下半年房市「價微漲、量穩」 6成6看漲未來一年房價

2013.06

2013/06/20

根據最新的「永慶房產趨勢前瞻報告」調查顯示，高達六成六民眾看漲未來一年房價，持續樂觀，相較上季六成更高，而未來三個月房價看法則相對保守，轉為持平小漲，顯示到了年中，民眾對房市看法有略顯保守。長期在房市第一線觀察，永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，上半年消費者抗通膨保值、投資信心回穩情況下，民眾買屋需求持續回溫，整體房市呈現「價漲量回升」，下半年國內通膨壓力低，預估央行升息機會不高，低利環境仍將持續，房市保值與避險需求仍活絡，下半年房市預估「價微漲、量穩」。六成六民眾看漲未來一年房價看漲比重又較上季六成增加
民眾對近三個月房價看漲比重下滑轉為持平小漲居多
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，本次調查發現，民眾對近三個月房價看法略微保守，轉持平小漲 (圖一)，本季僅48%民眾看漲，相較上季60%民眾看漲，看漲比重較上季下滑12個百分點，黃舒衛分析，主要原因在經濟表現不如預期，房價也來到波段新高，民眾對房價看法轉趨持平小漲，因而本季短期房價看法轉向持平小漲居多，顯示對短期房價看法，略呈保守。而對未來一年房價看法(圖二)，黃舒衛表示，本季『看漲』未來一年房價比重達66%，較上季調查60%又增加6個百分點；而『看跌』比重僅16%，顯示民眾對長期房價信心仍持續樂觀。而在進場購屋時機方面(圖三)，本季調查結果，回答未來半年『是』購屋好時機的比重為39％，較上季43%略為下滑4個百分點。黃舒衛分析，民眾認同半年內為最佳進場購屋時機的比重並沒有大幅變動，顯示仍看好房市未來走勢。北溫中涼南熱南部地區房價看漲信心最強
多方持續大勝本季看漲比重歷年次高漲跌差距拉大到52個百分點
從北中南各區來看，黃舒衛分析，本季南部地區高達55%民眾，看漲近三個月房價，且高達73%民眾看漲未來一年房價，為全台各區中最高，房價看漲信心最強地區，且認為未來半年是進場好時機比重也上升，顯示南部房價相對其他區域較低，仍具落後補漲空間。整體而言，全台各地區房市呈現「北溫、中涼、南熱」。從大台北房市景氣訊號來看(圖四)，原本上季多方站上風，看漲59%，遠大於看跌23%，本季調查結果顯示，看漲比重高達68%，遠大於看跌16%，由多方持續獲勝，漲跌差距拉大到52個百分點，看漲比重也創下歷次調查次高，僅次於2008總統選後看漲最高83%。黃舒衛指出，日本宣布無限量量化寬鬆後，市場置產保值氣氛更加熱絡，68%民眾看多房價，大幅領先看跌比重16%，市場從上季原本樂觀，轉為更加樂觀，多方大勝，缺口更拉大，市場持續活躍。房地產連六季蟬聯最適宜投資工具
6成以上民眾認為奢侈稅只修不廢 4成3民眾認為應改為實際價差課稅
根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果 (圖五)，房地產連六季蟬連最適宜投資工具，第二名為黃金，排名第三為股票。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，自2012總統選後，房地產已連續六季奪冠，比重大幅攀升；黃金與股票緊追在後，兩者比重差距不大，定存排名第四，顯示消費者最看好房地產做為投資工具。在奢侈稅存廢問題方面，根據調查顯示，高達67.2%民眾認為奢侈稅政策應該繼續存在(圖六)；而高達65.4%民眾認為應該調整(圖七)。在修法方向上，高達43%民眾認為課稅基準應改為實際交易價差，有賺才課(圖八)。下半年整體房市「價微漲、量穩」置產資金回流精華區
低利環境持續觀光題材升溫中小型商辦、店面市場下半年續熱
永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，從官方經濟數據來看，下半年三、四季的經濟成長預估達2.86%、2.98%，將漸入佳境。政府仍有許多政策推出，證所稅修正、開放陸客自由行增點、兩岸服務貿易協議簽署、經濟示範區推動，都有利於台灣下半年經濟成長。在利率方面，國內通膨壓力低，預估央行升息空間不大，低利環境仍將持續，房市保值與避險需求仍活絡，下半年房市仍有一定熱度。根據永慶房產集團研展中心統計(圖九)，葉凌棋分析，在奢侈稅實施及央行信用管制雙管齊下，對大台北地區房價較有成效，漲幅相對較低，幅度在一成五至兩成左右。桃園、台中、台南、高雄，漲幅都在四成上下，以桃園漲幅48.7%最高。而今年以來(圖十)，桃園地區房價仍持續上漲，房價漲幅16.7%最高。大台北及新竹地區漲幅相對較低，幅度都在5%上下。從房價漲幅來看，都顯示奢侈稅政策及信用管制對大台北房價產生一定壓抑效果。葉凌棋表示，下半年市場主要趨勢如下： 1.2013下半年整體房市<價微漲量穩>。 2.低利環境持續，置產資金重新佈局精華區。 3.壽險業轉向公共建設題材，中、小型商用市場商機續熱。 4.觀光倍增計畫帶動零售持續成長，店面換手潮強強滾。最後，葉凌棋提醒，美國QE政策下半年確定逐步退場，在加上奢侈稅修正、央行管制，下半年房市仍有變數，建議消費者應有風險意識，對於過度擴張信用的購屋方式、投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應該更加慎重。備註：永慶房產集團特別在2013/5/15~2013/5/30進行第三季調查，合計有效問卷數為791份。本調查自2006年Q4開始，至今2013年一共進行31次調查，歷時六年多，長期逐季追蹤民眾對於房價看法及購屋等相關問題看法，除了問卷調查外，也將對應實體通路的市況，即時反應當前最新房市市況。