屋主售屋的稅
賣房子要繳的稅，可分為交易稅和持有稅兩大類。永慶區分買屋、賣屋、以及標示出持有時會遇到的稅，讓你不再混淆！
財產交易所得稅
交易稅若是出售在104年12月31日(含)之前取得，適用財產交易所得稅，出售房屋須於售屋隔年併同綜所稅申報財產交易所得稅。
| 課徵稅率 | 繳稅時間 |
|---|---|
| 房屋交易所得x5%～40% | 於次年5月申報綜合所得稅時一起申報。 |
財產交易所得稅 試算
1
2
3
買進總價
元
賣出總價
元
購買房屋出售房屋時支付之一切必要的費用
仲介費
元 / 增值稅
元
契 稅
元 / 代書費
元
規 費
元 / 印花稅
元
其 他
財產所得稅Q&A
- 基本稅務解說篇
- 所得重購扣抵篇
1
出售房地如何判斷適用稅制?
Q ：隔壁鄰居張大嬸一早上店來詢問，我們這個在地好鄰居，大嬸說她要賣掉目前居住的房子，到底是以舊制財產交易所得稅申報？還是以新制房地合一稅來申報呢?
A：我們來為張大嬸說明一下
- 取得日在民國104年12月31日(含)以前，就是屬於舊制
- 取得日在民國105年01月01日起，就是屬於新制
2
財產交易所得稅申報與計算方式
Q：那張大嬸如果是在105年以前就買的房子，就是屬於需申報財產交易所得稅得，那她又該如何申報財產交易所得稅？以及如何計算呢？
A： 主要有以下兩個方法：
-
依實際交易價格申報：用買賣實際獲利扣除成本和移轉費用後，將獲利併入綜合所得稅一起計算稅金，那就請大嬸將買屋和賣屋時的兩本買賣契約書，以及兩次所支付的相關費用的收據或發票…等文件先備齊。計算方式就以下述方式來填寫申報。
賣屋價格-買屋價格-扣除相關費用= 實際獲利
實際獲利再一起加入所得稅內一併計算申報
-
以政府公佈核定標準申報
以這次出售房屋的房屋評定現值 X 政府公佈核定標準值，再以計算後之金額併入綜所稅一併申報。
※備註：房屋評定現值看哪裡呢？拿出售屋時買方繳納的契稅單，找到核定契價，就以這價格來計算報稅喔。
- 實際獲利方式申報，若取得時間年代真的十分久遠，已經無法查證取得成本時，再採用方法二。
- 核定標準值方式申報。
3
出售房地無獲利是否需要申報財產交易所得稅?
Q： 張大嬸又提問說，假設賣房子算完真的賠售沒賺到錢，那是不是就不用申報財產交易所得稅了呢？
A： 當然不是喔。因為不申報國稅局無從得知我們這次賣房子是賠錢，所以就算是賠錢也是要依申報流程進行申報，並將成本及無獲利的相關收據文件一併檢附給國稅局，來說明這次賣這個房子是沒賺錢的。
4
長輩出售房地，報稅時是否該申報撫養?
Q：張大嬸又想到一個問題，如果是大嬸賣她的房子，但是如果往年都沒報稅，都是小孩申報扶養她和先生，那她又該如何報稅或小孩該如何報稅呢？
A：相信張大嬸的問題也是一些退休長輩可能會遇到的問題，想必小孩申報扶養父母都是為了規劃節省綜合所得稅，如果小孩有扶養長輩，長輩的收入也是要併入小孩所得內一起計算。這時如果長輩售屋增加的獲利產生的所得稅會比小孩扶養長輩所可以節稅金額還多，那今年度就會建議小孩不要申報扶養長輩，而是讓長輩自行申報繳稅喔。
5
出售房地產生的費用，哪些可以用來扣抵節稅?
Q：張大嬸回家後跟兒子講來店裡詢問到的資訊，隔天張大嬸就與兒子再來一趟想再請教以實際獲利申報，是有甚麼費用是可以拿來扣除扣抵來做節稅規劃的？
A：首先我們先將費用分成兩類，一種是成本類，為購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用，一種是移轉費用類，為出售房屋支付之必要費用，詳細請參考下表：
張大嬸就可以先將以上這些有的收據或文件收集好，等申報財產交易所得稅時就一併檢附給國稅局。
6
繼承的房地是否需要申報財產交易所得稅?
Q：小邱最近因家中長輩過世，從長輩繼承了一處房產，他印象中好像有房子移轉就要報稅，但因為小邱財剛滿20歲對於一些稅制不是很清楚，想向我們尋求一些協助，希望我們能給予一些稅務上的解答。
A： 我們來為小邱解說一下，因為小邱是從長輩名下繼承取得，並不是買賣移轉所以繼承並不需要辦理申報財產交易所得稅喔。
※備註：如因繼承取得房產是無需申報財產交易所得稅，若是贈與取得也是無需申報財產交易所得稅的。
※備註：如因繼承取得房產是無需申報財產交易所得稅，若是贈與取得也是無需申報財產交易所得稅的。
7
接受配偶贈與後出售房地，取得成本如何計算?
Q：小許想將早年所購買的那間房子贈與給給太太，但又擔心過了幾年後如果太太賣出這房子時，是不是原始取得成本就會是贈與給太太時的公告現值，導致需要繳納較多的財產交易所的稅？
A： 依現行相關稅法財政部於106年3月2日發布台財稅字第10504632520號令，判斷適用新舊制時，可以回溯到配偶第1次相互贈與前取得不動產之日作為取得日，而日後出售的取得成本認定原則上就是以原始取得日當時的不動產價值作為取得成本，而非配偶相互贈與日時的價值。
所以就算小許把房子贈與給太太，也不擔心會被以贈與時的土地公告和房子評定現值作為取得成本囉。
所以就算小許把房子贈與給太太，也不擔心會被以贈與時的土地公告和房子評定現值作為取得成本囉。
8
房地賠售是否可扣抵所得?
Q：科技新貴小高說最近想賣掉一間剛買沒多久的小套房，但是因為是賠錢賣那他就是屬於財產交易損失，因為小高本身職業收入所得很高，小高想知道這次的財產交易損失是不是可以抵扣小高其他的所得嗎?
A： 答案可能要讓小高失望囉，就是不行。因為售屋是屬於財產交易的得這部分。只能用於扣抵交易所得的獲利，不能拿來其他所得相抵扣。也就是說如果小高在申報財產交易損失當年度，沒有財產交易所得也沒關係，小高還沒有扣除的財產交易損失餘額可以在以後3年度的財產交易所得中扣除。