2018第四季永慶房屋趨勢前瞻報告

2018.09

永慶房屋：房價再讓利  買氣才有回升動力

  看跌比重彈升至48%  房價平盤格局恐再轉向

六成認為2019年國內啟動升息  全年升息幅度1-2碼

 

 

本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2018/8/16~2018/8/31。回收有效問卷數為1006份。在95%的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0%。

永慶最新民調

  • 消費者看跌房市彈升至48%  終止連八季收斂  房價平盤格局恐再轉向

根據永慶房屋2018第四季網路會員調查，全台看跌今年第四季房市比例，由上季的41%彈升7個百分點至48%(圖一)，終止連續八季呈現收斂趨勢，房價平盤整理格局恐再轉向。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析：中美貿易戰恐常態化，還有升息、寬限期等變數，消費者對市場產生憂慮，房價趨勢由上一季平盤橫向整理恐再轉向，看跌趨勢彈升至近半，買賣價格認知差距有擴大疑慮，沒有足夠的讓利空間恐難成交。

若以七大都會區對於2018Q4房價趨勢看法(圖二)來看，謝志傑補充，雙北市看跌比重彈升至近六成，而桃園、台中看跌比例較上一季增加5至7個百分點，顯示消費者對於房價再讓利仍有高度期待。

  • 六成消費者認為2019年國內啟動升息循環！  93%認為全年升息1至2碼
  • 買賣方對升息感到高度憂慮！  82%購屋者、74%售屋者能承受升息上限僅3碼

美國聯準會(FED)啟動升息循環，今年升息4次、每次1碼的預期不變，台灣目前似乎還沒有升息的壓力，但明年央行是否會跟進升息呢？謝志傑說明，根據調查結果(圖三)發現，61%消費者認為2019年會升息，其中93%消費者認為2019年會升息1至2碼。那麼，若國內跟進升息政策，消費者對於升息的壓力承受度是幾碼呢？謝志傑表示，74%屋主對於升息壓力的承受度在3碼內，且占比由2018年Q1的67%提升至2018年Q4的74%，今年以來賣方的壓力感受度持續增加；而買方感受升息壓力明顯高於屋主，82%消費者對升息壓力承受度只有3碼，謝志傑指出，去年升息議題只有美國獨行，消費者仍感受不到壓力，但隨著聯準會轉鷹、下半年通膨升溫的狀況下，明年央行啟動升息的機會增加，買賣雙方也高度關注升息議題，今年以來呈現高度憂慮。

  • 房市何時落底？ 2019年下半年至2020年上半年落底機會高
  • 新竹、台南與高雄較樂觀  2019年下半年前落底機率約六成

至於消費者認為房市會在何時落底(圖四)呢？謝志傑指出，根據本次調查顯示，以七大都會區來分析，發現新竹、台南與高雄較樂觀，認為2019年下半年前落底的機率約有六成，其中台南消費者最樂觀，有35%認為2019年上半年就會落底，至於北北桃與台中四大都會區則有超過五成認為在2020年上半年年才是落底時間，謝志傑說明，今年以來經濟穩定復甦，房市交易量也有回升跡象，不過目前房市仍以自住為主力，價格彈性小，可以發現北北桃與台中四都對於目前房價修正的幅度仍未滿足，對於落底看法與新竹、台南、高雄約有半年的落差。

永慶預估

  • 2018全年交易量預估在27.5-28.5萬棟之間  較2017年成長3%-7%左右

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：「今年全球經濟表現優於去年，不過中美貿易戰持續擴大，且恐有常態化的風險，下半年經濟成長有趨緩跡象，房市買氣也略有降溫跡象，觀察今年1-8月七都買賣移轉量較去年同期增加5.7%(圖五)，增幅已從2017年的年增14.7%降至5.7%，增幅收斂，若觀察七都房價可以發現，2018年Q3房價與2018年Q2相比，除了新竹縣市小跌0.6%外，其餘六大都會區均呈現小幅反彈的走勢，顯見民眾多數仍看跌房價，當價格沒有滿足買方期待時，交易量就沒有增加的空間。」

葉凌棋說明，今年下半年有中美貿易戰、升息以及年底選舉等變數干擾，民眾購屋意願轉趨保守觀望，若買賣雙方價格認知差距無法產生共識，交易量恐難有亮眼表現。以目前交易量推估，2018年全年交易量預估在27.5-28.5萬棟之間，較2017年全年成長3%-7%左右。

房市前瞻

  • 寬限期炸彈延爆！  2019-2021年恐現賣壓
  • 使照十年新高與大量餘屋加乘效應  市場供過於求   預期將掀新一波價格戰

根據央行統計，全台寬限期房貸餘額約1.0543兆元，而即將在今年底到期的金額約5429億元，八大行庫為避免寬限期炸彈引爆，積極出招拆彈，展延寬限期，葉凌棋指出，八大行庫這樣的措施並沒有讓寬限期到期危機消失，只是讓寬限期到期日延後1-2年左右，市場賣壓恐持續釋放，預估2019-2021年寬限期炸彈引爆危機增。

葉凌棋說明，2018年1-7月全台使照5.4萬戶，創十年新高，顯示進入新成屋入市高峰期，另根據內政部2017年Q4統計，全台待售餘屋量高達7.45萬戶，市場仍有大量新建待售餘屋待去化，新成屋入市加上大量待售餘屋充斥，預期2018-2019年市場賣壓沉重。葉凌棋補充，為了出清餘屋，建商大讓利的狀況恐增，「讓利求去化」成新成屋銷售主軸，預期將掀起新一波價格戰。

此外，葉凌棋說明，觀察2018年1-7月住宅建照量發現，全台建照6.8萬戶，創十年來第三高，且台北、高雄建照量年增幅超過一倍，新北、台中則是建照戶數高達萬戶以上，量體最大，須留意，以施工期2年推算，預估2020-2021年新增供給恐爆量。