第4波陸資開放 土地商辦需求預估續增

2013/06/10

奢侈稅6月屆滿兩年、房市買氣回升，全台各主要都會區不動產交易量增加，大型地產物業投資需求更為強盛。根據永慶資產管理統計，今年1至5月全台的億元以上不動產交易案，包括土地、商用不動產及地上權產品，初估投資總金額已突破1,200億元；其中，土地成交約702億元、商用不動產成交約409億元、地上權案標出金額約105億元。 永慶資產管理協理黃增福表示，今年房市價量溫和成長，建商全台持續加碼獵地，而近期公部門推出的地上權開發案，也被建商列為重點評估；壽險業則因購買不動產規定轉趨嚴格，目標也鎖定地上權標售案；商用不動產部分，資產投資機構、自用型中小企業則成為主要的買盤。大型地產物業市況熱絡，顯見投資人樂觀預期台灣房地產發展契機，引導市場資金持續投入，帶動房市交易更加活絡。 今年1~5月土地成交7百億元、建商購地約5百億元、高雄土地交易最熱
在量化寬鬆的資金潮、低利率環境下，加上受兩年奢侈稅壓抑的賣盤逐漸回補，帶動今年房市交易價量同步成長，房市長期發展看好，建商、壽險業、資產投資機構、中小型企業主等重量級投資人，加碼投資大型地產物業，其中又以土地交易最為熱絡。根據永慶資產管理統計，今年1至5月全台土地交易金額約702億元，其中，高雄市土地交易金額達163億元，高居全台之冠，其次是新北市的134億元、台北市的96億元、台中市的72億元。 黃增福指出，土地市場大部分為建商購地開發，或者由一般企業購買自用的工業區土地，而今年的土地買主就有七成由建商包辦，全台購地約500億元。近年來建商推案銷售成績普遍多有成長，加上都會區都市規劃完善、公共建設陸續到位，建商不惜高價搶地，持續在各大都會區尋找具開發潛力的素地，也推升了市區周邊土地價值增漲，而台北市土地取得不易，高雄市、新北市、台中市的可開發腹地仍多，依舊是建商未來鎖定的目標區域。 今年1~5月商用不動產成交逾4百億元、地上權案達百億元
此外，觀察今年商用不動產市場，1至5月商用不動產成交約409億元，就近三年皆突破千億元的表現來看，現階段的銷售買氣稍有下滑。黃增福指出，今年在壽險業缺席下，商辦產品量縮最為明顯，但資產投資機構突起，成為今年商用不動產的大買家，累計投資金額已達146億元；加上有自用型中小企業購買廠辦、廠房維持一定成交量，以及金管會已核准壽險業投資不動產的自律規範下，下半年商用不動產市場成長可期。 商辦、旅館、店面等商用不動產，甚至是公部門的地上權標售案，將是壽險業列為下一波重點評估的投資標的，近期富邦人壽就以26.08億元標得成功高中附近土地地上權、新光人壽也以14.888億元標得台灣菸酒板橋土地地上權，顯見地上權產品仍深獲市場青睞。黃增福表示，公有土地地上權標售案持續增加釋出，今年1至5月累計標出金額約105億元。在國營事業資產活化政策下，地上權案成為目前不動產標售市場的主流產品，尤其是市區精華地段的地上權案，建設公司、壽險業等大型投資人皆相當有興趣。 大型地產物業交易持續熱絡，地上權案、商用不動產投資潛力增
展望下半年房市，黃增福認為，國內房市價量走勢預期將趨於穩定，而旺盛的市場資金、低利環境，將有利於房地產投資，大型地產物業的交易量可望有增無減。商用不動產則在第4波陸資開放的利多政策、預訂6月送行政院鬆綁股權或可過半，以及壽險業重新投入不動產投資市場下，將刺激商用不動產的另一波置產、自用需求；此外，公部門推出的地上權標售案也愈來愈多，下半年重頭戲信義計劃區A25招商案，預期將吸引國內外的重量級買家進場搶標。因此，現階段房地產市場的投資動能依舊強勁。