示明年將有高達11.4萬戶新增供給量出現,若以七大都會區新屋交易總價來計算,待售總金額高達1.4兆,相當驚人,大量賣壓恐湧現。此外,葉凌棋補充,觀察2018年1-10月住宅建照量發現,全台建照9.9萬戶,創十年來第三高,同時也是近四年來新高,其中台北增幅近1倍,高雄增1.5倍;今年新北、台中、高雄建照量達萬戶以上,預計2020-2021年新增供給恐爆量,房市「三高」(餘屋、使照、建照)罩頂,是未來房市隱憂,不僅阻礙買氣復甦,更可能成為房市向下的推進器,威脅房市健康。